• Brak produktów w koszyku.

W marcu br. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, który zakłada wprowadzenie do systemu prawa modelu społecznych agencji najmu. Celem projektu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych uboższej części społeczeństwa poprzez udostępnienie tańszych niż rynkowe ofert najmu mieszkań. Mieszkania natomiast mają być pozyskiwane z rynku prywatnego. Mamy tu zatem specyficzny (regulowany) model pośrednictwa pomiędzy właścicielami mieszkań a osobami fizycznymi.

Prywatny rynek najmu i członkowie Stowarzyszenia Mieszkanicznik mocno odczuwają skutki pandemii z powodu odpływu kilku grup wynajmujących (turyści, studenci, pracownicy z zagranicy), zatem przyjrzyjmy się propozycji rządu i nagłaśnianych korzyści dla obu stron.

 

Założone korzyści dla najemcy

 

Wysokość czynszu najmu

Z założenia projektu wynika, że oferta mieszkaniowa SAN skierowana będzie do najemców o niskich dochodach i mówi się, że uzupełni braki w podaży mieszkań komunalnych. Stanowić będzie wsparcie dla gmin w ich gospodarce mieszkaniowej. Zakłada się wynegocjowanie z właścicielami mieszkań stawek czynszu obniżonych nawet o 20 % w zamian za długoletni najem z gwarancją zapłaty.

W projekcie ustawy natomiast znajdujemy zapis regulujący wysokość czynszu dla podnajemcy:

„SAN może ustalić czynsz na poziomie nie wyższym niż 110 % czynszu, który opłaca temu właścicielowi.”

 

SAN-y mają działać non-profit ale same się utrzymywać. Różnica miedzy przychodami z podnajmu a kosztami najmu powinna pokrywać koszty działania SAN-ów. Można domniemywać, ze oferowane ceny podnajmu będą nie o 20 a raczej o 10 % niższe od rynkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe informacje zastanawiamy się, czy podnajemcy o niskich dochodach rzeczywiście otrzymają tak atrakcyjne warunki cenowe najmu względem oferty rynkowej bezpośrednio od właścicieli mieszkań. Na chwilę obecną pewnie nie. Jednak analizując sytuację w dalszej perspektywie zapewne tak.

Kaucja

Kaucja stanowi zabezpieczenie finansowe pobierane od najemcy na wypadek konieczności pokrycia wyrządzonych szkód lub nadmiernego zużycia powierzonych do używania rzeczy i sprzętów. O tym, czy i jak w tym modelu kaucja będzie pobierana od podnajemców i w jakiej wysokości decydować będzie mogła rada gminy, ubiegająca się o podpisanie umowy z SAN. Projekt dopuszcza rozłożenie kaucji na raty lub jej niepobieranie. Oferty rynkowe wynajmu mieszkań natomiast w zdecydowanej większości wymagają od najemcy wpłaty kaucji w wysokości co najmniej 1-miesięcznego czynszu.

Długość najmu

Intencją ustawodawcy jest zawieranie umów na długie okresy czasu. W przypadku umów na czas nieokreślony najemca podlegać będzie ochronie bardzo silnemu prawu wynikającemu z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie takiej umowy oraz podwyżka czynszu najmu nie będzie łatwa, zatem najemca zyskuje bezpieczeństwo posiadania dachu nad głową nawet w przypadku trudności finansowych. Ustawa umożliwia mu nawet wystąpienie z wnioskiem do SAN o rozłożenie zaległości płatniczych na raty. Tymczasem zobowiązania wobec właściciela mieszkania pokrywać będzie gmina.

 

Założone korzyści dla właścicieli wynajmowanych mieszkań.

 

Gwarancja długoletniej umowy i gwarancja zapłaty czynszu

Jak czytamy w oficjalnym komunikacie opublikowanym po posiedzeniu Rady Ministrów:

„celem rządu jest wykorzystanie – obserwowanej jako skutek COVID-19 – nadpodaży mieszkań na wynajem na cele społeczne. Społeczne agencje najmu specjalizują się w pozyskiwaniu mieszkań na rynku, głównie od osób fizycznych. Oferują długoletnią dzierżawę z gwarancją czynszu i mogą wynegocjować obniżenie stawki czynszu – jak wskazują doświadczenia zagraniczne – nawet o ok. 20 proc.”

