Z ostatnich dostępnych danych wynika, że w 2020 roku znów przybyło podatników rozliczających się z najmu ryczałtem, złożono ponad 741 tysięcy formularzy PIT28 zawierających informacje o najmie – zeznań osób fizycznych i przedsiębiorców.

Najem mieszkań w niepewnych czasach.

Hanna Milewska-Wilk, simpl.rent

Rynek najmu mieszkań w ostatnich dwóch latach zachowuje się w fabuła filmów Hitchcocka. Najpierw było trzęsienie ziemi, nawet dość długie, a teraz napięcie ciągle rośnie. Na rynku nieruchomości i najmu mieszkań realizuje nam się scenariusz trzymający wszystkich w napięciu, bo ciągle pojawiają się sytuacje, których nigdy wcześniej nie doświadczyliśmy. Co będzie z najmem do końca 2022 roku?

Dane i skala

Dane o skali najmu w Polsce można opierać głównie na podsumowaniach podatkowych Ministerstwa Finansów, ponieważ na dane ze spisu powszechnego jeszcze musimy poczekać. Z ostatnich dostępnych danych wynika, że w 2020 roku znów przybyło podatników rozliczających się z najmu ryczałtem, złożono ponad 741 tysięcy formularzy PIT28 zawierających informacje o najmie – zeznań osób fizycznych i przedsiębiorców. Do tego należałoby doliczyć jeszcze podatników korzystających z opodatkowania najmu na zasadach ogólnych i coraz większe zasoby funduszy inwestycyjnych, mających mieszkania na wynajem. Podatników używających umów najmu instytucjonalnego było 71, a tych rejestrujących najem okazjonalny już niespełna 40 tysięcy – to kolejny rok znaczącego wzrostu popularności tej formy umowy najmu.

Na podstawie liczby podatników, zgłaszanych umów i ogólnego znaczącego wzrostu opodatkowanych przychodów można szacować, że nawet mimo pandemii rynek najmu znów urósł. Rozwój całego sektora nieruchomości to często proces, którego nie da się odwrócić w kilka kwartałów. Nawet tak duże zaburzenia, jakie stanowiła pandemia, zdalne studia i zamknięcie wielu branż na kilka miesięcy, dla najmu mieszkaniowego oznaczały niewielkie spowolnienie przyrostu liczby podatników i tylko niewielki spadek obrotów branży. Dane te jednak pokazują jedynie przeszłość, ale jak zamknie się rok 2022 i co będzie dalej?

Kto inwestuje w mieszkania na wynajem?

Głośno jest o funduszach inwestujących w całe budynki z mieszkaniami na wynajem. Są one w czasach spowolnienia i trudności z kredytami dla osób fizycznych nadzieją deweloperów na sprzedaż kolejnych projektów. Najwięcej mieszkań na wynajem kupowali w ciągu ostatnich kilku lat po prostu Polacy inwestujący swoje oszczędności w nieruchomości jako osoby fizyczne, nie zaś duże firmy i zagraniczny kapitał.

Fundusze inwestycyjne poszukujące w Polsce dobrej lokaty kapitału o stabilnym zwrocie to wciąż niewielki procent całego rynku, a są one jednocześnie grupą z bardzo specyficznymi wymaganiami. Liczba inwestycji i mieszkań ograniczona jest długością procesów: budowa i wykończenie mieszkań, wyposażenie ich i komercjalizacja całości to proces na około 3 lata. Nie wszystkie budynki będące w trakcie budowy są kompletnym produktem, przeznaczonym wyłącznie do wynajmu. Fundusze biorą pod uwagę takie czynniki  jak liczba mieszkań, ich powierzchnia i struktura pod względem liczby pokoi, jakość przestrzeni wspólnych, coraz częściej efektywność energetyczna całego budynku i jego certyfikaty ekologiczne. Indywidualni inwestorzy, kupujący po jednym lub kilka mieszkań, mogą inaczej budować swoje portfolio. Dla inwestora instytucjonalnego cały budynek kawalerek to będzie jednak ograniczona oferta, potrzebne jest choć niewielkie zróżnicowanie. Najmem mieszkań na większą skalę będą zajmować się  również inne podmioty, nie tylko fundusze inwestycyjne, dzięki czemu będzie większe zróżnicowanie.

