Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce jest obecnie jednym z najbardziej dynamicznych, ale i kontrowersyjnych segmentów mieszkalnictwa. Odpowiada na potrzeby turystów i osób szukających elastycznego modelu zakwaterowania, lecz jednocześnie bywa źródłem konfliktów ze stałymi mieszkańcami centrów miast.

Co pokazało międzynarodowe seminarium eksperckie w Krakowie?

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce jest obecnie jednym z najbardziej dynamicznych, ale i kontrowersyjnych segmentów mieszkalnictwa. Odpowiada na potrzeby turystów i osób szukających elastycznego modelu zakwaterowania, lecz jednocześnie bywa źródłem konfliktów ze stałymi mieszkańcami centrów miast.

Podczas seminarium „Najem krótkoterminowy w miastach turystycznych - równowaga między turystyką a lokalną społecznością”, które odbyło się 12 czerwca 2025 r. w Pałacu Krzysztofory w Krakowie, eksperci z Polski i Europy, mieszkańcy, hotelarze oraz przedstawiciele branży najmu szukali odpowiedzi, jak znaleźć kompromis między potrzebami lokalnej społeczności a rozwojem rynku STR (Short Term Rental). Dyskusje były wielowątkowe i dotyczyły zarówno skutków społecznych, takich jak relacje sąsiedzkie i komfort życia, jak i ekonomicznych związanych z wpływem STR na lokalną gospodarkę.

Od lewej: Marlena Kosiura (InwestycjewKurortach.pl), Dawid Michna (Stowarzyszenie Mieszkanicznik), Edyta Kruk (Radna Dzielnicy I Starego Miasta), Małgorzata Kasprzyk (Airbnb), Kamil Krzyżanowski (Renters), Krzysztof Jędrocha (Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego)

Głos mieszkańców i międzynarodowych ekspertów podkreślił, że zbyt dynamiczny rozwój najmu turystycznego prowadzi do różnych problemów społecznych. W budynkach zdominowanych przez STR rośnie anonimowość, hałas, ilość śmieci i awantur, co

obniża komfort i poczucie bezpieczeństwa. Stali lokatorzy, zwłaszcza starsi, często czują się samotni i pozbawieni poczucia wspólnoty sąsie

dzkiej, otoczeni przez rotujących turystów.

 

Amandine Zancanaro (Biuro Kontroli Zakwaterowania Turystycznego Departamentu Ochrony Mieszkalnictwa i Regulacji Wynajmu Turystycznego w Paryżu)

Istotnym aspektem dyskusji było podkreślenie, że w debacie publicznej zbyt często utożsamia się pojęcia „najem krótkoterminowy” i „najem turystyczny”. Dawid Michna, członek zarządu Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zwrócił uwagę jak ważne jest zrozumienie celowości takiego najmu i rozróżnienie najmu turystycznego od wynikającego z przyczyn rodzinnych, zawodowych, czy zdrowotnych, na przykład:

• osób przyjeżdżających do pracy w projektach czasowych (1-6 miesięcy),
• studentów studiów zaocznych,
• chorych przyjeżdżających po świadczenia zdrowotne, a także rodzin osób przebywających w szpitalach,
• osób odwiedzających swoje rodziny mieszkające w niewystarczająco dużych mieszkaniach (np. dzieci rodziców, wnuki dziadków),
• osób podczas remontów swojego głównego miejsca zamieszkania, w tym także remontów wymuszonych (np. zalania, pożary),
• uczestników i organizatorów wydarzeń branżowych i konferencji,
• małych i średnich przedsiębiorców przyjeżdżających na spotkania biznesowe.

Zbyt szerokie restrykcje wokół najmu krótkoterminowego mogą zatem negatywnie wpłynąć na ludzi, którzy nie mają nic wspólnego z problemami turystycznymi. Każda nadmierna regulacja, która dotknie ludzi wynajmujących mieszkanie na krótki okres, będzie społecznie i gospodarczo szkodliwa.

