Relacja z Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie w dn. 6 – 7 czerwca
6 i 7 czerwca w Sopocie Jacek Kusiak i Hanna Milewska-Wilk uczestniczyli w spotkaniu zorganizowanym przez Nowy Adres S.A. w Sopocie. Uczestnikami byli przedstawiciele deweloperów, banków, instytucji badawczych, zarządców nieruchomości komercyjnych i dostawców usług B2B.
Po raz pierwszy Forum podzielone było na części dotyczące nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Pierwsze wystąpienie w części mieszkaniowej miał Kazimierz Smoliński, sekretarz stanu, odpowiedzialny za sprawy mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa, i przedstawił dokładniejsze założenia rządowego programu Mieszkanie+. Te informacje miały istotny wpływ na późniejsze dyskusje.
Podsumowanie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w całym 2015 roku i w pierwszym kwartale tego roku, prezentowane przez Katarzynę Kuniewicz, partnera z Działu Badań i Analiz Rynku REAS, wskazywało na bardzo ciekawy trend: około 20% mieszkań było kupionych przy wsparciu programu MdM, ale też na podstawie ankiet wśród deweloperów szacuje się, że kolejne około 20% mieszkań było kupowane jako inwestycja, a nie bieżące zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Biorąc również pod uwagę rosnące zasoby bieżących oszczędności na depozytach krótkoterminowych, tendencja do inwestowania w nieruchomości raczej nie będzie zanikać. Sprzyjają temu również bardzo niskie stopy procentowe, umożliwiające również wspomaganie takich zakupów kredytem.
Jacek Kusiak brał udział w dyskusji panelowej na temat perspektyw rozwoju rynku mieszkań na wynajem w Polsce, reprezentując właściwie jego największą cześć, a wraz z prezesem zarządu BGK Nieruchomości Mirosławem Barszczem – całość. Czy są perspektywy rozwoju? Mariusz Kania, prezes zarządu Metrohouse, wskazywał, że jedną ofertą mieszkania na wynajem jest zainteresowanych średnio 9 klientów, a standard i jakość mieszkań znacząco się podnosi, mimo wciąż publikowanych na profilu FB „Ch**owe mieszkania do wynajęcia”. Fundusz Mieszkań na Wynajem ma skomercjalizowane około 89% zasobu w Poznaniu, równolegle prowadzi rozmowy dotyczące zakupu kolejnych budynków w Katowicach, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Warszawie. Maximilian Mendel, partner z Działu Doradztwa Transakcyjnego REAS, wskazywał z kolei na brak oferty dla dużych inwestorów, czyli całych budynków i osiedli budowanych przez deweloperów, ale wyłącznie z mieszkaniami na wynajem. Nie ma również jeszcze żadnej dużej inwestycji tego typu, bo nawet FMnW działa niewiele ponad rok.
Zamiany prawne zapowiadane przez ministra Smolińskiego, a dotyczące najmu na czas określony, nie były określane jako te najbardziej niezbędne, bo inwestorzy instytucjonalni poszukują właśnie najemców długoterminowych, a na zachodzie Europy praktykowane są właśnie najczęściej umowy na czas nieokreślony. Przedstawiciele deweloperów, Jacek Bielecki i Piotr Hofman (dyrektor ds. jakości w firmie Marvipol i prezes firmy HM Inwest), argumentowali jednak, że młode rodziny raczej nastawione są na kupno swojego mieszkania, bo nie ma w ogóle dla nich ofert najmu. Jacek Kusiak podkreślał rolę wiedzy, która znacząco podnosi bezpieczeństwo najmu, zarówno dla najemców, jak i indywidualnych właścicieli. Ilość mieszkań na wynajem, czy to na rynku detalicznym, czy też na instytucjonalnym, bardzo dynamicznie rośnie, ale potrzebna jest większa różnorodność oferty i profesjonalizacja obsługi najemców. Wszyscy paneliści nie zgodzili się jednak z tezą moderatora dyskusji Michała Poręckiego (redaktora naczelnego portalu mieszkaniowi.pl), że zapowiadany rządowy program może być znaczącą konkurencją dla rynku: potrzeba dużo czasu na przygotowanie i przeprowadzenie takich inwestycji, ze względu na zakładane koszty budowy jakość takich mieszkań będzie nieco odbiegać od obecnych standardów na rynku, a szczegóły oferty i wymagania wobec najemców wciąż nie są znane.
Ciekawe wnioski można też było wyciągnąć z prezentacji dra Jacka Furgi, prezesa Centrum AMRON, i późniejszej dyskusji o działaniu MdM i kredytach hipotecznych. Najwięcej kredytów z dopłatą udzielanych jest w największych ośrodkach miejskich, wskazywano jednak wadę tego programu, czyli skłanianie nabywców do szybkiego podejmowania decyzji, bo skończą się środki na dopłaty. Takie nieprzemyślane decyzje o zaciągnięciu kredytów mogą potem przejawiać się problemami z regularną spłatą, ale jak na razie nie zauważono takich symptomów. Wrócił znów program Mieszkanie+, a konkretnie opcja dochodzenia do własności w inny sposób, niż zaciąganie kredytu hipotecznego. I przedstawiciele banków, i pośredników finansowych, i deweloperzy uznali, że jednak osoby mające zdolność kredytową w pewnym momencie będą się decydować na zakup mieszkań, ale dzięki najmowi będzie to lepiej dopasowane do możliwości finansowych i rozwoju gospodarstw domowych.
Udział w Forum był dla przedstawicieli Stowarzyszenia Mieszkanicznik bardzo dobrą okazją i do zabrania głosu w imieniu wszystkich prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem, i do nawiązania kontaktów, które być może zaowocują badaniami tego sektora lub nowymi produktami finansowymi. Na pewno udało się pokazać, jak duży jest udział najmu w całym rynku nieruchomości, i że ten udział będzie rósł na różne sposoby.
Tekst: Hanna Milewska-Wilk, zdjęcia Jacek Kusiak
