Udostępniasz lokal obywatelowi z Ukrainy uciekającemu przed wojną? Czy rozważałeś prekarium? Sprawdź aktualny stan prawny

Stan prawny na 14.03.2022 r.
Na bieżąco monitorujemy sytuację prawną właścicieli nieruchomości, którzy udostępniają swoje zasoby zarówno w postaci komercyjnej jak i czysto humanitarnej. Obecnie obowiązujące prawo w zakresie wynajmu, prekarium czy użyczenia domu, mieszkania lub jego części dostosowywane jest przez ustawodawcę do obecnej sytuacji. W sobotę 12 marca br. senat zaakceptował rządowy projekt ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa.

Co każdy wynajmujący/użyczający musi wiedzieć na chwilę obecną. Podsumujmy!

Bardzo ważne są warunki, na jakich udostępniasz lokal – najlepiej potwierdzone umową lub innym dokumentem, poświadczającym ustalone zasady, podpisanym przez obie strony. Na chwilę obecną można zastosować pięć form:
1/ prekarium
2/ użyczenie
3/ najem
4/ najem okazjonalny
5/ najem krótkoterminowy

Prekarium jako instytucja prawna (a nie norma prawna).

Nie ma regulacji ustawowych, jest jednak formą użyczenia. Wyróżnia ją cel gościnny lub humanitarny i całkowita bezpłatność.

Najważniejsze zasady:
1/ przyjęta przez obie strony zasada gościny, czyli lokal udostępniany jest całkowicie bezpłatnie (na ma czynszu, kaucji, dopłat do zużyć mediów ani żadnych świadczeń w naturze);
2/ nie podlega pod ustawę o ochronie praw lokatorów (w każdej chwili możemy poprosić naszych gości o opuszczenie i opróżnienie lokalu ale uwaga - muszą mieć gdzie się wyprowadzić);
3/ warto podpisać oświadczenia, że strony wchodzą dokładnie w taką relację.

O prekarium pisaliśmy we wpisie "Pomagamy uchodźcom - wyniki badań i co dalej", z której można pobrać wzór dokumentu w języku polskim.

 

Użyczenie

Forma bezpłatnego korzystania z lokalu przez osoby z Ukrainy. Warto tu podpisać umowę i dokładnie ustalić warunki użyczenia, a w szczególności:
- przedmiot użyczenia (łącznie z opisanym wyposażeniem);
- termin użyczenia;
- opłaty za zużycia mediów - mogą je ponosić lokatorzy opłacając rachunki bezpośrednio do dostawców mediów lub za pośrednictwem właściciela lokalu;
- bieżące naprawy.
Użyczenie nie powinno generować żadnego dochodu dla właściciela, w przeciwnym wypadku wchodzi w instytucję najmu.

Z ostatniej chwili!

W przyjętej ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa wprowadzono zapis w Art. 60a: „W przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy /…/ budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w zakresie tego użyczenia nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów /…/”

Uwaga! Zapis w obecnej formie może mieć zastosowanie wyłącznie w przypadku użyczenia domu jednorodzinnego lub jego części. Nie dotyczy użyczenia lokalu.

Dla osób, które udostępniają lokal na warunkach niekomercyjnych przewidziane zostało w ww. ustawie wsparcie finansowe.

Świadczenia pieniężne wypłacać będą gminy.

„Każdemu podmiotowi, w szczególności osobie fizycznej prowadzącej gospodarstwo domowe, który zapewni zakwaterowanie i wyżywienie obywatelom Ukrainy, o których mowa, może być przyznane świadczenie pieniężne z tego tytułu na podstawie umowy zawartej z gminą nie dłużej niż za okres 60 dni. Okres wypłaty świadczenia może być przedłużony w szczególnie uzasadnionych przypadkach.”

Aby otrzymać świadczenie trzeba będzie złożyć odpowiedni wniosek do gminy, w której znajduje się udostępniany lokal. Wzór wniosku jest w trakcie procedowania przez komisje sejmowe. Wysokość świadczenia nie jest jeszcze znana, jednak już wiadomo, że będzie uzależniona od ilości osób napływających na terytorium Polski oraz od wysokości przekazywanych do samorządów kwot z budżetów wojewódzkich.

Najem

Każda inna forma udostępnienia lokalu, która generuje dochód dla właściciela jest regulowana przepisami o najmie, nawet jeśli nie ma podpisanej umowy i świadczenie lokatora wykonywane jest w naturze (np. sprzątanie lub gotowanie).

Dlatego koniecznie podpisujmy umowy najmu, która określi wszystkie warunki oraz je wyceni. Pamiętajmy tu o konieczności odprowadzenia podatku od najmu. Najbezpieczniej jest podpisać umowę na czas określony. W tych konkretnych przypadkach im krótszy tym lepiej. Umowę zawsze można przedłużyć aneksem.

Najem okazjonalny

Dla przypomnienia, czym wyróżnia się najem okazjonalny, warto zapoznać się z artykułem w naszej bazie wiedzy "Umowa najmu okazjonalnego"

W przyjętej 12 marca br. ustawie o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa wprowadzono zapis zwalniający obywatela Ukrainy podpisującego umowę najmu okazjonalnego z konieczności dołączenia do umowy dwóch charakteryzujących ją załączników:
- wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać na wypadek konieczności przeprowadzenia eksmisji,
- oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o gotowości przyjęcia pod swój dach.

Pozostawiono załącznik – oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Niestety nie będzie on miał zastosowania i eksmisja nie zostanie przez komornika dokonana, jeśli nie będzie innego lokalu zastępczego – tymczasowego. Taki lokal powinien zostać wskazany przez gminę i mieścić się w tym samym powiecie lub powiecie sąsiadującym.

Wzory umów w języku polskim i ukraińskim udostępnia portal:
https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/wzory-umow-najmu-w-jezyku-ukrainskim-i-rosyjskim-18937.html

Najem krótkoterminowy

Zwyczajowo najem krótkoterminowy nie wymaga podpisywania umów. Lokale zazwyczaj udostępniane są za pośrednictwem portali jak booking.com czy airnb.pl, które mają własne warunki rezerwacji (regulaminy), na które godzą się goście apartamentów. W obecnej szczególnej sytuacji można rozważyć również taką formę udostępniania lokalu uchodżcom, ale podpisać umowę spełniającą warunki najmu krótkoterminowego. Należy pamiętać, żeby jasno określić zasady takie jak jej krótki termin, pobyt tymczasowy i udostępnienie lokalu  w celu innym niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Taka forma wynajmu nie podlega ustawie o ochronie praw lokatorów. Uwaga jednak na podatki. Stosowanie najmu krótkoterminowego wymaga również zwykle zarejestrowanej działalności gospodarczej.

 

Zapraszam do wysłuchania rozmowy z adwokat Anną Niecikowską, która bardzo przystępnie omawia stan prawny na dzień 14-03-2022 roku.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Polacy otworzyli serca na wielką skalę. Pomagajmy na miarę naszych możliwości ale też pamiętajmy, że już czas  ustalić warunki pomocy. Jasna sytuacja dla obu stron pozwoli uniknąć nieporozumień w przyszłości. A w sercach Polaków zostanie poczucie, że zrobili coś naprawdę wielkiego.

 

Autor: Katarzyna Gontarczyk