Co zmienił COVID-19 na rynku wynajmu mieszkań?

Mieszkania na wynajem stają się coraz częściej sposobem na inwestowanie, a najem jest coraz bardziej widocznym elementem całego rynku mieszkaniowego. Jak duży może być rynek najmu, dla kogo wciąż atrakcyjne jest kupowanie i wynajmowanie mieszkań, czy w związku z pandemią ryzyko związane z wynajmowaniem mieszkań jest większe i jak wykorzystać trendy w usługach dotyczących najmu?

Skala wynajmu mieszkań w 2019 roku

Mieszkania na wynajem to głównie dwie kategorie: zasób komunalny oraz wolny. Detaliczny i rozproszony rynek, na który składają się w największej części mieszkania prywatne - z właścicielami indywidualnymi. Zaczyna się tworzyć sektor najmu instytucjonalnego, ale to obecnie około 4 tysięcy mieszkań.

Dane rynkowe

Najem w Polsce monitorowany jest dokładnie w zasobach komunalnych i tak w 2019 roku było to 641 801 umów najmu w zasobach gminnych [1] . Pulę tę należy powiększyć o mieszkania najmowane od TBSów, czyli nieco ponad 102 tysiące mieszkań [2] . Najem rynkowy jest bardzo rozproszony, przez co nie jest regularnie raportowany i dokładnie opisany. Można go głównie opisać danymi z podatków: przychody z najmu i dzierżawy w 2019 roku wykazało ponad 727 tysięcy osób fizycznych i drobnych przedsiębiorców w ramach PIT28 i 128 tysięcy podatników rozliczających się na zasadach ogólnych [3]. Na podstawie powyższych danych można szacować, że liczba umów najmu na rynku co najmniej dorównuje skali najmu komunalnego. Geograficznie skoncentrowana jest w największych ośrodkach miejskich, gdzie ludzie przenoszą się w poszukiwaniu pracy i lepszych warunków życia.

Liczba podatników wykazujących przychody z wynajmu mieszkań od lat stabilnie rosła o niespełna 8% rok do roku. Dane zbierane przez NBP potwierdzały istnienie stabilnego popytu inwestycyjnego na mieszkania z rynku pierwotnego, stanowiącego około 30% rynku nieruchomości [4]. Analizy NBP potwierdzają również atrakcyjność i prostotę inwestycji w mieszkanie na wynajem dla gospodarstw domowych, ze względu na rentowność najmu i niskie oprocentowanie depozytów. Mimo odnotowanych w drugiej połowie 2020 roku spadków stawek czynszów, wynajem mieszkań nadal jest rentowny. Najemcy wciąż dobrze wywiązują się z comiesięcznych płatności czynszów.

Opłacalność najmu

Wynajmowanie mieszkań coraz rzadziej jest sposobem na ich zagospodarowanie do czasu zamieszkania przez samego właściciela. Zazwyczaj mieszkania są kupowane inwestycyjnie, z myślą o ich wynajmowaniu. Nieruchomości mieszkaniowe stały się jednym z najpopularniejszych sposobów zabezpieczenia majątku i jego wartości. Lokaty bankowe są bardzo nisko oprocentowane, podobnie jak kredyty hipoteczne a wynajem mieszkań pozwala uzyskać przychody z czynszów najmu. W kwartalnych opracowaniach NBP pokazywana jest szacowana stopa kapitalizacji inwestycji w mieszkanie na wynajem [5] i wciąż oscyluje ona wokół 4%. Wcześniej były to porównania z innymi opcjami (lokaty, obligacje), i wciąż wskazywana jest wysoka atrakcyjność tego typu inwestycji.

Nieruchomość to również zysk na wartości w czasie

Wynajem mieszkań jest inwestycją długoterminową. Poza wpływami z czynszów - i wydatkami na utrzymanie standardu i obsługę - same nieruchomości od lat zyskują na wartości. Inaczej rentowność będzie liczyć osoba, która właśnie kupiła, wyremontowała i umeblowała mieszkanie i analizuje, za ile je wynająć, a inaczej ktoś, kto mieszkanie kupił lub nawet odziedziczył pięć lub więcej lat wcześniej i do tej pory w nim mieszkał. Nie ma standardów w tej dziedzinie. Dostępne dane są wycinkowe i ograniczone geograficznie. Nie wszędzie rentowność liczona w konkretnym miesiącu będzie zawsze przekraczać 5 lub nawet 6% nakładów.

