"Taniej nie będzie" czy "Pora sprzedawać"? Co z cenami mieszkań?
Hanna Milewska-Wilk
Deweloperzy podsumowują pierwsze półrocze, pojawiły się również podsumowania dla kredytów hipotecznych i mamy też za sobą decyzje odnośnie stóp procentowych. Ludzie znów po wakacjach ruszyli na zakupy, a media publikują analizy i prognozy co do cen mieszkań i wielkości produkcji jeśli działacie w nieruchomościach, to możecie się rozejrzeć sami.
Nieruchomości są lokalne, więc jest kilka czynników bardzo związanych z miejscem, a jest też sporo warunków ogólnych. Co wziąć pod uwagę i jak ocenić trochę bardziej obiektywnie swój lokalny rynek, nie tylko ogólnie ?na wyczucie?? Rynek nieruchomości się bardzo różnicuje, większe ośrodki mają rosnące ceny, a poza nimi, gdzie nie ma dużego miasta w promieniu 50 km, domy się nie sprzedają wcale. Ogólne czynniki: kto kupuje, co jest popularne, jak te zakupy są finansowane, jaki jest wpływ regulacji prawnych i jak to będzie się zmieniać w najbliższym czasie.
Produkt
Kawalerki i dwupokojowe ? to obecnie bardzo popularne mieszkania, i oczywiście przyłączają się do kategorii ?szybkozbywalnych? lokale mniejsze nawet niż kawalerki. Jest to połączone z cenami: Mniejsze jest ogólnie rzecz biorąc w niższej cenie, niż duże. To też kwestia popularności najmu, ale o tym zaraz. Deweloperzy sprawdzają, na co jest i może być popyt i mieszkania większe niż trzy pokoje z kuchnią w blokach są rzadkie, chyba że jako najdroższe apartamenty z tarasami na ostatnich piętrach. Poza centrami powstają osiedla bardziej kameralnych, dwupoziomowych budynków, czyli albo segmenty i szeregowce, albo jedno- i dwupoziomowe mieszkania, ale właśnie większe, dla rodzin.
Coraz częściej rewitalizowane są kamienice i budynki poprzemysłowe w samych miastach, to jest i modne, i opłacalne, nawet jeśli zachowuje się jedynie ścianę frontową lub większość murów starego budynku, zmieniając i wbudowując nowe rozwiązania wewnątrz. Często takie remonty pozwalają na zachowanie mieszkań o mniejszym metrażu, niż obecnie wymagany przepisami. Zdarza się również całkowita zmiana przeznaczenia i kamienice zamieniają się w biura lub obiekty hotelowe, co oznacza zmniejszenie się ilości mieszkań w centrach miast.
Do tego należy wziąć pod uwagę, że ceny gruntów, materiałów i robocizny rosną, co raczej nie przełoży się na spadek cen mieszkań i domów. Znalezienie ekipy, która przygotuje mieszkanie od dewelopera do wprowadzenia się jest coraz trudniejsze, a firmy po prostu czekają na chętnych z uprawnieniami kierowników budowy. To wpływa na ceny mieszkań i domów, ale i stymuluje nowe technologie budowlane, szybsze i nie wymagające tyle pracy. Jak będą się sprzedawać budynki z nowinkami ? jeszcze nie wiadomo.
Finansowanie
Mamy produkt z określoną już ceną, który bardzo szybko znajduje na rynku chętnych i nabywców. Jak finansowane są zakupy mieszkań? Generalnie osoby fizyczne albo kupują z własnych środków, albo posiłkują się kredytem hipotecznym. Firmy rzadziej korzystają z kredytów na zakup nieruchomości, bo mają dużo mniej korzystne warunki (czas kredytowania i koszty), ale mogą angażować kapitał inwestorów. Jak zatem wygląda sytuacja?
Sektor bankowy podając wyniki dotyczące ilości i łącznej wartości kredytów udzielonych w pierwszej połowie tego roku ogłosił rekord w obu tych kategoriach. Osoby fizyczne biorą kredyty, jest coraz więcej umów, i ogólnie te kredyty są udzielane na coraz wyższe kwoty. Można to łączyć z informacjami o wzroście zarobków, zmniejszeniu się bezrobocia, czyli coraz lepszej sytuacji na rynku pracy. Tendencje na najbliższa przyszłość są w tej kategorii bardzo optymistyczne: od stycznia przyszłego roku wzrasta znów pensja minimalna, jest niedobór pracowników, co oznacza również, że łatwiej jest dostać umowę o pracę, czyli będzie więcej osób mających nieco większą zdolność kredytową.
Oprocentowanie kredytów jest od kilku lat stabilne i niskie. Jest zapowiedź Rady Polityki Pieniężnej o zamiarach trzymania niskich stóp procentowych przez co najmniej kolejny rok. Może to oznaczać, że ci zarabiający więcej będą mogli wziąć kredyty, a w związku ze wzrostami zarobków nawet ci zakredytowani mogą mieć wolne środki albo jeszcze trochę zdolności kredytowej. To oznacza możliwe kolejne zakupy nieruchomości, częściowo na kredyt a częściowo z udziałem gotówki.
Szacunki deweloperów i pośredników z rynku wtórnego wskazują na duży udział zakupów gotówkowych: całe pakiety w nowych budynkach, szybkie transakcje dotyczące mieszkań używanych. Klienci gotówkowi wg różnych szacunków deweloperów to 20-40% wszystkich transakcji, a w niektórych lokalizacjach jeszcze więcej, czyli jednak bardzo dużo. Nadal znaczące są bardzo niskie oprocentowanie lokat i nieatrakcyjność giełdy i innych form inwestowania kapitału, w odniesieniu oczywiście do spodziewanych zysków z najmu mieszkań i samego wzrostu wartości nieruchomości.
