O tym, jak bezpiecznie wynajmować nieruchomości…

Początki, rozwój i standardy Mieszkanicznika: Wywiad z prezesem Jackiem Kusiakiem

Wspieranie osób zarabiających na wynajmie nieruchomości oraz wprowadzanie procedur cywilizujących rynek najmu – takie są główne zadania stowarzyszenia Mieszkanicznik. To największa tego typu organizacja, ze strukturami nie tylko w Polsce, ale i za granicą. O tym, jak bezpiecznie wynajmować nieruchomości, jak odpowiedzialnie poruszać się po tym rynku opowiada prezes Mieszkanicznika, Jacek Kusiak.

O MIESZKANICZNIKU

Na rynku, według różnych badań jest około miliona stu tysięcy osób, które otrzymują wynagrodzenie z najmu. Mieszkanicznik powstał 10 lat temu po to, by proces najmu nieruchomości był maksymalnie bezpieczny dla wynajmującego, szczególnie w porządku prawnym, w którym nie ma równości między wynajmującym a najemcą, a ten drugi często jest w uprzywilejowanej sytuacji. Zanim powstał Mieszkanicznik, ludzie często działali po omacku, nie wiedzieli jak przeprowadzić selekcję najemców, często nie mieli umów lub znaleźli gotowca na pół strony w internecie, który w żaden sposób nie zabezpieczał ich interesów. A potem problemy, straty, batalie sądowe…

Dziś mamy 22 tys. aktywnych członków, 20 oddziałów w Polsce i na świecie. Średnio każdy nasz członek ma około 4-5 nieruchomości, co daje w sumie około 100 tys. nieruchomości. Biorąc nawet cenę 200 tys. za jedną, to wychodzi razem majątek warty 20 mld zł.

Uwaga: Niniejszy tekst stanowi skrót z obszernego wywiadu z Prezesem Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Jeśli interesuje Cię skrót, jesteś w dobrym miejscu. Aby zapoznać się z całością, przejdź do wywiadu: Jacek Kusiak: Mieszkanicznik to bezpieczeństwo i etyka najmu

BEZPIECZEŃSTWO NAJMU

Mieszkanicznik od początku był miejscem wymiany doświadczeń. Uczyliśmy się od siebie nawzajem, wyciągaliśmy wnioski, obserwowaliśmy trendy, a potem je również kreowaliśmy stanowiąc przede wszystkim standardy najmu. Bezpieczeństwo i etykę transakcji określa pięć złotych zasad Mieszkanicznika.

1. Selekcja najemcy
2. Dobra umowa
3. Pobranie kaucji
4. Szybka reakcja
5. Wiedza, ludzie, kontakty, wzajemne wsparcie

5 złotych zasad Mieszkanicznika to niemal stuprocentowa gwarancja spokojnego najmu. Członkowie stowarzyszenia, którzy stosują się do tych zasad, rzadko kiedy mają poważne problemy z najemcami. Weryfikacja najemcy, odpowiednie pytania do niego to nawet 90 procent sukcesu. Ale Mieszkanicznik to nie tylko wymiana doświadczeń, zgłaszanie problemów, praca nad procedurami, standardami, ale też na przykład wymiana informacji o nieuczciwych lokatorach. Mamy wewnętrzne, niepubliczne instrumenty, które pozwalają na sprawdzenie osoby, która chce wynająć mieszkanie. Jeśli jakikolwiek członek naszego stowarzyszenia zgłaszał w przeszłości problemy z niewypłacalnością lub niestosownym zachowaniem takiego najemcy, to my o tym będziemy wiedzieć.

ETYKA NAJMU

Nasze zasady działają w dwie strony. W Mieszkaniczniku dużą wagę przykładamy do etyki najmu. Najemców traktujemy z szacunkiem i po partnersku. Promujemy i polecamy dobrych najemców. Oferty najmu, które prezentujemy, są zgodne ze stanem faktycznym, a nasze umowy najmu są zrozumiałe i precyzyjne oraz posiadają protokoły zdawczo-odbiorcze.

MOC UMOWY

Nigdy nie zakładamy, że najemca jest oszustem. Ufamy ludziom, ale jeszcze bardziej ufamy naszym procedurom. I się zabezpieczamy. Minimalizujemy ryzyko. Wierzymy w moc zapisów umowy. Moc prawną, jak i tą działającą na podświadomość. To, co jest zapisane wywołuje pewną dyscyplinę i jest bardziej respektowane, niż jak jest tylko powiedziane. Najemca to czyta i myśli: dałem swoje dane, PESEL, dowód, dane z uczelni, pracodawcy, zgodziłem się na to i tamto i dwa razy się zastanowię, czy chcę naciągać. A gdy ktoś ma problem finansowy, to poinformuje wynajmującego czwartego dnia miesiąca, że zapłaci dopiero dziesiątego. Taki najemca zaczyna myśleć, jak być w porządku. W sytuacji, gdy prawo bardziej chroni oszusta, zapisy umowy, jakie stosujemy działają właśnie na podświadomość.

NAJEM A LEGISLACJA

Za rozwijającym się rynkiem najmu nie nadąża legislacja. W polskim porządku prawnym, w przypadku sporu wynajmujący wciąż ma dużo więcej praw niż właściciel wynajmowanej nieruchomości. Dziś problemem jest to, że ktoś oszukuje, łamie prawo ewidentnie i nie podlega pod kodeks karny, tylko trzeba mu założyć sprawę cywilną. To nie jest w porządku. Ktoś, kto bez płacenia żyje w czyimś mieszkaniu, powinien być z automatu ścigany. Mieliśmy taki przypadek, że lokator zasiedział się czternaście lat! W którymś momencie prawo powinno zadziałać w taki sposób, że z normalnego najemcy taki ktoś zaczyna być traktowany jak oszust. W banku, jeśli nie spłacasz kredytu przez trzy, cztery miesiące, rusza procedura wypowiedzenia umowy i koniec.

W ankiecie firmy Rendin [1] przeprowadzonej we współpracy z Mieszkanicznikiem wynajmujący wskazali, że średnia strata, jaką ponieśli w wyniku działań nieuczciwych lokatorów wyniosła 9 tys. zł, a przeważały w odpowiedziach kwoty w okolicach 4-5 tys. zł. Natomiast aż 74% wynajmujących nie chodzi z tym do sądu. Najzwyczajniej, szkoda im czasu przy takich kwotach. Zajmie to czas, odrywamy się od pracy, a taką kwotę można odzyskać nawet w pierwszym miesiącu najmuj. Jeśli ktoś stosuje naszą zasadę nr 4, czyli natychmiastowe działanie, to będzie miał miesiąc, dwa straty i nie więcej. Stosowanie tej zasady jest bardzo istotne. Pojawia się problem, najemca staje się niewypłacalny, trzeba reagować natychmiast.