RYNEK NAJMU W IMPASIE. EKSPERCKIE OSTRZEŻENIE I PROPOZYCJE NAPRAWY

Rynek najmu w Polsce znajduje się w fazie głębokiego strukturalnego impasu. Z jednej strony notuje się rosnące zapotrzebowanie na mieszkania dostępne cenowo, szczególnie wśród młodych dorosłych, migrantów wewnętrznych i studentów. Z drugiej strony - coraz więcej właścicieli wycofuje swoje mieszkania z rynku lub decyduje się na najem nieformalny, kierując się obawą przed brakiem skutecznej ochrony prawnej.

Podczas seminarium Polskiego Instytutu Ekonomicznego odbyła się ekspercka analiza z udziałem przedstawicieli Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Uczestniczyli w niej Dawid Michna (członek Zarządu) oraz Paulina Benda, Jolanta van der Veer i Krzysztof Brzozowski (członkowie warszawskiego oddziału Stowarzyszenia). Analiza potwierdziła, że obecna sytuacja nie wynika z jednego konkretnego zaniedbania. To efekt wieloletnich zaniechań legislacyjnych, nieadekwatnych narzędzi administracyjnych oraz braku koordynacji między polityką lokalną a krajową. Seminarium przyniosło szereg konkretnych diagnoz oraz - co najważniejsze - ostrzeżeń dotyczących możliwych konsekwencji bierności prawodawcy w tym zakresie.

1. Dualizm umów - chaos i wybiórcza ochrona

W polskim systemie obowiązują równolegle dwie popularne formy najmu: zwykły oraz okazjonalny (lub instytucjonalny). Obie mają poważne wady. Umowa zwykła oferuje ochronę najemcy, ale w praktyce nie gwarantuje skutecznego egzekwowania zasad gdy lokator nie wywiązuje się z umownych obowiązków. Z kolei najem okazjonalny wymaga dodatkowych procedur (np. notarialnych oświadczeń), które odstraszają właścicieli i najemców o niższych dochodach lub nieświadomych tego rozwiązania.

Jeśli nie zostanie wprowadzony jeden, uniwersalny i zrównoważony model umowy najmu łączący łatwość formalną z mechanizmami ochrony obu stron, to właściciele nadal będą sięgać po mechanizmy chroniące wyłącznie ich interes. Jednocześnie, najemcy będą funkcjonować w warunkach braku stabilności i ciągłego ryzyka podwyżek lub nieprzedłużania umów. W wyniku tego konfliktowość relacji najemca-wynajmujący będzie się pogłębiać, a rynek jeszcze bardziej spolaryzuje się na „bezpieczne segmenty” i „szarą strefę”.

2. Eksmisje tylko na papierze - systemowa blokada

Proces eksmisji w Polsce jest systemowo zablokowany. Nawet jeśli sąd orzeknie konieczność opuszczenia lokalu przez najemcę, to w przypadku przyznania prawa do lokalu socjalnego proces zatrzymuje się, ponieważ gmina nie dysponuje odpowiednimi zasobami. Właściciel pozostaje bez możliwości odzyskania mieszkania - często przez wiele miesięcy lub lat.

Konsekwencje braku naprawy tego mechanizmu to dalszy odpływ mieszkań z rynku najmu, wzrost liczby pustostanów trzymanych z obawy przed nieskuteczną eksmisją, a także przeciążenie sądów sprawami niemożliwymi do wyegzekwowania. Inaczej mówiąc, wzrost napięcia społecznego.

3. Młodzi w pułapce - brak startu w dorosłość

Polska ma jeden z najwyższych w UE odsetek dorosłych dzieci mieszkających z rodzicami. To zjawisko nie wynika wyłącznie z tradycji rodzinnych, ale również z niedostępności mieszkań na wynajem - czy to z powodu cen, czy barier formalnych. Brak rozwiązań dla tego zjawiska może skutkować ograniczeniem mobilności młodych osób niechętnych do przeprowadzki za pracą, dalszego odsuwania w czasie decyzji o usamodzielnieniu się, założeniu rodziny, posiadaniu dzieci. A także, do obniżenia poziomu innowacyjności i dynamiki gospodarki opartej na elastyczności zasobów ludzkich.

