• Brak produktów w koszyku.

Stan prawny na 2021 r.

Podatek od przychodów (lub dochodów) z najmu możemy rozliczać na kilka sposobów. Wybór sposobu opodatkowania związany jest nie tylko z kwotami odprowadzanymi fiskusowi, ale też z nakładami pracy związanymi z prowadzeniem wymaganej dokumentacji.

 

FORMA OPODATKOWANIA DLA OSÓB FIZYCZNYCH

Formę opodatkowania najmu osób fizycznych rozpatrujemy w dwóch aspektach w zależności od wyboru formy rozliczania najmu:
1/ jako najem prywatny,
2/ w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,

Ad 1/
Najem prywatny ma zastosowanie dla osób, które rozliczają najem odrębnie od prowadzonej działalności gospodarczej lub gdy jej w ogóle nie prowadzą. Do wyboru są dwie opcje:

1/ opodatkowanie ryczałtem 8,5 % lub 12,5 % (podatek obliczany od przychodów); stawka 8,5 % obliczana jest od przychodów do 100.000 zł, stawka 12,5 % od przychodów powyżej 100.000 zł.
2/ opodatkowanie według skali podatkowej 17 % i 32 % (podatek obliczany od dochodu);

Ad 2/
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej mamy do wyboru trzy opcje:

1/ opodatkowanie ryczałtem 8,5 % lub 12,5 % (podatek obliczany od przychodów);
Stawka 8,5 % obliczana jest od przychodów do 100.000 zł, stawka 12,5 % od przychodów powyżej 100.000 zł.
2/ opodatkowanie według skali podatkowej 17 % i 32 % (podatek obliczany od dochodu);
3/ opodatkowanie według stawki liniowej 19 % (podatek liczony od dochodu);

 

Przychód – to wartość wpłaconego czynszu najmu.

Dochód – to wartość wpłaconego czynszu najmu (przychód) pomniejszona o koszty, w tym remontu, elementów wyposażenia mieszkania oraz amortyzacji. Aby obliczyć dochód należy mieć potwierdzenie poniesionych kosztów w postaci opłat wnoszonych do spółdzielni/wspólnoty za lokal, umów na ew. stałe usługi, faktur, dowodów wewnętrznych (amortyzacja).

 

Aby powyższe obliczenia były możliwe w umowie najmu należy wyodrębnić kwotę czynszu najmu oraz kwotę opłat administracyjnych płaconych do spółdzielni lub wspólnoty i kosztów indywidualnych lokalu w postaci mediów (woda, gaz, prąd, centralne ogrzewanie).

 

Rozliczając podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przychody z najmu od których obliczamy podatek ryczałtowy należy traktować odrębnie od pozostałych przychodów.

Opodatkowanie dochodów obliczanych według skali lub liniowo uzależnione jest od wyboru ogólnej formy opodatkowania prowadzonej działalności gospodarczej i w tych dwóch wypadkach dochód z najmu można łączyć z innymi dochodami uzyskiwanymi z działalności.

 

Obrazowe przedstawienie form opodatkowania najmu dla osób fizycznych:

 

 

OBOWIĄZKI PODATNIKA – ZEZNANIA PODATKOWE

Po zakończeniu roku kalendarzowego należy rozliczyć się z urzędem skarbowym składając odpowiednią deklarację:

1/ w przypadku wyboru formy opodatkowania ryczałem należy złożyć PIT-28 do końca lutego roku następnego bez względu czy podatek płacony był w ramach najmu prywatnego czy działalności gospodarczej;

2/ w przypadku wyboru formy opodatkowania podatkiem obliczanym według skali podatkowej należy złożyć PIT-36 do końca kwietnia roku następnego bez względu czy podatek płacony był w ramach najmu prywatnego czy działalności gospodarczej;

3/ w przypadku wyboru formy opodatkowania podatkiem obliczanym liniowo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy złożyć PIT-36L do końca kwietnia roku;

 

KONSEKWENCJE

Wybór jakiejkolwiek formy opodatkowania na pewno nie wpływa na możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Mogą w ten sposób wynajmować lokale mieszkalne i firmy, i osoby prywatne.
Na co wpływa wybór formy opodatkowania najmu?

1. Do pewnego stopnia wybór formy opodatkowania wpływa na wysokość płaconego podatku, ale Stowarzyszenie zaleca wziąć również pod uwagę inne obowiązki wynikające z wyboru danej formy.

2. Forma opodatkowania przychodów wpływa na sposób liczenia naszej zdolności kredytowej w bankach. Najlepiej postrzegany jest ryczałt, natomiast jeśli w ramach opodatkowania wg skali mamy wysokie koszty (dzięki np. amortyzacji mieszkania, odsetkom od kredytu), to właśnie tak może być postrzegany nasz najem przez banki: jako generujący koszty, a nie dochód.

3. Wybór osoby będącej podatnikiem (w przypadku, gdy podatek rozliczają małżonkowie od wspólnego mieszkania) i formy opodatkowania może mieć pewne konsekwencje przy ewentualnej sprzedaży mieszkania i związanymi z tym podatkami. Polecamy w tej kwestii indywidualne konsultacje ze specjalistami.

 

Polecamy książkę "Podatek od najmu i rozliczenia z najemcami" dostępną w naszym sklepiku: link
Wzór umowy najmu dostępny jest w naszym sklepiku: link

Przydatna interpretacja na temat obliczenia podatku ryczałtowego:
https://www.podatki.biz/artykuly/kiedy-oplata-administracyjna-i-eksploatacyjna-jest-przychodem-z-najmu_14_35177.htm

Komentarze
  • erojek
    11 sierpnia 2020

    mam mieszkanie, z 2004, które zakupiłam w 2020, chciałabym je wynająć ale podobno można odliczyć amortyzacje ,jak poradzić sobie z tą wyliczanką???

Dodaj komentarz

X