Opłaty za mieszkanie – różne możliwości podziału odpowiedzialności.

Umowy najmu są z założenia elastyczne, mają dopasować się do różnych potrzeb najemców i możliwości samych mieszkań. Do tego jeszcze mamy preferencje właścicieli dotyczące zarządzania swoimi nieruchomościami i w efekcie każda umowa najmu jest trochę inna. Największą paletę możliwości mamy w zakresie podziału odpowiedzialności pomiędzy najemcę i właściciela za opłacanie różnych rachunków i należności.

Wszystko sam, czyli właściciel kontrolujący

Punkt wyjścia do całego wachlarza rozwiązań to całkowita obsługa wszelkich płatności po stronie właściciela. Prąd, gaz, opłaty do wspólnoty, nawet jeśli mamy internet i telewizję kablową – wszystkiego pilnujemy samodzielnie i sami opłacamy.

Taka kontrola jest dobra szczególnie w przypadku najmu krótkoterminowego, najmu na pokoje, mieszkań hotelowych lub o podwyższonym standardzie, gdzie dla najemcy ważna jest prostota: płaci raz, najlepiej z góry ustalona kwotę, nie interesuje się terminami i wysokością rachunków.

W umowach najmu można takie rozwiązanie opisywać bardzo różnie: od zaznaczenia, że czynsz najmu pokrywa wszelkie zobowiązania, również z tytułu zużycia mediów, poprzez wydzielenie kwoty zryczałtowanej opłaty za media, dalej ryczałtu rozliczanego okresowo (kwartał, pół roku) z zestawieniem zużycia, aż do przelewania przez najemców kwot dokładnie odpowiadających rachunkom. Tu też możemy ustalić płatność z góry, przed terminem płatności, lub z dołu, czyli po wykonaniu płatności najemca zwraca nam określoną rachunkiem kwotę.

Moje i Twoje rachunki albo każdy za siebie

Jeśli umówiliśmy się z najemcą, że np. instaluje na swój koszt i nazwisko jakiekolwiek media, to oczywistym jest, że rachunki przychodzą już bezpośrednio do niego. Najczęściej dzieje się tak w przypadku kablowego dostępu do internetu i telewizji. Opcją dla bardziej zaawansowanych jest przeniesienie na najemcę również umów dotyczących dostaw prądu i gazu.

Tak zwane „przepisanie liczników”, czyli bezpośrednie umowy najemców z dostawcami usług mają swoje bardzo dobre strony: w przypadku mediów olicznikowanych mamy rozliczenia dokładnie za zużycie i z okresu najmu na podstawie protokołów zdawczo-odbiorczych. W przypadku telewizji i kablowego dostępu do internetu nie płacimy tych rachunków w czasie pustostanu, często też najemcy maja możliwość przeniesienia swoich umów z dostawcami i przede wszystkim wyboru tego, co ich interesuje. Jeśli natomiast zalegają z opłatami – dostawca zastrzega sobie w umowie prawo odcięcia świadczonych usług i ściga za zaległości konkretnego dłużnika, identyfikując go najczęściej numerem PESEL.

Opłaty do wspólnoty, czyli najczęściej woda i kanalizacja, ogrzewanie, śmieci, a w niektórych przypadkach również gaz, są nadal odprowadzane przez właściciela. Tutaj też mamy jednak kilka opcji: można ustalić, którymi należnościami jednak obciążamy najemcę, czyli np. zaliczki lub ponadnormatywne zużycie wody będą wynajmującemu wpłacane.

Jak to zapisać w umowie? Najczęściej wpisujemy pozwolenie dla najemcy na zawarcie umowy i zainstalowanie kablówki i dostępu do internetu. Jeśli umowa jest na dłuższy czas i najemca wyrazi zgodę, wpisujemy zobowiązanie do podpisania umów z dostawcami prądu i gazu przez najemcę w określonym czasie od przejęcia mieszkania. Zasady zwrotu bądź płacenia zaliczek za media dostarczane za pośrednictwem wspólnoty opisujemy wtedy osobno: czy najemca płaci zaliczki czy tylko dopłaca do zużycia na podstawie wystawianych przez administratora dokumentów. I też należy zaznaczyć, czy ma to być przed terminem płatności, czy też może dopiero po naszej wpłacie na konto wspólnoty.

Ty płać, ja sprawdzam, czyli ograniczone zaufanie

Kolejnym charakterystycznym punktem w całej możliwej palecie podziałów jest przeniesienie obowiązku płacenia rozmaitych rachunków na najemcę, ale bez przepisywania mediów. Czyli rachunki za prąd, gaz i inne zainstalowane udogodnienia przychodzą na adres mieszkania, ale na nazwisko właściciela, ale to najemca je sam opłaca. Wynajmujący sprawdza tylko, czy rzeczywiście zobowiązania są regulowane.

Sprawdzanie – dzięki nowinkom technicznym – jest coraz łatwiejsze: elektroniczne biura obsługi klienta pokazują całą historię finansów, dodatkowo można dostawać powiadomienia o zaległościach w wybieralny sposób. Takie udogodnienie oferują nie tylko duże firmy – dostawcy mediów, ale też coraz więcej spółdzielni. W małych wspólnotach najlepszy jest oczywiście kontakt z zarządcą, wtedy też możemy wymieniać wszelką korespondencję pocztą elektroniczna. Druga możliwość to potwierdzenia przelewów od najemcy – generowane z systemów bankowych albo po prostu w formie zdjęcia podstemplowanego dokumentu opłaty.

Weź na siebie Najemco, czyli raj ryczałtowca

Najwygodniejsza dla wynajmującego jest oczywiście „wersja łódzka”, czyli przejęcie obowiązków i opłat przez najemcę. W ogłoszeniach podaje się odstępne i orientacyjną wysokość rachunków i opłat eksploatacyjnych, które najemca reguluje już sam. Przepisanie liczników nie jest konieczne, ale jest dobrym pomysłem.

Jest to niewątpliwie sposób na znaczne ograniczenie zaangażowania właściciela w bieżące zarządzanie, a dodatkowo najlepsze możliwe rozwiązanie dla osób, które wybrały zryczałtowany podatek od przychodów z najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów… wskazuje co prawda, że najemca może być obciążony opłatami wynikającymi z dostarczania mediów (woda, energia, śmieci), ale nie nakłada żadnych ograniczeń na umowy najmu dotyczące mieszkań spoza zasobu komunalnego. Podział opłat w przypadku najmu prywatnego jest całkowicie do uzgodnienia. Jeśli najemca zobowiązuje się do regulowania wszelkich opłat, to nawet podatek od nieruchomości i użytkowanie wieczyste może opłacać ze swojego konta i pod swoim nazwiskiem na wskazane przez gminę konto – z reguły przypisane do konkretnego podatnika.

Mieszkanicznik jednak przypomina: warto sprawdzać, czy z naszym mieszkaniem wszystko jest w porządku, pozostawić kontakt do siebie zarządcy nieruchomości, odwiedzać regularnie najemcę i sprawdzać regulowanie opłat, szczególnie jeśli umowy z dostawcami są na nasze nazwisko.

Opracowanie: Hanna Milewska-Wilk