Mieszkania jako fizycznie istniejące nieruchomości wydają się bezpiecznym i stosunkowo łatwo zrozumiałym obiektem inwestycyjnym, wzbudzają dużo większe zaufanie niż inne formy inwestowania jak obligacje, fundusze inwestycyjne czy bezpośrednie inwestowanie w akcje przedsiębiorstw na giełdzie [6]. Wiele osób właśnie ze względu na wiarygodność nieruchomości decyduje się większe kwoty wycofać z rachunków oszczędnościowych i kupić za nie właśnie mieszkanie na wynajem. Dodatkowym argumentem może być dynamicznie rosnąca liczba inwestycji rodzimych i zagranicznych funduszy inwestycyjnych w budynki z mieszkaniami na wynajem. Czasem tylko nieruchomości bywają problematyczne, a sam najem nie do końca może być bezpieczny dla właściciela, o czym poniżej.

Bezpieczeństwo a wynajem mieszkań

Ewolucja form umów najmu wskazuje, jak wiele się dzieje w tej części rynku nieruchomości. Mamy obecnie do wyboru umowy najmu okazjonalnego, instytucjonalnego, w końcu “zwykłe” umowy najmu, każda z określonymi ograniczeniami i wskazaniami. Sam rynek coraz lepiej sobie radzi z kwestiami dotyczącymi zapewnienia bezpieczeństwa oraz praw lokatorów i wynajmujących. Nie mamy jeszcze wypracowanych standardów w zakresie sprawdzania najemców, ich historii wcześniejszego najmu i referencji od poprzednich wynajmujących.

Weryfikacja najemców

Wraz z nową kategorią właścicieli instytucjonalnych zaczynają się zmieniać zwyczaje i standardy. Jednym z nich jest Certyfikat Najemcy, który otrzyma każdy najemca zweryfikowany za pomocą simpl.rent. Weryfikacja osoby to już nie tylko rozmowa o warunkach umowy i danych osobowych potrzebnych do jej podpisania, ale zaczyna być dłuższym procesem sprawdzania możliwości finansowych potencjalnego najemcy. Nowoczesnym narzędziem, opartym na możliwościach udostępnianych przez otwartą bankowość, jest właśnie simpl.rent. Umożliwia on sprawdzenie tożsamości i dochodów w sposób wiarygodny, a jednocześnie zapewniający ochronę wrażliwych danych.

Cytat:
Na rynku pozostaje dostępnych wiele mieszkań na wynajem, a to stwarza na właścicielach i zarządcach presję na szybkie znalezienie chętnego. Dlatego weryfikacja najemców mieszkań, przed podpisaniem umowy, pod kątem braku zaległości w spłatach zobowiązań i odpowiedniego comiesięcznego przychodu, to obecnie konieczność, żeby uchronić się przed pułapką jak najszybszego wynajęcia, podkreśla Piotr Pajda, prezes simpl.rent, startupu, który wprowadził w Polsce Certyfikat Najemcy - standard weryfikacji najemców mieszkań.

Bezpieczeństwo i stabilność umowy najmu zapewnia przede wszystkim wiarygodność finansowa najemcy. Czynsz najmu to duży wydatek, kilkunastokrotnie przewyższający abonamenty za usługi cyfrowe lub kilkukrotnie większy, niż wysokość raty za urządzenia domowe. Porównywany jest z wysokością raty kredytu hipotecznego, dlatego instytucje zaczęły, podobnie jak banki, sprawdzać możliwości najemców. Opłaty za najem i inne rachunki związane z mieszkaniem, nie powinny przekraczać połowy zarobków najemcy. Bezpieczniejszą granicą byłoby nawet około 40% dochodu. Tutaj, podobnie jak przy długoletnich produktach kredytowych, liczy się stabilność przychodów i forma zatrudnienia.

Wynajem mieszkań a rynek pracy

Rok 2020 pokazał, że silne powiązanie rynku najmu z rynkiem pracy może spowodować niewypłacalność najemców, którzy niespodziewanie i z przyczyn systemowych tracą pracę. Duże zawirowania spowodowało zamknięcie turystyki i przestawienie lokali, które do tej pory służyły jako zakwaterowanie na doby, na najem długoterminowy. Do końca roku nie odnotowano jednak w Polsce znaczących problemów z płatnościami czynszów. Najemcy w niektórych przypadkach potrzebowali chwilowych obniżek lub czasu na ustabilizowanie swojej sytuacji zawodowej, ale nie zachwiało to rynkiem wynajmu mieszkań. Okazał się on bardziej stabilny niż najem powierzchni w ograniczonych w działaniu galeriach handlowych i biurowcach.

Zapotrzebowania na rynku nieruchomości

Rosnąca ilość mieszkań na wynajem, wypływ nowych inwestorów zwiększa zapotrzebowanie na profesjonalne usługi obsługujące rynek nieruchomości. Dlatego rozwój tego obszaru co roku ewoluuje.