Czy będzie więcej mieszkań na wynajem o czynszu niższym, niż rynkowy? Coraz częściej w mediach można usłyszeć lub przeczytać o promowanych przez państwo Społecznych Inicjatywach Mieszkaniowych, dodatkowych pieniądzach dla gmin na budowę mieszkań komunalnych i społecznych, zachętach finansowych i kolejnych porozumieniach. Owszem, Krajowy Zasób Nieruchomości we współpracy z różnymi gminami w całym kraju zakłada spółki SIM, ale te podmioty muszą zacząć dopiero całe procedury związane z inwestycjami mieszkaniowymi, przeważnie w mniejszych miastach. Mieszkania na wynajem o czynszach poniżej rynkowych mogą się pojawić – najwcześniej za 2-3 lata. Może zwiększyć się zasób mieszkaniowy na wynajem, ale z racji lokalizacji takich przedsięwzięć – w średnich i mniejszych miastach i miejscowościach, i skierowania oferty do osób, które chciałyby pozostać w takich mieszkaniach na co najmniej kilka lat, nie będzie to znacząca konkurencja dla rynku najmu w dużych ośrodkach. To działanie ma raczej ograniczać odpływ mieszkańców, szczególnie tych młodych, do dużych miast.

Jak wygląda popyt na rynku najmu mieszkań?

Kim są najemcy? Pojawiają się w końcu badania najmu w Polsce i coraz dokładniejsze charakterystyki tego, kim są najemcy, korzystający z wynajmowanych na zasadach rynkowych mieszkań. Pandemia stworzyła warunki „rynku najemcy” – spadły czynsze, było znacznie mniej chętnych na najem, bo spowolniła turystyka, gastronomia, cały sektor rozrywki i oczywiście studenci uczyli się zdalnie. Najbardziej straciły na zainteresowaniu najemców mieszkania wynajmowane na pokoje, natomiast większość kawalerek i małych mieszkań nie stała pusta. Najemcy skorzystali i poprawili przeważnie swój komfort, wybierali nowsze i lepiej wykończone mieszkania, również te wycofane z najmu na doby. Przez kilka kwartałów czynsze spadały, potem była stabilizacja w ramach etapowanego powrotu do normalności po obostrzeniach pandemicznych, a potem znów przyszło nieoczekiwane, czyli wojna na Ukrainie.

Wojna nie tylko ze słyszenia

Z powodu konfliktu zbrojnego do Polski przyjechali uchodźcy i niemal w ciągu trzech tygodni rynek najmu się nasycił. Wynajęte zostały niemalże wszystkie nieruchomości, a na pewno wszystkie niebędące sektorem luksusowym. Okazało się, że tak szeroka mobilizacja pomocowa, jakiej mogliśmy doświadczyć, uruchomiła również zasoby do tej pory nie wykorzystywane rynkowo: dodatkowe pokoje, części domów, pomieszczenia wykorzystywane okresowo lub do innych celów – drugie domy i mieszkania, mniej wykorzystywane biura, nawet domki letniskowe. Jak dużo takich nieruchomości pozostanie wykorzystywanych, na zasadach rynkowych lub po prostu jako miejsce stałego zamieszkania – trudno oceniać, ale na pewno rynek najmu był i wciąż jest bardzo pojemnym buforem, chroniącym przed najtrudniejszymi sytuacjami.

Trudne sytuacje z wypłacalnością, oczekiwaniem na pieniądze wciąż jednak się zdarzają, a że sytuacja odwróciła się na tyle, że znów jest zdecydowanie więcej poszukujących najmu, niż dostępnych mieszkań, to wracają problemy z wyborem właściwego – regularnie płacącego – najemcy. Część ogłoszeń zawiera informacje o podwyższonej kaucji – powyżej 1,5 czynszu najmu, coraz szerzej stosowane są umowy najmu okazjonalnego, specjaliści stosują również weryfikację dochodów najemców – podobnie jak robią to właśnie fundusze i banki, na przykład poprzez simpl.rent, gdzie sprawdzane jest poza dochodami również historia zadłużenia. Najemcy przyjmują obiektywne kryteria weryfikacji, ale po prostu ze względu na wzrost czynszów i błyskawiczne znikanie ofert nie jest to dla nich wygodna sytuacja.

Żniwa nowych umów najmu - jak będzie?

