Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego.
Autor: Agata Klima-Nowak, adwokat.
Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony.
Ta pierwsza wygasa z chwilą, gdy upływa określony w niej okres, a druga trwa tak długo, aż jej ktoś nie wypowie.
Być może już wiesz, że Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” rekomenduje zawieranie umów najmu lokalu mieszkalnego tylko na czas z góry ściśle określony. Nie bez powodu!
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego.
Jeżeli umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony, najemca może ją wypowiedzieć z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Niestety wynajmujący nie ma takiej możliwości. Może on wypowiedzieć umowę najmu tylko w ściśle określonych przypadkach, z zachowaniem ściśle określonych terminów, które zostały określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?
Otóż jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu (czyli jest zobowiązany do płacenia czynszu), wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator ten:
- Pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- Jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- Wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- Używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
Ponadto właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy(!) lub z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokator dysponuje lokalem, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Inne regulacje
Ponieważ większość najemców nie ma tytułu prawnego do takiego lokalu (po co mieliby w takim wypadku mieszkać w Twoim), to zastosowanie znajdzie inny przepis: nie później niż na 3 lata naprzód (!), na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego.
Co ciekawe, jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny z powodu chęci zamieszkania w lokalu, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych (co czasami ciężko ustalić), wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.
Rozwiązanie stosunku prawnego przez sąd
Z ważnych przyczyn, innych niż określone w opisane powyżej, właściciel może wytoczyć powództwo (!) o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Jak widzisz, wypowiedzenie umowy najmu jest bardzo trudne i… długo trwa.
Określenie przyczyny wypowiedzenia
Wypowiedzenie umowy powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Natomiast umowa na czas oznaczony sama wygaśnie z dniem określonym w umowie, bez konieczności składania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy i tłumaczenia się z powodów takiej decyzji.
Zalecane jest zatem, aby zawierać umowy na czas oznaczony. Wynajmującemu odpada przynajmniej jeden problem – związany z wypowiedzeniem umowy najmu.