Zarządzanie najmem

Coraz bardziej potrzebne staje się profesjonalne zarządzanie substancją mieszkaniową, ale uwzględniające całą ekonomiczną stronę przedsięwzięcia, jak w nieruchomościach komercyjnych. Zarządcy najmu lokali mieszkalnych to nowa specjalizacja. Zaczynają oni łączyć aspekty znane do tej pory z nieruchomości komercyjnych z całą sferą dotyczącą nieruchomości mieszkaniowych. Trzeba dbać i o najemców, i o nieruchomość, i pamiętać przy tym o całej stronie dotyczącej ekonomicznej efektywności najmu. Właściciele detaliczni orientują się dość szybko, że nieruchomości i wynajem mieszkań wymagają wciąż aktualizowanej specjalistycznej wiedzy. Instytucje od początku potrzebują dobrych zarządzających, jest więc coraz większy zakres usług, których oczekuje się od zarządcy.

Profesjonalne zarządzanie najmem od strony prawnej nie jest jednoznacznie wspierane i promowane. Instytucja lub osoba zatrudniająca zarządcę, który może również podpisywać umowy najmu, może korzystać z umów najmu instytucjonalnego.  Zabezpieczają one interesy właściciela i nie wymagają złożonych procedur ze wskazaniem lokalu do ewentualnej wyprowadzki.

Co na to urząd skarbowy?

Osoby prywatne, które chciałyby korzystać z usług profesjonalnych firm zarządzających najmem, mogą niestety być uznane za przedsiębiorców przez urzędników skarbowych. Taka obsługa najmu może oznaczać w świetle prawa prowadzenie zorganizowanej działalności zarobkowej. Niewątpliwie obecność profesjonalnego zarządcy znacząco zwiększa bezpieczeństwo najemcy, właściciela i jakość utrzymania lokali oraz całego budynku, jeśli jest przedmiotem najmu. Coraz większy rynek najmu, rosnące na nim obroty i coraz więcej firm inwestujących w najem to dobry znak dla profesjonalizacji tego segmentu rynku.

Podsumowanie

Rynek najmu mieszkań rośnie stabilnie od lat. Obecna sytuacja związana z brakiem stabilności tylko zachęciła osoby i instytucje mające zasoby gotówki do inwestowania w mieszkania na wynajem. Najemców nie powinno brakować. Sytuacja z bankami, zaostrzającymi wymogi przyznawania kredytów hipotecznych, przyczyniają się do pozostawania części osób na rynku najmu jako najemców.

Pandemia zahamowała ciągły wzrost czynszów najmu, ale tylko w niektórych miastach. Wciąż jest zapotrzebowanie na najem jako elastyczny sposób zapewnienia sobie dachu nad głową, a najemcy nie mają problemów z płatnościami. Wzrost rynku najmu nie będzie zahamowany. Inwestycje dużych funduszy mogą wskazywać na istotne zmiany w strukturze właścicieli: coraz mniej jest wynajmujących mieszkania z braku innego pomysłu na ich wykorzystanie, a coraz więcej świadomych inwestorów, zwiększających swój zasób nieruchomości i korzystających z coraz lepszych usług. Weryfikacja najemców staje się standardem, a ułatwia ją stosowanie najnowszych możliwości technologicznych tj. cyfryzacja procesów związanych z bankowością.

 

Autor:

Hanna Milewska-Wilk

Hanna Milewska-Wilk, simpl.rent. Mediatorka, zarządca nieruchomości, analityk rynku najmu mieszkań, socjolog i filolog.Specjalista ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Obecnie doradca w simpl.rent, także w Radzie Programowej Habitat for Humanity Polska i Społecznych Agencji Najmu. Ekspertka Laboratorium Rynku Najmu przy ThinkCo.

 

^[1] GUS, Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2019 roku, Analizy statystyczne, Warszawa 2020, tabela 2 str. 18.

^[2] GUS, BDL, dane za 2018 rok.

^[3] Statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów na stronie https://www.podatki.gov.pl/pit/abc-pit/statystyki/ Liczba podatników uzyskana w trybie zapytania o informację publiczną, do dnia 04.03.2021 nie opublikowano danych statystycznych dotyczących PIT36 z 2019 roku.

^[4] NBP, Departament Stabilności Finansowej, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2019 r., str. 43, Warszawa 2020.

^[5] NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2020 r. , wykres 15 Średnie stawki transakcyjne najmu… str. 16.

^[6] Badanie Inwestycje Polaków wykonane przez Kantar Public na zlecenie UOKIK, grudzień 2018, opracowanie dostępne na stronie UOKIK.