Szczyt sezonu nowych umów najmu w ostatnich latach przypadał na sierpień i wrzesień, ale jak będzie w tym roku? Ogłoszenia osób poszukujących mieszkań na wynajem uwidaczniają duże wyprzedzenie: już w maju najemcy szukali mieszkań dostępnych w lipcu, a w wakacje pojawiło się znacznie więcej poszukujących lokali od września i natychmiast. Niewystarczająca liczba ofert i znacząco wyższe czynsze mogą sprawiać problemy osobom, które liczyły na łatwe zmiany mieszkania. Może się okazać, że najłatwiej będzie negocjować nowe umowy najmu w dotychczas zajmowanym lokum, może to być też tańsze – jeżeli pomiędzy stronami najmu nie było wcześniej większych nieporozumień.

Ciekawe zjawiska

Najem to sektor nieruchomości stosunkowo szybko dopasowujący się do potrzeb i warunków. W czasie pandemii lokale wcześniej udostępniane na doby turystom przeniosły się do najmu średnioterminowego – czyli najemcy korzystali z nich przez kilka tygodni lub miesięcy, czasem wciąż płacąc za doby, ale często po prostu na zasadzie najmu na czas określony, bez sprzątania lub innych usług. Hotele bardziej zabiegały o klientów po pandemii, a najemcy wciąż chcieli podpisywać umowy na lepiej wykończone mieszkania, więc w połączeniu ze wzrostem kosztów obsługi, było wystarczająco wiele zachęt, żeby przywrócić część „hotelowych” do najmu na cele mieszkaniowe.

Hotele pracownicze i ośmiokrotny wzrost

Bardzo ciekawe dane pojawiły się we wstępnych wynikach spisu powszechnego, i nie chodzi o mieszkania niezamieszkane, ale o skalę i znaczące wzrosty w zakwaterowaniu pracowników. Miejsc w hotelach pracowniczych – dla niektórych kojarzonych wyłącznie z PRLem, przybyło w porównaniu z poprzednim spisem z 2011 roku ponad ośmiokrotnie, podczas gdy zmniejszają się akademiki i inne miejsca – dla młodych w trakcie nauki. Migracje za pracą stają się coraz bardziej zauważalne, przybywa miejsc zakwaterowania dla pracowników, hoteli pracowniczych i może się okazać, że to nisza bardzo odporna na wszelkie, ostatnio doświadczające nas zawirowania.

Zawirowania mogą dotyczyć długofalowych planów, bo dość niespodziewanie wprowadzono zmiany w zasadach opodatkowania, wliczania w koszty amortyzacji i kosztów kredytów w przypadku rozliczania najmu mieszkań, zarówno przez osoby fizyczne, jak i przez firmy. Przeciętny Kowalski od 2023 roku będzie mieć do dyspozycji tylko PIT28 – ryczałt od przychodów z najmu, a firmy, bez względu na wielkość, nie będą mogły wykorzystywać dostępnych do tej pory mechanizmów, umożliwiających wliczenie w koszty zmian w lokalach, co pozwalało długofalowo planować większe remonty, nakłady i wydatki na mieszkania, również podnajmowane. Jak bardzo zmniejszy to atrakcyjność inwestowania w najem – trudno na razie określić, ale i inne czynniki, jak inflacja, mogą znacząco wpływać na decyzje inwestorów.

Kredyty hipoteczne w defensywie

Najbardziej znacząca zmiana to szybki wzrost – po wielu latach – oprocentowania kredytów hipotecznych i coraz większy problem z dostępnością kredytowania dla osób fizycznych. Wprowadzane coraz większe wymagania, mające zabezpieczyć nowych kredytobiorców, przyczyniają się przede wszystkim do znacznie mniejszej liczby wniosków i przyznawanych kredytów, co z kolei będzie wpływać na rynek najmu, zarówno na inwestorów indywidualnych, którzy do tej pory wspomagali się kredytami, jak i na poszerzające się grono potencjalnych najemców, którzy nie mogą już zaciągnąć kredytu na kupno własnego mieszkania. Z pewnością przyczynia się to do szerokiej edukacji na temat kredytów, kalkulowania oprocentowania i odsetek, nowych procedur bankowych i szczególnie – całkiem nowego sposobu porównywania najmu i kredytowanej własności.

Czy to się opłaca?