4. Rozwarstwienie cen - brak danych rujnuje zaufanie

Obecnie na rynku nie funkcjonuje żadne ogólnodostępne, rzetelne źródło danych o realnych (transakcyjnych, a nie ofertowych) czynszach. Utrudnia to podejmowanie racjonalnych decyzji zarówno najemcom, jak i wynajmującym (właścicielom, inwestorom) zainteresowanym dalszym rozwojem na rynku najmu. Jest to również problem gmin, które nie mają punktu odniesienia przy ustalaniu stawki czynszowej w lokalach komunalnych.

Jeśli nie zostaną wdrożone systemy gromadzenia i publikowania danych (np. lustro czynszowe), to polityka mieszkaniowa będzie opierać się na szacunkach, a nie faktach. Brak przejrzystości będzie dalej sprzyjać patologiom: nielegalnym podnajmom, sztucznemu zawyżaniu lub zaniżaniu czynszów, nadużywaniu pozycji rynkowej. Nie będzie również możliwe monitorowanie skutków reform ani projektowanie sensownych dodatków mieszkaniowych.

5. Martwe przepisy - prawo, którego się nie przestrzega

W obowiązującym stanie prawnym funkcjonuje wiele zapisów, które nie mają żadnego przełożenia na rzeczywistość - jak choćby wskaźnik 3% wartości odtworzeniowej jako limit czynszu. Takie przepisy są ignorowane, obchodzone lub całkowicie nieznane uczestnikom rynku. Brak ich rewizji spowoduje dalsze rozwarstwienie między teorią a praktyką prawa, a także wzrost liczby sporów sądowych, w których każda ze stron interpretuje prawo inaczej. A jednocześnie, postępujący brak zaufania obywateli do instytucji państwa jako gwaranta porządku prawnego.

6. Sąd to nie wszystko - potrzebny arbitraż

Obecnie każdy konflikt między najemcą a właścicielem może trafić do sądu powszechnego - instytucji przeciążonej, drogiej i czasochłonnej. W innych krajach funkcjonują wyspecjalizowane organy arbitrażowe, które rozstrzygają sprawy w sposób szybki, zrozumiały i dostosowany do realiów rynku. Bez wprowadzenia alternatywnych ścieżek nawet proste spory (np. dotyczące kaucji czy drobnych usterek) będą kończyć się kosztownymi i długotrwałymi procesami, a właściciele będą coraz mniej skłonni wchodzić w relacje z nieznanymi najemcami. Wzrośnie także liczba konfliktów eskalowanych poza systemem prawa - w relacjach siłowych i bez ochrony ani dla najemców, ani właścicieli.

7. Bez finansowania nie będzie reform - same deklaracje nie wystarczą

Podczas seminarium wielokrotnie podkreślano, że żadne rozwiązania systemowe nie zostaną wdrożone, jeśli nie będzie jasnych wyliczeń fiskalnych oraz budżetu na niezbędne zmiany. Tymczasem ani dodatki mieszkaniowe, ani nowe potencjalne instrumenty wsparcia (np. dopłaty do czynszu w sektorze prywatnym) nie zostały jeszcze objęte rzetelną symulacją kosztową. Konsekwencje wydają się następujące: reformy będą opóźniane z powodu braku zgody politycznej i budżetowej, a osoby najbardziej potrzebujące nadal będą wykluczane z rynku. Wzrośnie także liczba ludzi funkcjonujących w szarej strefie, co z kolei zmniejszy wpływy podatkowe.

8. Lokalna interwencja, edukacja i zmiana narracji - głos Jolanty van der Veer

Jolanta zwróciła uwagę na konieczność stworzenia ustawowego mechanizmu, który umożliwi gminom nabywanie do 10% nowo budowanych lokali mieszkalnych od deweloperów, po kosztach. Takie rozwiązanie miałoby na celu zwiększenie zasobu mieszkań komunalnych bez konieczności angażowania gmin w kosztowne procesy inwestycyjne. Jednocześnie podkreśliła, że postulaty dotyczące sprawniejszej ścieżki eksmisyjnej - choć słuszne - pozostają w praktyce martwe. Wielu właścicieli, mimo problemów z najemcami, unika postępowań sądowych z powodu ich nieskuteczności lub przewlekłości.

Ocena Jolanty akcentuje także fundamentalne znaczenie edukacji właścicieli mieszkań. Kluczową rolę odgrywają tu organizacje branżowe jak Stowarzyszenie Mieszkanicznik, które oferują wsparcie merytoryczne i społeczność wymiany doświadczeń. Dzięki takim organizacjom właściciele mieszkań aktywnie uczestniczący w ich wydarzeniach rzadziej doświadczają poważnych problemów z najemcami, a w razie potrzeby mogą szybko uzyskać pomoc.

