Wypowiedzenie umowy najmu lub warunków czynszu najmu a Specustawa COVID – 19
Otrzymałeś wypowiedzenie umowy najmu albo wysokości czynszu najmu lokalu w okresie szerzącej się pandemii koronawirusa? Zastanawiasz się, czy warunki umowy najmu mogą ulec zmianie czy też masz możliwość obrony przed takimi działaniami?
W Specustawie z 31 marca 2020 r. ustawodawca przewidział dla lokatorów szczególną ochronę.
W obecnym czasie powstaje wiele pytań i wątpliwych kwestii związanych z wpływem rozprzestrzeniającej się pandemii wirusa SARS – CoV – 2 na możliwość wprowadzania zmian do umów najmu. Jednym z najczęściej pojawiających się zagadnień jest wypowiedzenie umowy najmu oraz warunków czynszu najmu lokalu.
Na podstawie art. 673 § 1. k.c., jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2.Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
- 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Co do zasady natomiast, zgodnie z art. 6851 k.c. wynajmujący może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości czynszu jest jednostronnym oświadczeniem woli i może dotyczyć zarówno umów zawartych na czas nieoznaczony jak i oznaczony. Stosuje się ją do najmu lokali mieszkalnych oraz właśnie do najmu lokali użytkowych.
Powyższa regulacje prawne jednak w dobie trwającej pandemii zostały zmodyfikowane i zastosowanie znajdują przepisy szczególne, a mianowicie ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 568) (tzw. Specustawa z 31 marca 2020 r.).
W odniesieniu do poruszanego zagadnienia, tj. wypowiedzenia najmu oraz wypowiedzenia warunków czynszu najmu należy zwrócić szczególną uwagę na następujące przepisy:
Po pierwsze, zgodnie z art. 31t. ust. 1. specustawy CORVID -19 do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy i wysokości czynszu. Tym samym ustawodawca wprowadził zakaz wszelkich zmian związanych z umowami najmu w okresie od 1 kwietnia 2020 r. do 30 czerwca 2020 r.
Należy jednak zauważyć, iż w niniejszej ustawie zostały przewidziane wyjątki odnoszące się do szczególnych sytuacji, kiedy wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu jest możliwe w tym okresie. Zgodnie z ust. 2 wskazanego wyżej artykułu można wypowiedzieć umowę najmu:
1) na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać́ tego lokalu.
Ponadto w odniesieniu do wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż̇ mieszkalne, ustawodawca wskazał, iż jest to możliwe w związku z:
1) naruszeniem przez najemcę̨ postanowień́ tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu lub
2) koniecznością̨ rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się̨ ten lokal.
Powyższe przepisy dość jasno i precyzyjnie wskazują, iż co do zasadny obowiązuje zakaz wypowiadania umowy najmu oraz wysokości czynszu najmu.
W tym miejscu należy jeszcze wskazać jedną okoliczność. A mianowicie co jeśli wypowiedzenie zostało złożone przed wejściem w życie specustawy CORVID – 19? Ustawodawca wprost przewidział taką sytuację w art. 31u ust.1, tj. w przypadku, gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Nadmienić należy, iż wspomniane oświadczenie może zostać złożone nawet za pośrednictwem poczty elektronicznej czy SMS, jednak najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia, jaki wskazał właściciel. Oczywiście ustawodawca przewidział również i w tym przypadku wyjątki od wskazanego przepisu. Nie znajduje on zastosowania w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1) na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Autor artykułu: Sylwia Staszewska-Lisiak, radca prawny, Partner prawny Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”
