Rozliczenie podatku od najmu w 2023 roku, zmiany i optymalizacja

 

Podatki w nieruchomościach w 2023 roku

Rozpoczął się rok dużych podatkowych zmian w zakresie rozliczania podatków od najmu. Wynajmujący stanęli przed ważnymi decyzjami, w jakiej formie prowadzić swój wynajem i jak rozliczać swoje podatki. Eksperci Mieszkanicznika zaangażowani w niesienie Wam pomocy merytorycznej udostępniają swoją wiedzę w różnych formach: na lokalnych spotkaniach, webinarach, odpowiadając korespondencyjnie na pytania. W tym miesiącu gościliśmy na naszym kanale youtube Marcina Szymochę, doradcę podatkowego, który podsumował wprowadzone zmiany i udzielił kilka cennych wskazówek. Poniżej krótkie posumowanie.

Podatki od najmu można rozliczać w ramach najmu prywatnego oraz w ramach działalności gospodarczej. W obu przypadkach do końca 2022 r. funkcjonowały dwie formy jego obliczania:
- na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo
- ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

 

Zasady ogólne – w przypadku korzystania z tej formy opodatkowania w 2022 r. podatnik nie miał obowiązku wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Podatek należny od dochodów z najmu prywatnego opodatkowanych na zasadach ogólnych podatnik wykaże w zeznaniu PIT- 36 i wpłaci w kwocie, która wynika z tego zeznania.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – w przypadku korzystania z tej formy opodatkowania podatnik opłacał ryczałt w trakcie roku w wysokości 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł.

 

Od 2023 w najmie prywatnym możliwy będzie wyłącznie ryczałt.

Jeśli zatem do tej pory wynajmujący rozliczał podatek od najmu na zasadach ogólnych w ramach najmu prywatnego czeka go ważna decyzja:
- pozostać przy najmie prywatnym i rozliczać podatek ryczałtem, czy
- założyć działalność gospodarczą, aby móc pozostać przy rozliczaniu podatku według skali podatkowej.

 

Aby taką decyzję podjąć, należy zebrać wiedzę na temat obecnych zmian, przeanalizować swoją sytuację, zrobić symulacje podatkowe.

Trzeba pamiętać o 3 ważnych aspektach uwzględniających wprowadzone od 2023 roku zmiany:
1/ nie ma możliwości wliczania w koszty amortyzacji mieszkania i obniżenia za jej pomocą podatku obliczanego wg skali podatkowej,
2/ zakładając działalność gospodarczą trzeba wziąć pod uwagę dodatkowe koszty jak ZUS i być może biuro księgowe,
3/ nadal możemy rozliczać w koszty remonty mieszkań i kupowane wyposażenie będąc na skali podatkowej, musimy jednak robić to wyłącznie w ramach działalności gospodarczej.

 

FORMY OPODATKOWANIA NAJMU W 2023 R. - ZMIANY

 

 

 

Czy można zoptymalizować ryczałtowy podatek od najmu w 2023?

Okazuje się, że tak.
Jeśli w umowie najmu wyraźnie rozdzielimy czynsz najmu od kosztów utrzymania mieszkania, które również pokrywa najemca, wówczas podstawą obliczenia podatku będzie wyłącznie czynsz najmu.
Opłaty jak: media, zaliczki na koszty utrzymania części wspólnej i fundusz remontowy naliczany przez wspólnotę lub spółdzielnię a nawet podatek od nieruchomości i opłata za użytkowanie wieczyste mogą być przerzucone na najemcę. Wpłaty te, nawet jeśli trafiają na konto wynajmującego razem z czynszem, nie stanowią podstawy opodatkowania, nie są traktowane jak przychód wynajmującego.

Inaczej ta sytuacja wygląda, jeśli podatek od najmu rozliczamy ryczałtem od wynajmu nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Tu przychodem będzie cała wpłacana przez najemcę kwota, łącznie z opłatami.

 

Dla podatników prowadzących najem na większą skalę i mających wysokie koszty remontów, doposażenia lokali, najbardziej korzystną formą może się okazać rozliczanie podatków w ramach JDG. Mimo, że zlikwidowano koszt w postaci amortyzacji, nadal można rozliczać w koszty remonty, naprawy dokownywane w lokalu czy kupowane wyposażenie.

 

Ciekawym rozwiązaniem jest prowadzenie najmu początkowo w ramach działalności gospodarczej a potem w ramach ryczałtu. W ramach działalności można rozliczyć w koszty wydatki na remonty i wyposażenie będąc na skali podatkowej następnie przenieść rozliczanie podatku w ramach najmu prywatnego, gdy już dalszych kosztów tego typu nie przewidujemy.

Inną opcją jest rozliczyć podatek ryczałtem w ramach działalności gospodarczej a potem przejść na najem prywatny. W takiej sytuacji podatnik zyskuje podwójny limit dotyczący progu podatkowego.

 

Jeśli wskazówki wydały Ci się ciekawe i chcesz uzyskać więcej informacji koniecznie obejrzyj materiał. Znajdziesz w nim również odpowiedzi na wiele innych kwestii jak:

• Czy będąc na ryczałcie od 2023 roku można rozliczyć stratę za 2022 r. która powstała w wyniku rozliczenia roku jeszcze na zasadach ogólnych?
• Jakie są opcje rozliczenia podatku od wynajmu wielu mieszkań, które posiada małżeństwo i na co trzeba uważać?

Będzie też wiele innych cennych wskazówek jak najkorzystniej rozliczyć swój podatek od najmu w przyszłych latach – OBEJRZYJ do końca.

 

 

 

 

Obejrzała i podsumowała: Katarzyna Gontarczyk, Stowarzyszenie Mieszkanicznik.