Ulga podatkowa z tytułu wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe a wynajem.
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości
Sprzedaż mieszkania lub nieruchomości gruntowej przed upływem 5 lat kalendarzowych licznych po roku, w którym dokonany został jej zakup, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19 %. Podatek obliczamy od dochodu, nie od całej kwoty transakcji.
Mówimy tu o sytuacji, gdy sprzedaż dokonywana jest przez osobę nie prowadzącą działalności gospodarczej, w ramach której „flipuje”, wynajmuje itp. Dokonała natomiast sprzedaży np. zamieszkiwanego przez siebie mieszkania, czy nieruchomości gruntowej otrzymanej w spadku lub w formie darowizny.
Ulga mieszkaniowa
Można uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego od takiej transakcji poprzez skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Ulga przysługuje w przypadku, gdy całość lub część środków przeznaczymy na zakup innej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.
Jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości opisanej powyżej przeznaczamy w całości na zakup mieszkania i zrobimy to w ciągu 3 lat kalendarzowych liczonych po roku, w którym dokonana została sprzedaż, nie musimy płacić żadnego podatku. Jeżeli natomiast kupimy mieszkanie tańsze niż wartość sprzedaży nieruchomości zbytej, to podatek odprowadzamy jedynie od różnicy stanowiącej nasz dochód.
Do niedawna podatnicy mieli problem, które wydatki poniesione w ramach zakupu mieszkania można zakwalifikować jako ponoszone na własne cele mieszkaniowe. I tak, jak nie budziła wątpliwości wartość samej ceny zakupu mieszkania, to wydatki poniesione na remont lub przebudowę już tak. Ustawa o PIT nie zawiera bowiem definicji pojęcia „remont” oraz „budowa”. Nie zawiera także odrębnego katalogu, który wskazywałby, które konkretnie wydatki i inwestycje mogą mieścić się w obrębie tych pojęć. Może to skutkować różną interpretacją przepisów przez organy skarbowe i przez podatników. W efekcie nie jest jasne, czy wydatek na zakup i instalację kuchenki gazowej jest wydatkiem na cel mieszkaniowy, czy zwykłym wyposażeniem mieszkania.
Pomocna interpretacja
Wychodząc naprzeciw tym problemom Ministerstwo Finansów wydało 14.10.2021 r. tzw. „Interpretację ogólną w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego”. Zgodnie z nią do takich wydatków możemy już bez żadnych wątpliwości zaliczyć wydatki na zakup i montaż:
a) kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,
b) szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
c) oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,
d) okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,
e) mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
f) mebli w zabudowie kuchennej.
Czy za środki uzyskane ze sprzedaży można kupić dwa lub trzy mieszkania i też skorzystać z ulgi mieszkaniowej?
Tak. Jeśli wykażemy, że mieszkania zostały rzeczywiście kupione na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy jedno mieszkanie kupujemy w mieście, w którym przebywamy z własną rodzina, a inne w miastach, w których często bywamy w ramach prowadzonej działalności zawodowej. Muszą to jednak być cały czas nasze własne (czyli właściciela mieszkań) cele mieszkaniowe. Nie można tu wskazać, że mieszkanie jest kupowane np. dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych innego członka rodziny.
A co w przypadku, gdy wynajmiemy mieszkanie kupione na własne cele mieszkaniowe?
Gdy kupiliśmy mieszkanie za środki uzyskane ze sprzedaży innej nieruchomości, skorzystaliśmy z opisanej powyżej ulgi mieszkaniowej, po czym mieszkanie wynajęliśmy, to czy w takiej sytuacji skorzystanie z ulgi było prawidłowe? Czy może jednak należałoby odprowadzić podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży?
Niekoniecznie. Ustawa o PIT nie określa, w którym momencie i na jak długo podatnik powinien w nabytej nieruchomości mieszkać. Własne cele mieszkaniowe są bowiem kategorią obiektywną. Badanie przesłanki spełnienia tego warunku ma miejsce w chwili dokonywania zakupu oraz w perspektywie zamiaru podatnika. Jeżeli podatnik kupił nieruchomość w celu realizacji potrzeb mieszkalnych, jednak z uwagi na niezależne od niego okoliczności zewnętrzne nie może ich w tej konkretnej nieruchomości spełnić, to sytuacja ta nie może powodować utraty prawa do zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.
Również czasowe, uzasadnione obiektywnymi okolicznościami wynajęcie zakupionych lokali mieszkalnych samo w sobie nie może przesądzać o tym, że podatnik nie będzie realizował w tych mieszkaniach własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie zastrzegł w treści analizowanych przepisów, że własny cel mieszkaniowy w zakupionym lokalu ma być realizowany nieprzerwanie od daty jego nabycia. Co istotne jednak, możliwość zachowania prawa do zwolnienia przysługuje jedynie, gdy wynajem został spowodowany obiektywnymi przyczynami zewnętrznymi. Zwolnienie nie przysługuje natomiast, jeżeli podatnik zakupuje nieruchomość stricte w celach zarobkowych w postaci wynajmu i od początku taki był jego zamiar.
Pamiętajmy jednak przy tym, ze nie wystarczy ustna deklaracja, że mieszkanie czy kilka mieszkań kupiliśmy celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych a wynajem jest uwarunkowany czynnikami zewnętrznymi. Musimy się liczyć z tym, ze w przypadku wątpliwości urząd skarbowy może nas wezwać do udowodnienia ww. przesłanek.
Przydatne orzecznictwo: Wyrok NSA II FSK 3126/14 z 29.11.2016
Autor tekstu: Katarzyna Gontarczyk, Stowarzyszenie Mieszkanicznik
