Utopiony w podnajem.

Radca prawny Magdalena Tylipska partner prawny Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Niewątpliwie w grupie   przedsiębiorców , których  płynność finansowa jest mocno zagrożona  wystąpieniem epidemii SARS Cov 2 powodującej zachorowania na Covid 19  znaleźli  się ci, którzy w oparciu o podnajem prowadzą najem na pokoje lub usługi najmu krótkoterminowego.

Po pierwsze poczynili kosztowne nakłady na przystosowanie i wyposażenie lokalu do takiej działalności a celem zapewnienia sobie zwrotu poniesionych nakładów zawarli umowy na okres kilku lat. Nie wprowadzili  do umów  zapisu o możliwości rozwiązania umowy lub zawieszenia czynszu na wypadek epidemii, zamknięcia granic  czy sektorowych  ograniczeń działalności w związku z zarządzeniem Państwa.

Największą grupę  klientów na najem  pokoi stanowią ludzie młodzi zatrudnieni w branżach, które jako pierwsze doświadczyły utraty dochodów w związku z COVID 19: turystyka, gastronomia i hotelarstwo, handel. Część z nich może liczyć na  świadczenie postojowe,  ale to  są rozwiązania na maksimum 3 miesiące. Każda inna pomoc z Tarczy Antykryzysowej  wiąże się ze zobowiązaniem do utrzymania zatrudnienia i  dlatego  pracodawcy raczej wybiorą likwidacje zatrudnienia. W tej sytuacji pierwsze, o czym myślą najemcy, jest zaoszczędzenie na kosztach życia przez  natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu. Mogą też po prostu  przestać płacić, bo tarcza antykryzysowa wstrzymała możliwość prowadzenia eksmisji.

Blado wygląda sytuacja wynajmujących  w  modelu podnajmu apartamentów  na doby. Rozporządzenie Rady Ministrów wprowadziło już na początku epidemii, bo z dniem 21 marca 2020 r.,  czasowe ograniczenie usług hotelarskich, poza czterema wyłączeniami. Najem krótkoterminowy opisany w PKD 55-20 nie został ograniczony wprost, ale nie działa ze względu na zamknięcie granic i ograniczenia w przemieszczaniu a ponadto  z uwagi na płynną granicę pomiędzy wynajmem krótkoterminowym a usługą hotelarską rozsądnie  było ograniczyć wynajem  do wspomnianych czterech dozwolonych celów. Od dnia 4 maja 2020 r ograniczenia nie obowiązują, ale obowiązują reżimy sanitarne, które są kosztowne i trudne do spełnienia. Nadal nie działa branża wspomagająca wynajem  apartamentów czyli wycieczki, transport lotniczy, nie działa ruch graniczny, nie odbywają się, eventy,  konferencje, targi. Nadto w perspektywie komunikatów rządowych, że w tym roku wakacji nie będzie kryzys utrzyma się jeszcze długo.

W rosnącej panice i desperacji wynajmujący i najemcy, chcąc  uniknąć zobowiązań, przerzucają się  pozyskanymi z różnych źródeł wzorami pism powołując  paragrafy   nie przystające do argumentacji i celu, który chcą osiągnąć. Podpowiadam, jak zabrać się za tworzenie własnej tarczy antykryzysowej

Zmiany warunków umowy można szukać w sądzie.

W przypadku braku porozumienia najemca prowadzący działalność szczególnie podatną na obecny kryzys, jak wspomniane usługi wynajmu krótkoterminowego apartamentów lub wynajmu pokoi dla studentów i młodych osób pracujących może wystąpić do sądu z powództwem przeciw wynajmującemu z tzw. klauzuli rebus sic stantibus, domagając się zmiany wysokości czynszu w okresie trwającej pandemii.
• Art. 357(1) par 1 KC + jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków + spełnienie świadczenia wiąże się z nadmiernymi trudnościami lub grozi rażącą stratą + to, czego strony nie przewidziały przy zawarciu umowy – SĄD ROZWAŻY i zgodnie z interesem stron i zasadami współżycia społecznego oznaczy sposób świadczenia lub rozwiąże umowę i orzeknie o rozliczeniach.

Klauzula rebus sic stantibus, to w polskim prawie po prostu klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności. Oznacza, że w nadzwyczajnej sytuacji – której żadna ze stron nie była w stanie przewidzieć – umowę można sądownie zmienić lub rozwiązać na wniosek strony, dla której spełnienie świadczenia wiązałoby się z dużymi trudnościami i groziło rażącą stratą.

W polskim prawie jest tez przepis, który pozwala wystąpić z roszczeniami w przypadku długoterminowych umów najmu lokalu, w których najemcy nie mogą obecnie prowadzić działalności gospodarczej – to art. 495 Kodeksu cywilnego.
• 495 par 1 KC – jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego a jeśli już je otrzymała, zobowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Reguluje on sytuację, w której co najmniej jedna ze stron nie jest w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań umownych, przy czym obie nie ponoszą odpowiedzialności za zaistniałą sytuację. Pandemia jest doskonałym przykładem takiej właśnie sytuacji.

