Krótki najem w rozkroku

Wynajem krótkoterminowy przeszedł ostatnio przez bardzo niestabilne czasy, z dużymi skokami popytu i podaży  ubiegłych 4 latach. Teraz mierzy się z dużą konkurencją na rynku i procesami technologicznymi. Co czeka branżę wynajmu Airbnb – ocenia Prezes Zarządu Fairy Flats, Ewa Wielgórska

 

Krótka historia perturbacji na rynku mieszkań Airbnb

Minione 4 lata były okresem pełnym wyzwań dla inwestorów posiadających mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Nie były to lata stabilne. Najpierw pandemia COVID-19 i masowy odpływ obiektów z tego rynku na rynek wynajmu długoterminowego. Później w na początku 2022 r. wybuch wojny w Ukrainie i skokowy wzrost popytu na mieszkania do wynajmu zarówno długo- jak i krótkoterminowego.

Spowodowało to, że podaż na rynku wynajmu mieszkań krótkoterminowych była bardzo niestabilna i też skoki rentowności były olbrzymie. Podczas pandemii nie opłacało się wynajmować mieszkań na Airbnb z uwagi niski popyt, zaś później te mieszkania wracały na rynek bardzo powoli. Można było zauważyć, iż inwestorzy bardzo szybko podejmowali decyzję o wyjściu z rynku Airbnb na rzecz długiego terminu podczas lockdownów i zakazów wynajmu krótkoterminowego, ale już na ten rynek wracali w wolnym tempie. Po pierwsze inwestorzy odczuwali strach przed ponownym wejściem na rynek krótkoterminowy z uwagi na pandemię i obawę, że nadejdą kolejne restrykcje. Po drugie byli ograniczeni zawartymi już umowami związanymi z wynajmem długoterminowym i czekali aż najemcy się z mieszkań wyprowadzą, aby móc na ten rynek wrócić.

W lutym 2022 roku, gdy wiadome było, że wybuchła wojna na Ukrainie i do Polski przyjadą rzesze migrantów z Ukrainy okazało się, że jest ogromny głód mieszkaniowy i wszelkie obiekty zapełniły się momentalnie. Na wielką falę migracyjna nałożył się normalny już sezon turystyczny w 2022 roku i popyt na apartamenty bardzo wzrósł. Był to rok ogromnego boomu i szybkich decyzji inwestorów, by na ten rynek wracać. Niestety, baza hotelowa i apartamentowa w 2022 roku nie była jeszcze tak duża, by zaspokoić popyt. Co ciekawe, gros rezerwacji pochodziło w tym okresie od fundacji, które zapewniały uchodźcom apartamenty jako tymczasowe schronienia. Bardzo popularny był program Airbnb.org, w ramach którego uchodźcy mogli wynająć mieszkania na okres kilku tygodni. Z uwagi na ogromny popyt i ograniczoną podaż apartamentów stawki dobowe w tych rezerwacjach były naprawdę bardzo wysokie, co umożliwiało osiągnięcie rekordowej  rentowności na mieszkaniach wynajmowanych krótkoterminowo. W rynek poszła wieść, że krótki termin znowu jest bardzo opłacalny i wielu inwestorów zaczęło szukać możliwości w tym zakresie.

W 2023 r. czołowi operatorzy najmu zwiększyli swoją bazę obiektów nawet dwukrotnie, a w skali ogólnej na rynek warszawski weszło aż +38 proc więcej obiektów w porównaniu do 2022 r. (dane portalu Airdna). Jest to bardzo duży przyrost, który spowodował powrót trendu odwrotnego, czyli spadku obłożenia i powolnego, systematycznego spadku średniej stawki dobowej. Jak to mówią, rynek nie znosi próżni i jeśli rentowność jest nienaturalnie wysoka, to za chwilę na ten rynek wchodzi dużo innych graczy. Efekt? Pogoń za jakością, ponieważ na rynku wygrywają apartamenty w wysokim standardzie i dobrze zlokalizowane, a przegrywają mieszkania o kiepskich parametrach.

