Amortyzacja mieszkania a koszt uzyskania przychodu z najmu
AMORTYZACJA MIESZKANIA - A WYSOKOŚĆ PODATKU OD NAJMU
Kupując mieszkanie pod wynajem, zapewne wiesz, że kosztu zakupu mieszkania nie możesz jednorazowo rozliczyć w kosztach. Wydatki poniesione na nieruchomość i jej przystosowanie do wynajmu możesz zaliczyć do kosztów poprzez odpisy amortyzacyjne. Przejdź przez poniższe 6 kroków i dowiedz się, jak uwzględnić amortyzację mieszkania w kosztach, a tym samym jak obniżyć swój podatek za wynajem!
KROK I - USTAL WARTOŚĆ POCZĄTKOWĄ
W pierwszej kolejności ważne jest, aby ustalić wartość początkową mieszkania, od której będzie liczona amortyzacja.
W wartości początkowej uwzględnij m.in.:
a) cenę zakupu mieszkania;
b) koszty notarialne związane z zakupem mieszkania;
c) podatek PCC związany z zakupem mieszkania;
d) usługi budowlane związane z wykończeniem mieszkania (środka trwałego), m.in. gipsowanie, malowanie, kładzenie płytek, podłóg, wykonanie instalacji elektrycznych czy hydraulicznych;
e) odsetki od kredytu zapłacone do momentu przekazania mieszkania do używania.
Wartość początkową możesz również ustalić w sposób uproszczony poprzez wymnożenie powierzchni użytkowej mieszkania przez kwotę 988 zł. Niestety wartość początkowa, którą ustala się w ten sposób, jest z reguły dużo niższa niż wartość rynkowa nieruchomości. Wiąże się to z niższymi odpisami amortyzacyjnymi, a co za tym idzie niższymi kosztami uzyskania przychodów.
KROK II - WYBIERZ NAJKORZYSTNIEJSZĄ DLA SIEBIE METODĘ AMORTYZACJI
Podstawową metodą amortyzacji jest metoda liniowa. Polega ona na zastosowaniu stawek ustalonych ustawowo w wykazie stawek.
Kolejną z możliwych opcji - bardzo lubianą przez wynajmujących - jest amortyzacja mieszkania przy zastosowaniu indywidualnych stawek amortyzacyjnych. Pozwala ona wygenerować wysokie koszty w stosunkowo krótkim czasie. Opcja ta nie jest jednak dostępna dla każdej nieruchomości.
KROK III - USTAL STAWKĘ AMORTYZACYJNĄ
Stawkę amortyzacyjną dla amortyzacji liniowej środków trwałych znajdziesz w wykazie stawek będącym załącznikiem do Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dla lokalu mieszkalnego stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 %. Oznacza to, że rocznie możesz wliczyć w koszty 1,5 % wartości początkowej mieszkania. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stawka wynosi 2,5 %.
W przypadku amortyzacji indywidualnej lokalu mieszkalnego (środka trwałego) stawkę ustalasz samodzielnie. Nie może ona jednak przekroczyć 10 %.
KROK IV - PRZYGOTUJ EWIDENCJĘ ŚRODKÓW TRWAŁYCH I WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH
Rozliczenie amortyzacji w kosztach jest możliwe pod warunkiem prowadzenia odpowiedniej ewidencji. Zwolnieni z ewidencji są tylko ci wynajmujący, którzy wartość początkową lokalu ustalili metodą uproszczoną (mnożąc kwotę 988 zł przez powierzchnię użytkową mieszkania wyrażoną w metrach kwadratowych).
Ewidencję możesz prowadzić przy użyciu programów księgowych. Możesz też skorzystać z excela. Gotowy szablon ewidencji, jak również arkusz, który pozwoli Ci przeprowadzić symulację odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach w oparciu o informacje o Twoich nieruchomościach, otrzymasz w ramach kursu "Podstawy amortyzacji" dostępnego na platformie szkoleniowej http://www.reditax.pl.
KROK V - WPROWADŹ MIESZKANIE DO EWIDENCJI
Dokonaj odpowiednich zapisów w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania mieszkania do używania. Jeśli mieszkanie wprowadzisz do ewidencji później, to dla celów podatkowych będzie to uznane za ujawnienie.
KROK VI - DOKONUJ ODPISÓW AMORTYZACYJNYCH
Amortyzację możesz rozpocząć dopiero od miesiąca następującego po miesiącu wprowadzenia mieszkania do ewidencji. Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do ewidencji w październiku, to amortyzację rozpoczniesz od listopada.
Od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, amortyzację możesz rozpocząć począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji. Przykładowo, jeśli mieszkanie zostało ujawnione w ewidencji dopiero w listopadzie, to amortyzację możesz rozpocząć dopiero w grudniu.
Odpisów amortyzacyjnych dokonujesz w równych ratach: co miesiąc, co kwartał lub co rok. Jeśli w danym roku zdecydowałeś się na odpisy miesięczne, to w kolejnym roku możesz to zmienić i dokonywać odpisów co kwartał lub co rok. Możesz też pozostać przy odpisach miesięcznych.
Wybraną metodę amortyzacji stosujesz do pełnego zamortyzowania mieszkania. Odpisy amortyzacyjne pomniejszają Twój przychód z wynajmu w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych. Pamiętaj, że w razie wyboru ryczałtu amortyzacja mieszkania nie stanowi dla Ciebie kosztów uzyskania przychodów, ponieważ w ryczałcie nie uwzględnia się kosztów.
AMORTYZACJA MIESZKANIA - DOWIEDZ SIĘ WIĘCEJ!
Zainteresowało Cię to, o czym przeczytałeś w powyższym artykule? Chcesz prześledzić konkretne przykłady sytuacyjne, które ułatwią Ci zrozumienie zagadnień, o których przeczytałeś przed chwilą? W kursie "Podstawy amortyzacji" znajdziesz odpowiedzi na pytania, które najczęściej otrzymuję od moich klientów. Na podstawie przygotowanych przeze mnie przykładów zrozumiesz, dlaczego określone rozwiązania z zakresu amortyzacji będą dla Ciebie korzystne, a dlaczego inne nie będą dla Ciebie opłacalne. Po ukończeniu poniższego kursu zyskasz ogromną dawkę wiedzy z zakresu optymalizacji podatkowej. Zakup kursu "Podstawy amortyzacji" to jednorazowa inwestycja, która szybko zwróci Ci się w postaci niższych zobowiązań podatkowych z tytułu wynajmu!
Więcej materiałów dotyczących rozliczeń podatkowych znajdziesz na platformie edukacyjnej www.reditax.pl.
Autor:
 Renata Dobrowolska |
Renata Dobrowolska Współzałożycielka firmy REDi TAX. Partner Stowarzyszenia Mieszkanicznik |