9. Mechanizmy depozytowe, partnerstwo w rewitalizacji i definicyjna przejrzystość - głos Pauliny Bendy

Paulina Benda wniosła konkretne propozycje techniczne, których implementacja mogłaby znacząco uporządkować relacje pomiędzy najemcami a właścicielami. Pierwszym postulatem jest wprowadzenie obowiązkowego rachunku depozytowego dla kaucji najemnych, rozwiązania znanego z wielu krajów zachodnich. Taki rachunek byłby gwarantem, że środki są bezpieczne i nie są wykorzystywane przez żadną ze stron przed zakończeniem najmu. Zwrot kaucji odbywałby się albo za obopólną zgodą, albo (w przypadku sporu) na mocy orzeczenia sądu arbitrażowego lub wyspecjalizowanego organu mediacyjnego. Propozycja ta wpisuje się w szerszy postulat budowy mechanizmów szybkiego rozwiązywania konfliktów bez konieczności angażowania sądów powszechnych.

Druga sugestia dotyczy zasobu mieszkaniowego w stanie sub-standardowym, który dziś pozostaje często nieużywany z powodu niskiej opłacalności remontu. Zamiast pozostawiać te mieszkania pustostanami, Paulina zaproponowała wdrożenie partnerstw publiczno-prywatnych (PPP), które pozwoliłyby prywatnym inwestorom na ich rewitalizację w zamian za gwarancje wynajmu lub ulgi podatkowe.

Paulina podniosła również potrzebę jasnego rozgraniczenia definicji najmu krótkoterminowego i długoterminowego. Brak precyzyjnych terminów powoduje dziś zamieszanie interpretacyjne i konflikty na tle regulacyjnym, fiskalnym i wspólnotowym. Wprowadzenie jednoznacznych progów czasowych i kryteriów funkcjonalnych pozwoliłoby uporządkować tę przestrzeń, ułatwiając zarówno raportowanie, jak i egzekwowanie przepisów.

10. Potrzeba holistycznych rozwiązań systemowych, a nie doraźnego łatania dziur - głos Dawida Michny

Dawid Michna, członek Zarządu Stowarzyszenia Mieszkanicznik, podsumował że rynek znajduje się na rozdrożu. Albo szeroka reforma, albo regres i pogłębiający się chaos. Eksperckie seminarium PIE pokazało jednoznacznie, że polski rynek najmu znajduje się w stanie chronicznego braku równowagi systemowej. Problemy jednej strony (najemców) są bezpośrednio związane z lękami i barierami drugiej (właścicieli). Przeregulowanie, martwe przepisy, brak lokali socjalnych, niedoinformowanie, brak arbitrażu i nieczytelność rynku to skumulowane elementy tej patologii.

Jeśli rządzący i instytucje odpowiedzialne za politykę mieszkaniową nie podejmą pilnych, skoordynowanych i przede wszystkim realistycznych działań, to dostępność mieszkań będzie się dalej kurczyła, najem będzie coraz bardziej kosztowny i ryzykowny dla obu stron. A młodzi, mobilni i uczciwi uczestnicy rynku będą coraz częściej wybierać emigrację lub funkcjonowanie poza systemem.

Zdaniem Dawida Michny, wielu zaproszonych na seminarium ekspertów oraz twórców raportu, problemy najemców i wynajmujących są systemowo powiązane. Dlatego nie da się rozwiązać problemów jednej grupy, pomijając potrzeby drugiej.

 

Stowarzyszenie Mieszkanicznik, które działa od 2012 roku i łączy ponad 22 tysiące członków i sympatyków rynku najmu, aktywnie uczestniczy w kształtowaniu debaty na temat przyszłości mieszkalnictwa. Od lat angażuje się w edukację rynku, dialog z regulatorami i rozwój etycznego wynajmu. W seminarium PIE członkowie Stowarzyszenia podnieśli najważniejsze kwestie wymagające reformy. Mieszkanicznik deklaruje gotowość do aktywnego udziału w pracach legislacyjnych, konsultacjach eksperckich i dalszej edukacji rynku. Tak, by polski najem przestał być polem konfliktu, a stał się stabilnym filarem polityki mieszkaniowej.