• Brak produktów w koszyku.

Jak zostać deweloperem?

Chcąc wejść w deweloperkę rozsądnie jest nie rzucać się od razu na głęboką wodę. Najbezpieczniejszym wyborem wydaje się być dom jednorodzinny, ale jest to tylko półprawda. Tego typu zabudowa nie cieszy się największym popytem na rynku mieszkaniowym, a w dodatku nie gwarantuje spektakularnych zysków.

Dużo lepszym rozwiązaniem może być postawienie na małe osiedle w zabudowie szeregowej. W takim wypadku warto jednak zainwestować w wiedzę, która pomoże w realizacji pierwszego przedsięwzięcia deweloperskiego.

Budowa małego osiedla jako pierwszej inwestycji deweloperskiej może wydawać się decyzją ryzykowną. Rzeczywiście – z realizacją szeregówek wiążą się nieco większe trudności niż w przypadku pojedynczego domu jednorodzinnego. Dochodzi tutaj chociażby kwestia finansowania. Tutaj warto wiedzieć, że umiejętne zarządzanie inwestycją pozwala wybudować ją bez wielkiego zaangażowania środków własnych. Aby do tego doprowadzić oraz uniknąć potencjalnych problemów dobrze jest posiadać niezbędną wiedzę, którą można zdobyć dzięki uczestnictwu w warsztatach deweloperskich. Dużym wsparciem są również aplikacje – które automatyzują wiele procesów i wspierają kolejne kroki przedsięwzięcia deweloperskiego – takie jak np. Moja Inwestycja – budowa krok po kroku.

Elementy udanej inwestycji.

Dla początkującego dewelopera pierwszym krokiem do sukcesu jest umiejętność dostosowania lokalizacji działki do planowanej zabudowy. To właśnie lokalizacja determinuje to, jaki budynek najlepiej będzie się w danym miejscu sprzedawał. Właśnie dlatego początkujący deweloper poszukujący gruntu powinien skupić się przede wszystkich na przedmieściach, gdzie działki są nieco tańsze i bardzo często nadają się do stawiania bliźniaków oraz szeregówek. Warto przy tym zdecydować się na budynki dwulokalowe, które zapewniają większą rentowność – więcej na ten temat w dalszej części tekstu.

Po pierwsze - działka.

Kluczem jest więc znalezienie odpowiedniej działki, która będzie nadawać się do postawienia na niej zabudowy szeregowej dwulokalowej. Nie jest to zadanie łatwe, ale skupiając się na przedmieściach zwiększamy swoje szanse na sukces. Musimy też pamiętać, że niektóre obszary w mieście objęte są MPZP, czyli Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli dla danej działki istnieje taki dokument, to będziemy mieć jasność, jaki rodzaj zabudowy można na niej wybudować. W przeciwnym razie niezbędne będzie ustalenie warunków zabudowy.

Finansowanie inwestycji i organizacja pracy dewelopera.

Oprócz posiadania MPZP lub WZ deweloper musi oczywiście zadbać jeszcze o cały szereg elementów, aby jego inwestycja zakończyła się sukcesem. Są to m.in.
• Sposoby finansowania inwestycji
• Zapewnienie mediów (m.in. przekroje, trasa przebiegu przyłącza, wnioski)
• Organizacja procesu budowlanego w systemie Gantta
• Harmonogramy płatności i realizacji prac
• Optymalizacja deweloperska i współpraca z architektami
• Wynegocjowane umowy z generalnym wykonawcą
• Plan marketingowy i sprzedażowy inwestycji
• Reklamacje

Osoby, które nie miały wcześniej styczności z działalnością deweloperską, mogą potrzebować wsparcia merytorycznego, aby odpowiednio zadbać o wymienione elementy. Nie stanowi to jednak żądnej przeszkody, ponieważ wszystkie powyższe kwestie i nie tylko poruszane są podczas różnego rodzaju szkoleń deweloperskich.

Rentowność inwestycji deweloperskich

Dlaczego jednak warto zdecydować się na budynki dwu-, a nie jednolokalowe? Ze względu na fakt, że ich budowa oraz związane z tym formalności niemal niczym się nie różnią, a pozwalają na trafienie do szerszego grona potencjalnych klientów oraz zdecydowanie większą rentowność. W przypadku mieszkań o mniejszych powierzchniach cena za metr kwadratowy rośnie.

Weźmy przykład małego osiedla składającego się z 8 budynków w zabudowie szeregowej (stan deweloperski) o powierzchni 120m2 każda. W przypadku sprzedaży jednego segmentu o takich rozmiarach, załóżmy że cena wynosi 3 750 zł/m2 (dla średniej miejscowości). Mamy więc obliczenia:
3 750 zł/m2 x 120m2 = 450 000 zł

W przypadku wydzielenia dwóch mniejszych lokali w budynku (4-pokojowy lokal o pow. 66m2 oraz 3-pokojowy lokal o pow. 54m2) możemy przyjąć cenę 4900 zł/m2 (ponieważ – jak wspominaliśmy – w przypadku mieszkań o mniejszych powierzchniach cena za metr kwadratowy rośnie). Daje nam to:
4900 zł/m2 x 120m2 = 588 000 zł

To oczywiście wyliczenia szacunkowe. Należy przy tym pamiętać, że wybudowanie szeregówki jednorodzinnej jest nieco tańsze niż dwulokalowej – jednak różnica to około 10-15 tysięcy na każdym segmencie. Wciąż realizacja i sprzedaż szeregówki dwulokalowej jest więc wyborem zdecydowanie bardziej opłacalnym.

Licząc rentowność – ale również chcąc kompleksowo i skutecznie przeprowadzić swoją inwestycję – warto znać nowoczesne i innowacyjne rozwiązania. Szczegółowy kalkulator rentowności (oraz wiele innych opcji) można znaleźć we wspomnianej już aplikacji budowlanej Moja Inwestycja – budowa krok po kroku.

Wiedza i doświadczenie = sukces w deweloperce

Przedstawione w artykule informacje to skrótowe omówienie skomplikowanych zagadnień, przed którymi stoi każdy początkujący deweloper. Najskuteczniejszym sposobem na ich poznanie jest uczestnictwo w wydarzeniach, które kompleksowo zajmują się obszarem przedsięwzięć deweloperskich. Warto również pamiętać, że w przypadku indywidualnych pytań i problemów związanych z już realizowaną inwestycją, dobrym rozwiązaniem jest również rozmowa z ekspertem w ramach konsultacji deweloperskich. Dzięki nim uzyskasz odpowiedzi dotyczące konkretnie prowadzonego przedsięwzięcia, porady praktyczne i gotowe rozwiązania możliwe do wdrożenia w prowadzonym przez siebie projekcie.

Autor: Paweł Preisner

X