Jak duży jest rynek najmu prywatnego w Polsce?

W niniejszym opracowaniu stawiamy sobie za zadanie zdefiniować skalę rynku najmu prywatnego w Polsce. Spróbujemy zidentyfikować kluczowe czynniki wpływające na obecną liczbę wynajmowanych mieszkań przez prywatnych właścicieli. Na początek prezentujemy kilka istotnych liczb i wskaźników, na których opieramy naszą analizę dotyczącą wielkości rynku najmu prywatnego w Polsce.

RYNEK NAJMU PRYWATNEGO W POLSCE W STOSUNKU DO WŁASNOŚCI

Według statystyk Eurostatu z 2022 roku, aż 87% mieszkań w Polsce stanowi własność, a pozostałe 13% to mieszkania wynajmowane.

Istnieją jednak powody aby przypuszczać, że te dane znacznie niedoszacowują rzeczywistego stanu rynku najmu w Polsce. Wyniki badania przeprowadzonego w 2021 roku przez Cushman & Wakefield i Mieszkanicznika jednoznacznie wskazują, że rynek najmu w Polsce jest znacznie większy i bardziej aktywny niż sugerują oficjalne europejskie statystyki. Z ankiety na reprezentatywnej próbie mieszkańców sześciu największych aglomeracji wynika, że 18% z nich najmuje mieszkanie lub dom (567 spośród 3078 ankietowanych). Pomimo tych faktów, przyjmujemy w naszej analizie wskaźnik wynoszący 13% dla mieszkań objętych wynajmem.

LICZBA MIESZKAŃ W POLSCE

Biorąc pod uwagę dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) za rok 2021, ogólna liczba mieszkań w Polsce to około 15 616 000. Zbliżone dane można również uzyskać z ostatniego spisu powszechnego w 2021 roku, z którego wynika, że w Polsce znajduje się około 15,34 miliona mieszkań. Około 12,1% z nich pozostaje niezamieszkanych, co daje wynik w okolicach 1,86 miliona.

Na podstawie danych GUS z końca 2020 r. dowiadujemy się również, że szacunkowa liczba pustostanów zarządzanych przez gminy (jako mieszkania komunalne i socjalne) wynosi ok. 64 000. Przeważająca część pustostanów (ok. 1,8 mln) to  lokale i domy należące do osób prywatnych. Dużą grupę pustostanów mogą stanowić starsze i słabo zlokalizowane domy, co sugeruje, że problem ten dotyczy przede wszystkim obszarów wiejskich. Jednakże w samej Warszawie spis powszechny ujawnił aż 200 tysięcy niezamieszkanych mieszkań. Z tego jedynie 3 tysiące znajduje się w zasobach miasta. Czy to oznacza, że właściciele tak bardzo obawiają się wynajmowania?

LICZBA MIESZKAŃ WYNAJMOWANYCH I STRUKTURA WŁAŚCICIELSKA

Odejmując liczbę pustostanów od ogólnej liczby mieszkań (15 616 000), otrzymujemy wynik 13 756 000 zamieszkanych mieszkań. Przy wskaźniku wynajmu na poziomie 13%, oznacza to około 1 788 280 wynajmowanych mieszkań w Polsce.

Analizując rynek najmu pod kątem własności, można zauważyć, że liczba 1 788 280 wynajmowanych mieszkań obejmuje różnorodne rodzaje zasobów, takie jak:
- będące prywatną własnością i wynajmowane długoterminowo,
- wynajmowane w celu turystycznym,
- wynajmowane przez TBS (Towarzystwo Budownictwa Społecznego) - GUS szacuje ich liczbę na około 106 000,
- będące w zasobach gminnych: 613 500 - raport GUS „Mieszkaniowy zasób gmin w 2022 r. – wyniki wstępne”,
- stanowiące własność PRS (Private Rented Sector): 12 000 - dane z raportu firmy ThinkCo „Najem 2023 – kierunki rozwoju mieszkań w Polsce”.

Po uwzględnieniu dostępnych danych pozostaje nam około 1 056 780 mieszkań objętych długoterminowym i krótkoterminowym najmem

 

 

Sięgamy również po raport Ministerstwa Finansów z 2021 roku:  „Informację dotyczącą  ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych  za 2021 rok”.  W raporcie znajduje się następująca informacja o liczbie podatników, którzy w 2021 roku w swoich zeznaniach podatkowych wykazali przychód z tytułu umów najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy:

- 788 476 zeznań złożyli podatnicy, którzy wybrali tę formę opodatkowania wyłącznie dla przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy niezawieranych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oraz

- 19 997 zeznaniach składanych przez podatników prowadzących działalność gospodarczą wykazany jest dodatkowo przychód z tytułu umów najmu/dzierżawy.

Podsumowując 808 473 podatników wynajmuje lub dzierżawi nieruchomość i rozlicza przychody ryczałtem.