Jednak uwaga - brak pieniędzy nie jest okolicznością, której strony nie mogły przewidzieć.
„Nie jest okolicznością uzasadniającą niemożliwość wywiązania się z umowy brak pieniędzy – przedsiębiorca winien był przewidzieć przejściowe zakłócenia, ryzyko gospodarcze ” - SN wyrok z 10 kwietnia 2003 r III CKN 1320/00

Trzeba zwrócić uwagę na różnice pomiędzy klauzulą rebus sic stantibus a art. 495 kc.
W pierwszym przypadku zasadniczo jesteśmy w stanie wywiązać się ze zobowiązania, ale to groziłoby dużymi trudnościami i rażącą stratą. W przypadku klauzuli rebus sic stantibus ważne jest też to, że w momencie zawierania umowy nie można było przewidzieć tej nadzwyczajnej zmiany okoliczności.

Epidemia ma charakter przejściowy. Dobitnym tego przykładem jest poluzowanie ograniczeń poprzez zniesienie zakazu usług hotelarskich i noclegowych, które wchodzi w życie z dniem 4 maja 2020 r. W kolejnych etapach rozmrażania gospodarki, ale nie wiadomo kiedy zostaną zniesione ograniczenia tych działalności, które powodowały utratę zatrudnienia najemców pokoi mieszkalnych.

Jest jeszcze jedna podstawa żądania obniżenia czynszu, którą przewiduje art. 700 kodeksu Cywilnego „jeśli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z najmu uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy."

Jednak Sad Najwyższy 30 maja 2007, Sad Apelacyjny W Szczecinie 20 kwietnia 2016 (I ACA 1063/15) stwierdził, że jeżeli oddawany do użytkowania obiekt ma być dopiero zorganizowany w przynoszące dochód przedsiębiorstwo to oddanie następuje w ramach umowy najmu. Zatem przepis art. 700 K C będzie można wykorzystać, jeśli lokal, w którym prowadzimy usługi w podnajmie, był w momencie zawarcia umowy gotowcem inwestycyjnym do najmu na pokoje lub na krótki termin. Na podstawie tego przepisu można żądać tylko okresowego obniżenia czynszu ale już nie rozwiązania umowy ani uznania, że zobowiązania wobec wynajmującego wygasły.

W sądzie nie ma automatyzmu ani litości, trzeba wyłożyc koszty na proces i uzasadnić związek przyczynowy pomiędzy sytuacją pandemii a niemożliwością prowadzenia usługi najmu. Jeśli pozew będzie przemyślany i dobrze skonstruowany dowodowo, to Sąd zmodyfikuje czynsz umowy ale tylko za okres, w którym wykonanie umowy nie było możliwe lub znacznie ograniczone. Na rozwiązanie umowy można liczyć w naprawdę wyjątkowych wypadkach. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że przedsiębiorca musi skalkulować ryzyko związane z przejściowym załamaniem rynku.

Prościej i taniej w negocjacjach

Dlatego najlepiej byłoby, aby obie strony umowy wypracowały kompromis w drodze negocjacji bez wkraczania na ścieżkę sądową, jeżeli nie jest to konieczne.

Najemca, który będzie miał obniżony czynsz w okresie, kiedy nie świadczy usług, będzie mieć większą szansę na powrót do normalnej działalności po ustaniu pandemii. Wynajmujący zachowa kontrahenta, bo jeśli rynek się poprawi to zyskają razem a, jeśli będzie slaby, to i tak nie znajdzie lepszej alternatywy do czerpania zysku z wynajmu mieszkania.

Niezależnie jak bliskie relacje łączą nas z wynajmującym warto w mniej lub bardziej oficjalnej formie pisemnej opisać, jaki mamy problem, jak podyktowane Epidemią ograniczenia wpłynęły na wykonywanie działalności, jakie są perspektywy i jakiej staranności dołożyliśmy, by straty ograniczyć. Następnie przytoczyć właściwe podstawy prawne i poprosić Wynajmującego o zmianę warunków umowy lub ustalenie warunków rozwiązania współpracy.

Na koniec spiszmy aneks. Jeśli w umowie jest postanowienie, że jej zmiana wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, to porozumienie bez spisania aneksu będzie nieważne.
Formę pisemną należy jednak w każdym przypadku zachować w celach dowodowych i podatkowych. Wynajmujący też powinien posiadać dowód dla urzędu skarbowego w związku z obniżeniem dochodu z najmu.

Podobne wpisy:

Jak stworzyć własną tarczę na rynku najmu – webinar Jak zmieniał się rynek najmu dla studentów w ostatnich latach? Zabezpieczenie finansowania dla całości inwestycji przed jej rozpoczęciem. Dlaczego to ważne i dlaczego zdarzają się wpadki? Udostępniasz lokal obywatelowi z Ukrainy uciekającemu przed wojną? Czy rozważałeś prekarium? Sprawdź aktualny stan prawny