Standard apartamentów idzie w górę, słabi odpadają

W wyniku wielkiej fali migracji w 2022 r. świetnie wynajmowały się także mieszkania o kiepskim standardzie, gorzej zlokalizowane. Wraz z powolnym wzrostem ilości apartamentów kiepskie mieszkania coraz częściej stoją puste i ciężej walczyć im jest o obłożenie

Gość, mając do wyboru wiele apartamentów ślicznie wykończonych i zlokalizowanych, nie zdecyduje się na mieszkanie kilkunastoletnie, wymagające prac remontowych czy gorzej położone. Konkluzja - mieszkania o słabszym standardzie w pierwszej kolejności będą z tego rynku odpadać.

Drugą sprawą jest kwestia profesjonalizacji działalności. Rynek dzieli się na mieszkania zarządzane przez małych hostów, którzy mają jedno bądź kilka mieszkań oraz mieszkania zarządzane przez profesjonalnych operatorów najmu, którzy mają w swoim portfelu nawet po kilkaset mieszkań. Systematycznie zwiększa się udział w rynku dużych operatorów najmu. Działalność operatorska wymaga bardzo dużej wprawy, ale także korzystania z wielu profesjonalnych narzędzi do zarządzania kalendarzami, cenami oraz do sprawnej koordynacji ekip sprzątających i technicznych.

Pułapką w którą wpada jednak wielu operatorów jest to zbyt intensywne skalowane biznesu i zapominanie o tym, że w obsłudze apartamentów ważna jest jakość. W dużej masie gubi się często właściwy nadzór nad jakością sprzątania, naprawami, a także często komunikacja z właścicielami. Jako operator najmu często słyszymy te uwagi od właścicieli mieszkań, którzy przychodzą do nas od dużych operatorów najmu.

Wielkie firmy operatorskie często zachłystują się masowymi współpracami na przykład z deweloperami. Duże liczby robią ogromne wrażenie, ale z całą pewnością zbyt szybki rozwój tego biznesu nie zawsze służy celom poszczególnych właścicieli, którzy oddają mieszkania w zarządzanie. Idealny model to operator jakościowy, który skaluje swój biznes w sposób systematyczny, jednakże z uwzględnieniem potrzeb dotyczących obsługi gościa i właściciela.

 

Mali gospodarze w pułapce

Po drugiej stronie rynku mamy do czynienia z małymi gospodarzami, którzy posiadają własne lokale, bądź mają aktywnych kilka podnajmów. To często ludzie którzy w tych biznesach robią wszystko - zarówno pozyskują mieszkania jak i nawet fizycznie je sprzątają, nadzorują całą obsługę gościa, sprawdzają mieszkania pod kątem technicznym. Taki biznes ma jednak wiele wad. Przede wszystkim takie osoby bardzo szybko doznają wypalenia zawodowego. Biorąc pod uwagę nienormowany czas pracy i odpowiedzialność, szybko odkrywają, że efektywnie pracują za bardzo niskie stawki.

Problemem jest brak możliwości planowania sobie pracy - nigdy nie wiemy, kiedy gość będzie potrzebował pomocy czy na przykład nie spóźni mu się samolot i nie będzie miał kłopotu z otwarciem w mieszkania w późnych godzinach, bądź też zadzwoni z nieoczekiwanym problemem podczas przysłowiowego obiadu niedzielnego. Jest to doświadczeniem bardzo frustrującym i powodującym, że taki gospodarz zaczyna przeliczać swój czas pracy na efektywność i wychodzi mu, że ta efektywność jest bardzo niska. Stąd też tak bardzo popularnym trendem jest oddawanie mieszkań operatorom najmu. Szczególnie, że operatorzy mają coraz większą przewagę technologiczną, np. w zakresie zarządzania cenami czy kanałami rezerwacji.

 

Co czeka ten rynek?

