Czego nie wpisywać do umowy najmu? Lista zalecanych wykreśleń.
Hanna Milewska-Wilk
Uczyć się nowych rzeczy można zawsze, wraz ze zbieranym doświadczeniem często zmieniamy pewne zapisy i sformułowania w umowach najmu. Oto nasz najświeższy przegląd z tej jesieni, a same przypadki to bardzo często efekt spraw i zagadnień zgłaszanych do Stowarzyszenia. W ramach podziękowania za te rozmowy dajemy Wam listę słów do wykreślenia z Waszych umów.
Sprawdź i wykreśl
Umowa najmu jest wg definicji z Kodeksu cywilnego oddaniem rzeczy do umówionego użytkowania w zamian za zapłatę czynszu najmu. Co powinno być w umowie możecie sprawdzić TUTAJ, a co koniecznie z niej wykreślić? Zgodnie z definicją najmu na pewno wykreślcie słowo "bezpłatnie", a jeśli dotyczy to używania schowka, piwnicy, miejsca garażowego, to lepiej jednak określić czynsz najmu za te powierzchnie. To z kolei wiąże się z podatkami, dlatego drugim słowem do wykreślenia jest "brutto". Podatki mogą zmieniać się częściej, niż umowy najmu, dlatego warto nie brać całkiem na siebie tych obciążeń, zostawić otwarte pole do rozmów, a czynsze za lokale niemieszkalne niestety są obłożone 23% VAT...
Do wykreślenia jest też na pewno zakaz meldunku, jeśli macie go w umowie najmu. Nie można zakazać czynności obowiązkowej, a meldunek jest obowiązkiem. Nie ma kar za brak zameldowania, ale zakaz meldunku w umowie nie daje właścicielowi żadnego zwiększenia bezpieczeństwa, bo i meldunek nie jest potwierdzeniem jakiegoś prawa do lokalu. Najemcy mogą całkiem bez umowy zgłosić płacenie podatków i adres dla Urzędu Skarbowego, mogą nawet zarejestrować firmę w najmowanym mieszkaniu. Tego ostatniego, użycia adresu do celów działalności gospodarczej, można zakazać w umowie.
Bardziej złożone zagadnienie to możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony. Najemcy chcą, ale jest to możliwe tylko jeśli dokładnie opiszemy okoliczności: np. najemca zostanie wyrzucony ze studiów, zmieni stan cywilny itp. Umowy na czas określony można rozwiązać przed terminem przede wszystkim za porozumieniem stron, i w tym porozumieniu mogą być również warunki finansowe, techniczne i organizacyjne. Prosty zapis o wypowiedzeniu jest do usunięcia.
Znajdź i zamień
Są takie zapisy, które czasem zwyczajowo mamy od lat, ale w praktyce zarządzania trudno jest to potem wytłumaczyć. Pierwsze do wymiany jest sformułowanie "naturalne zużycie". Nie wiadomo dokładnie, jak to policzyć, kiedy łóżko lub drzwi są zużyte w sposób naturalny, a kiedy przez brak dbałości lub nieprawidłowe użytkowanie. Lepiej zamienić to na "stan niepogorszony", bo tutaj wiadomo przynajmniej, od czego wychodzimy - jeśli mamy dobry protokół zdawczo-odbiorczy na początku najmu.
Do wymiany są też "kary umowne", bo sądy często je podważają. Zamieńmy je na "opłaty" za konkretne, wykonywane czynności: sporządzenie zestawienia wpłat i należności, zestawienie opłat za media w mieszkaniu, itp. Przeczytajcie dokładnie swoje umowy z bankami, szczególnie kredytowe: opłata za wysłanie upomnienia, informacji... Uczmy się od bardziej doświadczonych instytucji.
Jeśli przypadkiem w umowie jest zapisane, że kaucja pokrywa wszelkie zobowiązania, to czym prędzej wymaga to zmiany. Dobrze jest spisać w umowie kolejność potrąceń, na początku wpisując np. całkowicie od nas niezależne opłaty za media, potem koszty napraw, a na sam koniec zostawiając czynsze najmu. Wykreślamy na pewno słowo "wszelkie" i robimy zestawienie zaległości, za odpowiednią opłatą.
Do przemyślenia
Dla osób fizycznych które wybrały ryczałt od przychodów z najmu do przemyślenia jest zapis o tym, że "Najemca będzie płacił opłaty eksploatacyjne (do spółdzielni) za pośrednictwem Wynajmującego". Ryczałt, w swojej definicji, jest po prostu od wszystkich przychodów, nie można sobie odliczać kosztów. Przez wiele lat urzędy skarbowe pozwalały jednak na takie przekazywanie, ale teraz wracają do definicji ryczałtu - od całego przychodu. Lepiej, żeby najemca płacił bezpośrednio na konto spółdzielni lub wspólnoty, a nam pozostaje sprawdzać: są już dostępy zdalne i eBOKi u zarządców.
Jeśli wynajmujemy od kilku lat lub kilka mieszkań, to trzeba sobie przemyśleć strategię wymiany sprzętów AGD. Czy zakazujemy wymiany, czy opisujemy w umowie zakres odpowiedzialności najemcy (eksploatacja bieżąca, naprawy do kwoty X), czy po prostu liczymy na gwarancje i ubezpieczenia sprzętu, a po ich upływie po prostu wymieniamy przy okazji awarii na nowy? Ustawa o ochronie lokatorów nakłada na najemcę dość dużą odpowiedzialność, sprzętów robi się też coraz więcej, dlatego warto jakoś planować postępowanie z dużym AGD i uzgadniać to z tym, kto używa.
Do wszystkich umów, gdzie wynajmującym nie jest osoba fizyczna ale firma (nawet JDG), zalecamy przegląd pod kątem zapisów abuzywnych. Na pewno nie może być w takich umowach ustaleń mniej korzystnych dla najemcy - klienta, niż w aktach prawnych wyższych rzędów (rozporządzeniach, ustawach, kodeksach), do tego dobrze jest zostawić możliwość negocjowania kluczowych zapisów, czyli dać wpływ na ostateczny kształt umowy. To może być data i sposób płatności czynszu, kwestia zwierząt, dowolność wyboru ubezpieczyciela, jeśli wymagamy OC najemcy. Ważne jest jednak to indywidualne negocjowanie i dopasowywanie.
Podsumowanie
Umowy najmu nie powinny być wyłącznie dziełem prawników, ponieważ mogą oni nie mieć wiedzy na temat najróżniejszych podatków, procedur dotyczących egzekucji należności ? jeśli się w tym nie specjalizują. Do tego bardzo ważne jest doświadczenie z zarządzania najmem, bo inaczej się opisuje mieszkanie w umowie, a inaczej potem to wygląda w praktyce i protokole zdawczo-odbiorczym. Mamy też swoje preferencje, najemcy swoje przyzwyczajenia, i to wszystko trzeba jakoś pogodzić w umowach najmu.
Tekst powstał na podstawie wykładu na warszawskim spotkaniu Mieszkanicznika. Nagranie jest dostępne w naszym sklepiku, trwa ok 1,5 godz. zawiera sporo dodatkowych przykładów, wskazówek, i jeszcze jedną niespodziankę na koniec.
Nagranie można zakupić poprzez NASZ SKLEPIK.