Mark Boekwijt (Sojusz Miast Europejskich)

W mediach, przy okazji informowania o projekcie zmian legislacyjnych regulujących najem krótkoterminowy, pojawiły się doniesienia o rozważanym wymogu uzyskiwania zgody wspólnoty mieszkaniowej na prowadzenie najmu krótkoterminowego w mieszkaniu. W tym kontekście, Dawid Michna wyraził sprzeciw Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Jak zauważył, udzielanie takich zgód nie leży w kompetencjach wspólnot, a dodatkowo taki obowiązek mógłby istotnie uderzać w stabilność danej inwestycji oraz jej lokalnego otoczenia gospodarczego. Doświadczeni właściciele mieszkań prowadzą STR w oparciu o wieloletnie plany, czasem finansowane kredytem. Ich działania uwzględniają lokalne umowy i współpracę z branżą pralniczą, transportową, gastronomiczną, sprzątającą itd. Dla przykładu, turystyka w Krakowie odpowiada za ok. 10% miejsc pracy i 4-5% budżetu Krakowa. Arbitralne zakazywanie takiej działalności przez wspólnoty mieszkaniowe będzie mogło prowadzić do upadłości firm, procesów sądowych i destabilizacji lokalnych rynków nieruchomości. Co więcej, nawet jeśli zgoda wspólnoty mieszkaniowej zostałaby raz wyrażona, zawsze mogłaby być w przyszłości cofnięta. Wprowadzenie takiego wymogu to przepis na nieprzewidywalność i rozwój uznaniowego prawa lokalnego, zależnego nie od faktów, lecz od emocji czy uprzedzeń członków wspólnot.

Zamiast nadmiarowych zakazów potrzebne są najpierw systemowe narzędzia pomiarowe, jak centralna ewidencja obiektów STR wprowadzana przez rozporządzenie unijne. Dopiero zgromadzone dane pozwolą stwierdzić o rzeczywistej skali problemów rozpowszechnianych w artykułach medialnych. Taka ewidencja, nadająca każdemu obiektowi unikalny numer, pozwoli monitorować dane i reagowanie na podstawie zebranych faktów. Jeśli samorządy mają skutecznie nadzorować STR, muszą jednak dysponować nie tylko danymi, ale także budżetami i kadrą. Inaczej nadzór będzie pozorny.

 

Dr Jerzy Raciborski (Akademia Kultury Fizycznej w Krakowie)

Stowarzyszenie Mieszkanicznik apeluje o rzeczywisty dialog z udziałem wszystkich stron: wynajmujących, mieszkańców, samorządów, operatorów, branży hotelarskiej i turystycznej. Tylko wtedy powstanie prawo, które nie będzie musiało być zmieniane kilka miesięcy po uchwaleniu. Idealna ustawa o STR powinna łączyć swobodę zarządzania lokalem z odpowiedzialnością i jasnymi standardami. Gminy muszą mieć narzędzia do działania w oparciu o wiarygodne dane, a nie emocje. Przepisy powinny promować regulaminy dla gości i umożliwiać karanie nadużyć, ale bez szkody dla uczciwych gospodarzy. Tylko takie wyważone podejście zapewni równowagę między prawami mieszkańców a potrzebami rynku najmu krótkoterminowego.

Jeśli uda się zachować umiar i zdrowy rozsądek, rynek STR może być impulsem dla lokalnych gospodarek, zarówno w dużych miastach, jak i w mniejszych miejscowościach. Przeregulowanie spowoduje wzrost szarej strefy, ograniczenie dostępności dla klasy średniej, presję na sektor hotelowy i odpływ inwestycji, co wynika z doświadczeń innych państw europejskich.

 

Międzynarodowe seminarium w Krakowie pokazało, że najem krótkoterminowy jest nieodłącznym elementem współczesnej gospodarki miejskiej. Wymaga jednak nowoczesnych, zrównoważonych regulacji.

Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”, działające od 2012 roku i łączące ponad 22 tysiące członków i sympatyków rynku najmu, od lat aktywnie angażuje się w budowanie odpowiedzialnego i etycznego rynku wynajmu w Polsce. Poprzez edukację, udział w debatach oraz dialog z władzami, Mieszkanicznik konsekwentnie promuje standardy dobrych praktyk i transparentności.

W dyskusji o przyszłości najmu krótkoterminowego Stowarzyszenie Mieszkanicznik wskazuje na potrzebę racjonalnego podejścia opartego na faktach i rzeczywistych danych, a nie emocjach czy stereotypach. Deklaruje gotowość do aktywnego uczestnictwa w konsultacjach legislacyjnych i eksperckich, aby wypracować rozwiązania, które pogodzą interesy mieszkańców, samorządów, inwestorów i lokalnych społeczności. Tak, aby najem krótkoterminowy pozostał stabilnym i odpowiedzialnym elementem rynku mieszkaniowego oraz wspierał rozwój gospodarki, turystyki i pozwalał Polakom na korzystanie z wynajmu w sposób dostosowany do ich potrzeb.