Zabezpieczenie finansowania dla całości inwestycji przed jej rozpoczęciem. Dlaczego to ważne i dlaczego zdarzają się wpadki?
Nie wszystko w naszym życiu musi być zaplanowane. Czasami warto puścić wodze fantazji, zrobić coś spontanicznie. Jednak są dziedziny i działania, gdy brak planu może skończyć się tragicznie. Konsekwencją może być nie tylko brak realizacji celu, ale także kłopoty finansowe. Wyruszając w podróż nie dopuszczamy raczej do sytuacji, w której mamy zapewnioną benzynę tylko na część trasy…a później to się zobaczy, bo przecież może wujek Janek, który mieszka „po drodze” pożyczy nam na tankowanie. Może się to skończyć tym, że nie tylko nie dojedziemy do celu, ale utkniemy bez możliwości powrotu do domu. Jeśli będziemy przystępowali do realizacji inwestycji związanej z nieruchomością, zasada dokładnego planowania, zwłaszcza środków finansowych, to podstawowa rzecz, od której powinniśmy zacząć. Oczywiście można iść na żywioł, ale poza nielicznymi przypadkami źle się to kończy.
Zacznijmy mniej inwestycyjnie, bardziej życiowo. Niewiele rodzin może pozwolić sobie na budowę domu z oszczędności, bądź bieżących dochodów. Z własnych środków pochodzi na ogół działka i pierwsze ruchy koparką pod fundamenty. Później pukamy do banku po kredyt, przedstawiamy dokumenty i już na dzień dobry dostajemy obuchem w głowę. Jak to 400 tys. kredytu – dziwimy się słysząc to w trakcie spotkania - przecież tyle nie potrzebujemy. Niewielki dom, raptem 160 m2. Snując marzenia policzyliśmy przecież, że potrzebujemy około 1 800 zł na metr domu, zatem wychodzi niecałe 300 tys. Poważniejsze elementy konstrukcji, czy wykończenia zlecimy fachowcom, ale reszta…ogarniemy sami, trochę brat pomoże, trochę szwagier – znają się przecież na tym, majsterkują. Tak w większości przypadków wygląda wstępne planowanie inwestycji. W sporej części przypadków takimi kosztami da się to oczywiście zamknąć. Skąd zatem pomysł banku, że musimy mieć zabezpieczenie na koszt 2 500 zł za metr domu? Bank przyznając nam środki na coś, czego jeszcze nie ma i będzie tworzone chce zabezpieczenia, że budowa zostanie ukończona. Dopiero wtedy nieruchomość ma dla niego wartość. Zresztą dla nas też. Niedokończony dom w pewnym zakresie będzie spełniać podstawowe funkcje użytkowe, ale do doskonałości będzie mu daleko. Zwłaszcza dla osób postronnych, które nie będą związane z tą rzeczą więzami uczuciowymi. Z rodziną i przyjaciółmi różnie bywa, my sami nie do końca jesteśmy ich pewni. Kłótnie przy rodzinnym stole, przyjacielskie poróżnienia, przypadki losowe – to wszystko może sprawić, że plan budowy „tanim kosztem” może się zawalić. Wtedy trzeba podeprzeć się fachowcami, którzy nie zrobią tego za dziękuję, czy za piwo i ucztę grillową. To dlatego właśnie banki oceniając wartość inwestycji, jaką jest budowa, biorą to wszystko pod uwagę i chcą zabezpieczenia licząc rynkowe koszty budowy. W tym przypadku banki trochę za nas samych czuwają nad bezpieczeństwem inwestycji.
Bardzo podobnie ma się sytuacja, jeśli chcemy uzyskać z banku finansowanie na część inwestycji. Także i wtedy bank pomyśli „za nas” i uzna, że udzielenie kredytu na doprowadzenie budowy do stanu surowego zamkniętego go nie interesuje.
To tyle jeśli chodzi o podejście banków. Można ich nie lubić, ale trzeba przyznać rację, co do podejścia do finansowego zabezpieczenia inwestycji. Przyjmijmy, że trafia się nam okazja na zrobienie flipa. Jest okazja kupić nieruchomość mocno poniżej wartości rynkowej. Jak mawiają czasami moi klienci - „w stanie po wybuchu granatu”. Pierwsza myśl po obejrzeniu i rozmowie ze sprzedającym – biorę, taka okazja. Wirtualne zyski z tej inwestycji, jakie wyobrażamy sobie powodują lekkie zaślepienie. Do zrealizowania zysków potrzebny jest wszak remont takiej nieruchomości. Jeśli sami nie mamy zaplecza finansowego to jeszcze nic straconego. Mamy przecież znajomych, którzy zawsze mówili nam, że chętnie wejdą w taką inwestycję. Złośliwość losu powoduje jednak sytuacje, w której znajomi właśnie są przyblokowani innymi inwestycjami. Wierzcie mi, to najczęściej spotykana opcja. Jeśli dojdzie do tego brak możliwości uzyskania taniego finansowania hipotecznego, zaczynają się problemy. Co prawda jest jeszcze kilka innych możliwości załatwienia środków na dokończenie inwestycji, ale każda z nich powoduje, że stopa zwrotu z inwestycji podąża powolnym, acz stanowczym ruchem w stronę zera. W taki oto sposób potencjalny wirtualny zysk przeradza się w realną stratę.
Opisane wyżej przypadki pokazują, że trzeba mieć się na baczności, by nie popaść w kłopoty. Na zakończenie inny przykład. Mniej dotyczący własnych możliwości, a bardziej związany z zapewnieniami innych o możliwości dokończenia inwestycji. Sztandarowym przykładem jest zakup mieszkania inwestycyjnego, nazwijmy go gotowcem, w odnawianej kamienicy. Nasza inwestycja pozostaje częścią grubszej sprawy. Jeśli nasz lokal zostanie zrobiony na tip top i potencjalnie będzie wzbudzał duże zainteresowanie, a reszta inwestycji pozostanie nieskończona, to pozostanie on tylko ładnym cukierkiem, którego nie można zjeść. Kto bowiem wynajmie od nas luksusowe mieszkanie w dobrej lokalizacji, jeśli w celu dostania się do niego trzeba brnąć w błocie i uważając na spadający tynk na niewykończonej klatce schodowej?
Nie zawsze przed wszystkim uda się nam zabezpieczyć. Jednak pełna świadomość wszelkich ryzyk, jakie mogą się pojawić, pomaga. Wiedząc, na jakie trudności możemy się natknąć, łatwiej ocenić, czy jesteśmy na nie przygotowani. Podejmując ryzyko świadomie, może nie unikniemy wpadki, ale szybciej i sprawniej na nią zareagujemy. Zgodnie z powiedzeniem „nie ma ryzyka, nie ma zabawy”, chodzi o to, aby oprócz zabawy pozostały także zyski.
Autor artykułu: Krzysztof Iwan, Guru-Group, doradca kredytowy.