Trend nr 1 – jakość

Zauważalnym trendem jest Pogoń za jakością i za opiniami od 2024 roku absolutnie nie sprawdzi się już apartament w słabym standardzie. Duzi gospodarze z gorszymi opiniami mają problem z obłożeniem i muszą teraz radykalnie zmienić swoją politykę, by sprostać wymogom jakości. Natomiast mali gospodarze miewają gorsze noty w zakresie obsługi gościa – częściej nie mają ustalonych zasad dla gości i w razie problemów przyjmują nieefektywne rozwiązania. Tu akurat przewagę mają operatorzy - bardzo dobrze czują się w świecie reguł i kreują rynek, na którym gość wie czego może żądać, a czego absolutnie mu nie wolno (np. organizacji imprez, przekraczania zgłoszonej liczby gości, przekraczania czasu na wymeldowanie).

 

Trend 2: Zabezpieczenie przed ryzykiem

Wynajem krótkoterminowy jest przez wielu uważany za bardziej bezpieczny niż wynajem długoterminowy, z uwagi choćby na przepisy eksmisyjne w naszym kraju. Właściciele często decydują się na wynajem krótkoterminowy ze strachu przez tym, że klasyczny lokator się nie wyprowadzi i postępowanie sądowe będzie trwało wiele lat. Wynajem krótkoterminowy wydaje się być bezpieczną opcją, choć wiadomo - nie wolną od ryzyka. Właściciele bardzo często zastanawiają się czy lokal nie zostanie zniszczony przez gości. Nasza statystyka z wielu lat i ponad 100 apartamentów pokazuje, że lokale te nie są narażone na zniszczenia bardziej niż lokale długoterminowe. Zazwyczaj widać po nich ślady normalnej eksploatacji. Zniszczenia czasem się zdarzają, ale zazwyczaj są to uszkodzenia przypadkowe, nie będące aktem świadomego wandalizmu. W większości przypadków takie rzeczy można dosyć tanio naprawić bądź też uzyskać za nie odszkodowanie od gości.

Ciekawym trendem jest wejście przez portale w ochronę przed szkodami. Airbnb jakiś czas temu uruchomiło program ubezpieczeniowy pod nazwą Aircover, który ma właśnie za zadanie chronić gospodarzy przed nadmiernym ryzykiem związanym ze zniszczeniami. Program rzeczywiście działa dobrze, ale wymaga bardzo dobrego dokumentowania szkód poniesionych przez gospodarzy. Trzeba tez pamiętać, że wiele problemów wyeliminuje dobrze dobrane ubezpieczenie chroniące przed ryzykami związanymi z wynajmem krótkoterminowym.

Generalnie teraz szybko rozwija się sektor PropTech i powstaje coraz więcej aplikacji np. weryfikujących gości i oferujących ochronę ubezpieczeniową w razie zniszczeń dokonanych przez tych gości.

Trend 3: Automatyzacja

Ważnym trendem jest także automatyzacja procesów w tej branży  - od revenue managementu, procesy związane z obsługą klienta, sprzątaniem czy obsługa techniczną nieruchomości. Widać, że rynek szuka efektywności. Przewagę zdobędą ci, którzy zidentyfikują procesy związane z jakością i i będą potrafili odpowiednio wyłapywać problemy. Nie jest dobrym kierunkiem obsługa dużej ilości nieruchomości i zastąpienie porządnej obsługi przykładowo sztuczną inteligencją.  Właściciel musi mieć poczucie, że jego lokal jest dobrze zaopiekowany,  zaś gość przyjeżdża do mieszkania odpowiednio przygotowanego, z dbałością o szczegóły.

Z miłą chęcią polecamy nasze usługi operatora najmu krótkoterminowego – www.fairyflats.com ????Działamy w Warszawie, Poznaniu i w Białowieży

Autor: Ewa Wielgórska - Flairy Flats - PARTNER STOWARZYSZENIA MIESZKANICZNIK