Idea wydaje się zacna, jednak czy właścicieli – osoby fizyczne zainteresuje ta propozycja trudno jest na chwilę obecną powiedzieć. Projekt ustawy nie precyzuje, jakiego rodzaju umowy będą zawierane z właścicielami. Przywołuje natomiast jako obowiązujące przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony.

Rodzaj umowy dla właścicieli mieszkań jest zasadniczą kwestią w ocenie korzyści z takiego wynajmu. Zawarcie umowy na czas nieokreślony  w dodatku poniżej (nawet do 20 %) obecnych i tak już niskich ofert wynajmu może wydać się mało atrakcyjne. Podlegający cyklom rynek kiedyś się „podniesie” a zmiana warunków umowy najmu zawartej na czas nieokreślony jest niezwykle trudna.

Wypowiedzenie umowy

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieokreślony przez właściciela mieszkania również nie jest łatwe. Jeżeli nie zapewni on lokum zastępczego swoim lokatorom, którym nie przysługuje prawo do innego lokalu, to okres wypowiedzenia wynosi 3 lata. W dodatku musi potem w tym lokalu zamieszkać na co najmniej pół roku, aby roszczenia najemcy o zwrot lokalu uległy przedawnieniu.

Członkowie Stowarzyszenia Mieszkanicznik posiadają zwykle wiele mieszkań inwestycyjnych, które wynajmują w różnych miastach Polski. Taki warunek jest dla nich nie do spełnienia.

Remonty

Zgodnie z art. 22b. pkt 1 „umowa najmu lokalu mieszkalnego przez SAN może zawierać zobowiązanie SAN do przeprowadzania remontów tego lokalu” Na pierwszy „rzut oka” zapis wydaje się być niezwykle korzystny dla właściciela. W praktyce jednak wiemy, że wszelkie nakłady zwiększające wartość nieruchomości potrącane są potem z czynszów najmu.

Zwolnienie z VAT

„Wprowadzono także dodatkową zachętę dla właścicieli lokali do dzierżawienia ich SAN i obniżania wyjściowego czynszu dzierżawy. Dzierżawa nieruchomości na rzecz SAN będzie zwolniona z podatku VAT” czytamy w komunikacie.

Trudno określić, o jaką dokładnie korzyść dla właściciela chodzi w tej informacji, ponieważ mieszkania wynajmowane na cele mieszkaniowe (a taka jest przecież idea wprowadzanego projektu) i tak mają zwolnienie z VAT przedmiotowe. Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują również możliwości dzierżawy na cele mieszkalne.

 

„Z jednej strony projekt Społecznych Agencji Najmu wydaje się być ciekawy dla członków Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Obecnie jest duża podaż mieszkań na wynajem a umowy z SAN mają dawać gwarancję najmu długoterminowego i zapłaty czynszu. Z drugiej jednak strony nie wiemy dokładnie, na jakich warunkach te umowy będą podpisywane z właścicielami mieszkań. Jeśli jednak ustawodawca wprowadzając przepisy wykonawcze weźmie również pod uwagę interes właścicieli wynajmowanych mieszkań z pewnością projekt zyska ich szerokie zainteresowanie. A Stowarzyszenie Mieszkanicznik jest zawsze gotowe pomóc we wszystkich działaniach zmierzających do cywilizowania rynku najmu w Polsce” – komentuje projekt Jacek Kusiak, współzałożyciel i obecny prezes Stowarzyszenia.

 

Autor: Katarzyna Gontarczyk, Stowarzyszenie Mieszkanicznik

 

Źródła:

https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-niektorych-formach-popierania-budownictwa-mieszkaniowego-oraz-niektorych-innych-ustaw
https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12334202/12689993/12689994/dokument449466.pdf

X