Najczęstsze problemy wynajmujących

Wyniki ankiety Problemy i perspektywy wynajmujących 2022

Wynajem własnej nieruchomości może być dobrą inwestycją, jednak kluczowa okazuje się odpowiednia umowa i jej zabezpieczenie. Jak wynika z badania zrealizowanego przez Rendin oraz Stowarzyszenie Mieszkanicznik, aż 69,5% wynajmujących miało w przeszłości problemy z najemcą, z czego aż 61,6% z nich co najmniej dwukrotnie [1].

Decyzja o wynajmie własnego mieszkania dla wielu właścicieli nie jest prosta. Z jednej strony może stanowić dobre źródło dodatkowego, comiesięcznego dochodu. Z drugiej natomiast udostępniając komuś swój lokal nigdy nie można mieć pewności czy najemca zadba o niego jak o swój własny.

Pełne podsumowanie wyników ankiety znajdziesz TUTAJ.

Najczęstsze problemy – zaległy czynsz i zniszczenie lokalu

Problemem, z którym wynajmujący spotykają się zdecydowanie najczęściej są nieuregulowane przez najemców należności. Z taką sytuacją spotkało się aż 63,4% ankietowanych właścicieli mieszkań [1]. Drugą trudnością, którą napotykają wynajmujący jest zniszczenie mieszkania lub znajdujących się w nim mebli i sprzętów. Wśród pozostałych odpowiedzi właścicieli nieruchomości pojawiły się także niewłaściwe zachowanie najemcy, kradzież sprzętu z mieszkania, utrudnianie dostępu do lokalu i odmowa opuszczenia mieszkania, pomimo zakończenia umowy [1].

- Ze względu na dużą wartość nieruchomości umowa najmu zawsze wiąże się z pewną niepewnością i wymaga obustronnego zaufania. Uczciwi najemcy obawiają się odmowy zwrotu kaucji lub nagłej podwyżki, a właściciele zniszczenia mieszkania lub odmowy opłacania ustalonego czynszu. Pomóc w takim przypadku może skorzystanie w jej ramach ze wsparcia wyspecjalizowanej firmy gwarantującej zabezpieczenie finansowe umowy i pomoc w sytuacjach spornych, a także weryfikację potencjalnego lokatora - tłumaczy Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.

Jak wynajmujący chronią się przed problemami?

Aż 8 na 10 respondentów biorących udział w badaniu Rendin i Stowarzyszenia Mieszkanicznik zadeklarowało, że stosują jedną lub kilka metod chroniących ich na wypadek trafienia na problematycznego najemcę. Najpopularniejszym podejściem jest próba zabezpieczenia się już na etapie szukania najemcy oraz zawierania z nim umowy [1].

Według danych z badania, najczęstszym sposobem ochrony swoich interesów przez wynajmujących jest wpisanie do umowy dodatkowych zapisów określających kary za opóźnienia w płatnościach [1], które stosuje ponad połowa respondentów. Warto jednak zwrócić uwagę, że może to wręcz pogorszyć ich sytuację.

- Takie rozwiązanie stoi w kontrze do obowiązujących przepisów prawa, gdyż kary umowne nie mogą dotyczyć zobowiązań pieniężnych (art. 483 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że w przypadku konieczności podjęcia czynności prawnych względem lokatora-dłużnika, wynajmujący znajdzie się w niekorzystnej sytuacji. Sąd uznając te zapisy za bezprawne, nie będzie egzekwował należności z nimi związanych. Fakt stosowania takich kar umownych wskazuje jednocześnie, iż najemcy zgadzają się na nie, nie znając prawa, lub godząc się na nie, świadomie stawiając się w niekorzystnej sytuacji. Przy okazji warto także wspomnieć o drugiej praktyce, którą jest odcinanie lokatorom dostępu do mediów, w wyniku czego narażają się oni nawet na odpowiedzialność karną. Misją Stowarzyszenia Mieszkanicznik jest cywilizowanie rynku najmu i edukowanie jego uczestników. Mamy na celu dzięki naszym wysiłkom, osiągnąć sytuację, w której prawa obu stron umowy najmu będą jednakowo dobrze zabezpieczone, w efekcie czego nie będzie przesłanki do prób dodatkowego, w tym przypadku niezgodnego z prawem zabezpieczania swoich interesów. - objaśnia Jacek Kusiak, Prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Do innych często wykorzystywanych metod należą natomiast wymagane ubezpieczenie najemcy (23,7%) czy negocjacje z lokatorem (26,8%). Dodatkowo, niektórzy wynajmujący zabezpieczają się korzystając z umowy najmu okazjonalnego, poręczenia od rodziny najemcy i jego weryfikacji [1].

Problematyczne prawo i długi proces

Ciekawy wydaje się fakt, że aż 74,4% ankietowanych właścicieli mieszkań, którzy doświadczyli problemów z najemcami nie szukało ich rozwiązania w sądzie. Powodem takiej niechęci do wejścia na drogę prawną może być bardzo silna ochrona lokatorów w polskim ustawodawstwie oraz potencjalna długość procesu. W przypadku zdecydowanej większości wynajmujących ich strata z tytułu problemów z najemcą mieściła się w przedziale od 4 do 5 tysięcy zł [1]

- Uciążliwość procesu w kontekście odzyskania stosunkowo niedużej kwoty może być dla wielu właścicieli mieszkań odstraszająca. Rachunek zysku i potrzebnego nakładu energii może zniechęcać do podjęcia tego wysiłku. To niekorzystna informacja, gdyż sprzyja to przeświadczeniu nieuczciwych najemców, że mogą być bezkarni. Z tej perspektywy dodatkowo zyskują usługi firm zajmujących się weryfikacją i zabezpieczeniem finansowym umowy, które w takich sytuacjach mogą przyjąć rolę mediatora, a w razie niemożliwości dojścia do kompromisu gwarantują wynajmującemu wypłatę zadeklarowanej sumy - komentuje Piotr Kula z Rendin Polska.