Umowa najmu okazjonalnego
Najem prywatnych mieszkań w Polsce, jak dobrze wiemy, bardziej chroni interesy lokatora niż właściciela wynajmowanego mieszkania, często – w przypadkach skrajnych - jego kosztem a nawet dramatem życiowym. Najem okazjonalny jest natomiast szczególnym rodzajem najmu, który został wprowadzony do polskiego prawa na mocy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który gwarantuje właścicielom nieruchomości skuteczniejszą ochronę ich własności. Najem okazjonalny zabezpiecza prawa wynajmującego, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora.
STRONY UMOWY
Zgodnie z ostatnią aktualizacją przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów z 7 kwietnia 2020 roku możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego mają wszyscy właściciele mieszkań, jednak tylko osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, gdyż dla tych podmiotów ustawodawca przewidział inny rodzaj umowy opartej na przepisach najmu instytucjonalnego lokalu.
Najemcą natomiast może być również wyłącznie osoba fizyczna, bowiem najem okazjonalny jest instytucją mającą na celu zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać potrzeby mieszkaniowe może wyłącznie osoba fizyczna.
GŁÓWNE WYRÓŻNIKI UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO
1. Umowa może być zawarta wyłącznie w formie pisemnej i musi być zgłoszona do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dania rozpoczęcia najmu.
2. Obowiązkowym elementem umowy jest jej tytułu „Umowa najmu okazjonalnego”.
3. Czas trwania umowy – zawsze określony i nie dłuższy niż 10 lat.
4. Obowiązkowy jest dodatkowy paragraf w umowie dotyczący obowiązku opuszczenia lokalu przez najemcę na wypadek nie wywiązywania się z umowy najmu.
5. Dwa obowiązkowe załączniki:
1/ oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydanie lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego (załącznik dostarczany jest już po podpisaniu umowy najmu okazjonalnego)
2/ wskazanie przez najemcę innego lokalu wraz z oświadczeniem zgody jego właściciela na przyjęcie w nim najemcy i innych osób z nim mieszkających na wypadek wykonania egzekucji opuszczenia lokalu najmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Podpis pod oświadczeniem właściciela innego lokalu powinien być notarialnie poświadczony.
6. Wydanie lokalu może być uzależnione od wpłaty kaucji przy czym kaucja nie może przekroczyć 6-krotności czynszu ustalonego w umowie najmu okazjonalnego a nie 12-krotności jako to jest w zwykłej umowie najmu.
W JAKI SPOSÓB UMOWA ZABEPIECZA INTERESY WYNAJMUJĄCEGO?
Po upływie czasu, na który umowa została zawarta lub na wypadek jej rozwiązania przed tym terminem, najemca ma obowiązek wyprowadzki i opróżnienia lokalu. Jeżeli zwleka, wynajmujący może natychmiast działać, aby zmusić nieuczciwego najemcę do wyprowadzki. W tym celu doręcza żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym swoim podpisem, w którym wyznacza termin nie krótszy niż 7 dni na wyprowadzkę. W przypadku braku reakcji ze strony najemcy, może po upływie tego terminu złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddaje się egzekucji. Taka sprawa w sądzie trwa dość szybko, bo nawet w ciągu 3 dni możemy otrzymać tytuł wykonawczy, z którym od razu zwracamy się do komornika. Czynności komornicze również nie wymagają szczególnej procedury, ponieważ będzie dysponował adresem lokalu, do którego Najemca może się wyprowadzić. Zatem cały proces powinien przebiec szybko i sprawnie. Na szczęście najemcy, którzy już godzą się na taki rodzaj umowy, to zwykle osoby znające prawo i nie mające złych zamiarów.
A wzrokowców chcących podsumować swoją wiedzę z zakresu najmu okazjonalnego zachęcamy do obejrzenia filmiku pt. "Najem okazjonalny - obejrzyj zanim podpiszesz"
Autor: Katarzyna Gontarczyk