Z tego raportu nie można wyciągnąć informacji na temat liczby podatników wynajmujących mieszkania oraz tych, którzy deklarują dochody z wynajmu lokali użytkowych, garaży czy gruntów. Możemy przypuszczać, że większość podatników, którzy w 2021 roku uzyskiwali dochody z wynajmu lokali użytkowych, preferowała opodatkowanie według skali podatkowej z uwagi na możliwość uwzględnienia w kosztach amortyzacji lokalu.

Zakładamy zatem, że liczba osób posiadających mieszkania na wynajem wynosi ponad 800 000.

Brakuje nam jeszcze informacji na temat dokładnej liczby tych mieszkań.

Dalsze analizy opieramy na eksperckiej wiedzy naszych doradców podatkowych, którzy skupiają się na ekonomicznej opłacalności wyboru między opodatkowaniem ryczałtem a skalą podatkową w przypadku dochodów z wynajmu. Warto wspomnieć, że jeszcze w 2021 roku możliwe było rozliczanie kosztów związanych z posiadaniem mieszkań na wynajem za pomocą amortyzacji. Eksperci podatkowi Stowarzyszenia Mieszkanicznik podkreślali w tamtym okresie, że opłacalność ryczałtowego opodatkowania była szczególnie widoczna dla osób posiadających jedno lub dwa mieszkania. W przypadku posiadania więcej niż dwóch mieszkań, bardziej korzystne było rozliczanie podatku według skali podatkowej. To właśnie możliwość amortyzacji mieszkań stanowiła kluczową przewagę tej drugiej opcji.

Wnioskujemy zatem, że na rynku jest dostępnych nawet ponad 1 milion mieszkań, które są w Polsce w prywatnym najmie od podatników rozliczających podatek od najmu według ryczałtu. Widać też wyraźnie, że prywatny rynek najmu jest zdecydowanie niedoszacowany. Należy uwzględnić  inwestorów w mieszkania na wynajem posiadających 2 i więcej mieszkań. Właścicieli, którzy rozliczyli podatek od najmu według skali podatkowej, ponieważ taka forma była dla nich zdecydowanie korzystniejsza.  W tej grupie znajdują się również  podatnicy zajmujący się najmem krótkoterminowym (turystycznym) oferujący prywatne apartamenty mieszkalne w całej Polsce. Ostatnią grupą właścicieli wynajmowanych mieszkań, , są podatnicy, którzy w ogóle nie wykazują dochodów z najmu, choć w rzeczywistości osiągają je (tzw. "szara strefa").

Amortyzacja mieszkań została zlikwidowana przepisami nowego Polskiego Ładu z dniem 01-01-2023 r.  Obecnie wszyscy podatnicy rozliczający podatek od najmu prywatnego muszą rozliczać podatek ryczałtem. Dopiero po analizie zeznań podatkowych za 2023 r. będzie można lepiej ocenić wielkość rynku najmu prywatnego w Polsce lub kierunki zmian.

Do przedstawionych w tej analizie danych liczbowych wrócimy w kolejnym roku, gdy GUS opublikuje nowe raporty. Zakładamy, że będzie można lepiej ocenić pewne kierunki zmian.

BEZPIECZEŃSTWO WYNAJMU

Pocieszający jest fakt, że zwiększa się świadomość i wiedza wynajmujących, jak zabezpieczyć własny majątek przed trafieniem na nieuczciwego najemcę. Widać to w danych liczbowych dotyczących zgłoszonych umów najmu okazjonalnego, która w 2021 roku wynosi blisko 50 tys. Jest to prawie 10 tys. więcej niż w roku 2020.

PODSUMOWANIE

Prywatny rynek najmu mieszkań stanowi dominujący udział w ogólnym spektrum wynajmowanych mieszkań w Polsce.  Skala wynajmu lokali mieszkalnych gminnych, stanowiących własność prywatnych funduszy oraz państwowych spółek jest obecnie na poziomie ok. 40 % wszystkich wynajmowanych mieszkań. Nie jest i pewnie długo nie będzie w stanie zaspokoić potrzeby rynku w zakresie najmu.

Wzrasta świadomość zagrożeń wynikających z wynajmowania mieszkań, co ukazuje się przede wszystkim w rosnącej wiedzy na temat zabezpieczania posiadanego majątku. Wzrost ten jest widoczny między innymi w rosnącej liczbie umów najmu okazjonalnego. Jednocześnie trzeba zauważyć, że wciąż istnieje znaczna liczba pustostanów, które mogłyby być wykorzystane do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Zdecydowanie istnieje pilna potrzeba edukacji na temat bezpiecznego wynajmu oraz konieczność zmiany mentalności w tym zakresie.

Autor: Katarzyna Gontarczyk, ekspert Stowarzyszenia
Korekta redakcyjna: Dawid Michna, Główny Analityk Stowarzyszenia