Pierwszy raz od kilku lat czynsze najmu - mimo znaczącego wzrostu – są niższe niż raty kredytów. Oznacza to, że pojawiają się wyliczenia i wykresy pokazujące, że kupno mieszkania na wynajem już się całkowicie nie opłaca, bo trzeba będzie na pewno do czynszu najmu dokładać, ale przecież znacząca większość mieszkań w najmie nie była kupiona w ostatnim roku i do tego na kredyt około 80% wartości nieruchomości. Mieszkania od lat będące w najmie wciąż będą przynosić dochód, nawet po pokryciu wszystkich kosztów, ale czy będzie wciąż tak wielu chętnych do zakupu mieszkań na wynajem z najnowszych inwestycji deweloperskich?

Czy mieszkania budowane obecnie wejdą na rynek najmu?

Kontrakty i umowy deweloperskie były podpisane kilkanaście miesięcy temu, więc większość nowych mieszkań wciąż będzie zamieszkiwanych przez nowych właścicieli lub wystawianych na wynajem. Tych na wynajem może być nawet nieco więcej, jeśli osoby oczekujące na swoje nowe M nie będą w stanie samodzielnie spłacać rat kredytowych. W ciągu kilku miesięcy nie przejmą tych lokali duzi inwestorzy instytucjonalni, choć możliwe jest, że część największych firm deweloperskich rozbuduje swoje spółki z sektora PRS. Pojawia się jednak pytanie, czy więcej mieszkań będzie sprzedawanych – ze względu na trudności ze spłatą kredytu lub nieopłacalność najmu, czy czeka nas znacząco mniejszy obrót nieruchomościami, i jak będą się zachowywać ceny?

Z pewnością można zaobserwować, że coraz wyższy jest próg wejścia do „klubu posiadaczy” mieszkań i domów. Trzeba będzie coraz większych zasobów, żeby przejść z najmu do własności. Deweloperzy już ograniczyli liczbę budowanych nieruchomości, serwisy nieruchomościowe notują coraz więcej domów sprzedawanych w stanie surowym, do wykończenia, na które osobom podejmującym się budowy nie wystarczyło pieniędzy. Coraz bardziej znaczącą rolę w nieruchomościach mieszkaniowych będzie mieć energooszczędność – ze względu na gigantyczny wręcz skok kosztów paliw wszystkich rodzajów. W sytuacji rosnących kosztów utrzymania mieszkań i domów obciążanie się dodatkowo ratą kredytu może być dla wielu ludzi niemożliwe do udźwignięcia.

Czy pomogą rządowe programy mieszkaniowe i samorządowe przedsięwzięcia wspierające budowę mieszkań na wynajem o niskim czynszu? Z pewnością będzie to znaczącym elementem w rozpoczynającej się już kampanii wyborczej, ale nieruchomości mieszkaniowe w gminach niestety nie są najlepszą kartą przetargową w wyborach. Na pewno gminy będą musiały zacząć stosować coraz bardziej złożone instrumenty prawne i organizacyjne do zarządzania swoim zasobem nieruchomości – nie tylko mieszkaniami komunalnymi, a stworzone programy wspierające najem znajdą szersze zastosowanie w praktyce. Nie da się jednak szybko przestawić naszej mieszkaniówki z własności na najem, choć wiele okoliczności może nas do tego coraz bardziej skłaniać. Do oceny w przyszłości pozostanie, czy to korzystny kierunek – dla mieszkańców, samorządów, właścicieli i najemców.

Podsumowanie

Postrzeganie najmu zmienia się na nieco bardziej pozytywne, choć mogą nas jeszcze w tym roku czekać znaczące tarcia na rynku, w sezonie zmiany umów i lokali. Najem staje się jednym z ważnych elementów całego systemu mieszkaniowego, choć cały czas pojawiają się nowe rozwiązania i możliwości. Nowym graczem, powoli badającym dopiero swoje możliwości, mogą być spółki samorządowe lub inne, ale działające na zasadzie not-for-profit, ponieważ jest coraz większe oczekiwanie, że jakaś forma interwencji w rynek mieszkaniowy ze strony władz lokalnych lub państwowych się pojawi. W swojej niszy, cicho i bardzo intensywnie rośnie sektor zakwaterowania pracowników, który jak na razie nie jest przedmiotem zainteresowania regulatorów i nie ma większych problemów. Będzie bardziej różnorodnie i coraz ciekawiej na rynku najmu, choć może nie dla wszystkich komfortowo.