Klient
Kto kupuje tak dużo mieszkań na wynajem? Bardzo ogólnie można powiedzieć, że dwie kategorie klientów: indywidualni i instytucjonalni. Nie ma konkretnych statystyk ani dla jednej, ani dla drugiej kategorii kupujących, bo detalicznych nikt nie monitoruje, a instytucjonalnych można policzyć na podstawie informacji z mediów ? jest ich na razie mało. Z danych podatkowych dotyczących osób fizycznych wynika, że w 2017 roku znacząco przybyło wynajmujących, znacznie ponad stabilne przez ostatnie 6 lat 10% rocznie.
Od kilku lat widoczny był trend przenoszenia pieniędzy z lokat bankowych na rynek nieruchomości, mieszkania sprzedawały się bardzo dobrze, ostatnio nawet na etapie przed rozpoczęciem robót. Klienci kupujący pakiety mieszkań, po kilka a nawet kilkanaście w jednej lokalizacji, nie mieli dużych szans na wynegocjowanie zniżek. Ostatnie problemy z instrumentami finansowymi, zawirowania na dość płytkiej polskiej giełdzie, znów dają argumenty tym, którzy wolą mieć konkretne, fizyczne mieszkanie.
Bardzo duże nadzieje są pokładane w inwestorach instytucjonalnych, firmach inwestujących w całe budynki z mieszkaniami na wynajem. Fundusz Mieszkań na Wynajem intensywnie powiększa swoje zasoby, wchodzą fundusze zagraniczne, pojawiają się oddolne inicjatywy czasem związane z rynkiem mieszkaniowym, często dotyczące projektów z pogranicza: hotelowych, apartamentowych, wakacyjnych. Jest duże zainteresowanie inwestorów, którzy nie chcą się osobiście zajmować mieszkaniem, wolą mniej obowiązków ale z gwarancją, jaką dają nieruchomości.
Inwestycje wspierane lub promowane przez państwo, czyli dopłaty do czynszów w konkretnych budynkach i tworzenie Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości wyłącznie w obszarze mieszkań na wynajem może być zauważalna, ale najpierw dla deweloperów, a dla najemców i innych właścicieli za około 2 lata ? jak inwestycje wyjdą z fazy planowania. Taka forma może być bardzo interesująca dla inwestorów kapitałowych, może mieć wpływ na regulacje dotyczące ochrony lokatorów i podnieść standardy obsługi właścicieli i najemców.
Konkrety: z danych Ministerstwa Finansów wynika, że w 2017 roku ponad 575 tysięcy ?ryczałtowców? miało przychody z najmu, do tego będzie prawdopodobnie co najmniej 125 tys. podatników z zasad ogólnych, czyli co najmniej 700 tysięcy podatników ? osób fizycznych. Do tego dane z ryczałtu pokazują znaczący wzrost przychodów na podatnika w zeszłym roku, i jest to kolejny impuls do inwestowania. Jeśli średni dochód na podatnika to ponad 1630 złotych miesięcznie, to w Warszawie jest czynsz za jedno mieszkanie, ale poza Warszawą za dwa lub nawet trzy mieszkania. Nawet jeśli oszacujemy, że mieszkań na wynajem jest około miliona, to nadal zapotrzebowanie ? około 15% zasobu ? nie jest zaspokojone, co widać w dużych miastach.
Trendy
Najem jest coraz popularniejszy jako sposób na mieszkanie, jest opłacalny dla wynajmujących, a ceny nieruchomości mamy stabilnie rosnące. Czynsze najmu również rosną, widać to było w szczycie sezony, czyli na przełomie sierpnia i września. Czy nadal będzie przybywać mieszkań na wynajem? W dużych miastach na pewno. Czy instytucje są znaczącą konkurencją dla detalistów? Nie, to ciągle nie jest skala do porównań, a nawet w dzielnicach, gdzie już jest oferta obu rodzajów, to ceny są bardziej korzystne u detalistów. Największym czynnikiem niepewności są stopy procentowe i zmienność zasobu ze względu na nowe zjawiska: najem na doby jest bardzo popularny, ale traci swój urok finansowy ze względu na niezbędne nakłady pracy i spadające zyski. Z tych samych względów zyskują na atrakcyjności inwestycje kapitałowe oparte o nieruchomości, nie wymagające pracy i zmniejszające ryzyko związane z konkretnym najemcą i mieszkaniem. Zawsze istnieje ryzyko prawne: jeśli będą nowe, zupełnie inne regulacje ingerujące w zasady najmu, podatków, amortyzacji, prowadzenia działalności związanej z najmem.
Dla osób regularnie inwestujących w najem: bezpośrednio w mieszkania, w udziały w nieruchomościach lub spółki na nich zabezpieczone te nowe trendy są raczej okazją, a wcześniejsze inwestycje przynoszą dobre efekty i zyski. Apetyt inwestorów rośnie, ale doświadczeni liczą swoje koszty coraz dokładniej. To znak dojrzewania rynku, urealniania oczekiwań dostawców nieruchomości na wynajem i ich nabywców, co sprzyjać będzie długofalowej stabilizacji.
Podsumowując, nie będzie nagłych ani dużych zmian, ale rynek najmu jest bardziej otwarty na nowinki techniczne i zapotrzebowanie najemców, niż standardowo budowane mieszkania dla potrzeb własnych nabywców. Dzięki nowym narzędziom prawnych otworzy się więcej możliwości inwestycji finansowych w nieruchomości, co też zwiększy stabilność i przewidywalność sektora, ale należy pamiętać o geograficznym różnicowaniu się cen nieruchomości, czyli wzroście cen w dużych miastach i spadku w rejonach wyludniających się.
Mieszkania na wynajem to nadal będzie dobra inwestycja.
