Rynek prywatnego najmu mieszkań
Hanna Milewska-Wilk
Czy płacimy za możliwość mieszkania w konkretnym miejscu bankowi czy właścicielowi nieruchomości - jest to właściwie podobnie obciążające dla domowego budżetu. Rodzi się wtedy pytanie o długoterminową wygodę i możliwość zmiany. Ważne jest też, w której sytuacji czujemy się bardziej "u siebie" – bezpiecznie i stabilnie, ale z możliwością przeprowadzki w zależności od sytuacji życiowych.
Obecna sytuacja rynku najmu
Mieszkania na wynajem w Polsce możemy podzielić na dwie główne kategorie: pierwsza i dominująca to wciąż mieszkania komunalne. Nie jest to najem tworzący część rynku, ma być wsparciem dla osób w trudnej sytuacji, ale wpływa na rynek najmu mieszkań poprzez stworzone pod jego kątem warunki prawne – czyli przede wszystkim przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Dużą pulą mieszkań dysponują również zakłady pracy i Skarb Państwa – są to mieszkania służbowe, związane z miejscem pracy. Wynajmem zajmują się też spółdzielnie mieszkaniowe, w statystykach widać jednak bardzo szybko kurczącą się liczbę mieszkań lokatorskich na korzyść spółdzielczych własnościowych.
Gminy, zakłady pracy i Skarb Państwa swoje mieszkania przeznaczają dla konkretnej grupy najemców, natomiast dla wszystkich innych zainteresowanych najmem mieszkania pozostaje bardzo rozdrobniony rynek prywatnych właścicieli. Stanowi on około 4,2 % wszystkich mieszkań, czyli 575,5 tys. nieruchomości (dane wg Narodowego spisu powszechnego ludności i mieszkań z 2011 roku).
Rola rynku najmu
Komu właściwie potrzebne jest istnienie najmu? Korzystają przede wszystkim studenci – osoby zmieniające miejsce zamieszkania ze względu na rozpoczęcie nauki i podjęcie pracy, dalej generalnie sporo młodych ludzi przeprowadzających się "za pracą", ale też osoby, które po prostu wyprowadzają się z domu rodzinnego lub nie chcą zaciągać wieloletnich kredytów. Rozwinięty rynek najmu pozwala na migracje – ułatwia zmiany miejsca zamieszkania spowodowane choćby sytuacją na rynku pracy, ale również zmniejsza presję na kupno i zaciąganie kredytów mieszkaniowych. Taka mniejsza presja na jak najszybszy zakup mieszkania przez osoby rozpoczynające pracę zawodową uwidacznia się w bardzo dużej stabilności cen zakupu nieruchomości, co widać choćby po niemieckim rynku nieruchomości i jego niewielkiej reakcji na ostatni kryzys finansowy. Nie powstają bańki, nagłe skoki cen i problem zbyt obciążających kredytów hipotecznych na niesprzedawalnych mieszkaniach. Duży wybór mieszkań do wynajęcia daje większą swobodę w planowaniu kariery zawodowej i życia prywatnego.
Prognozy rozwoju
W opracowaniach dla całej Unii Europejskiej szacuje się, że komercyjny rynek najmu mieszkań skutecznie amortyzujący wstrząsy, usprawniający migracje zarobkowe i ułatwiający zmiany obyczajowe pownien stanowić około 12-17 % całego zasobu mieszkaniowego. W odniesieniu do tej wielkości i w obserwacji najmu w Polsce można prognozować stopniowy wzrost: od obecnych 4% i najmu głównie w bardzo ekonomicznym standardzie do coraz większego zróżnicowania jakości oferowanych mieszkań i długości umów.
Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem różne instytucje finansowe określają na niezbyt wygórowanym poziomie 3-5% rocznie, jest to jednak niewątpliwie długoterminowa inwestycja i jedna z najbardziej stabilnych – oparta na nieruchomościach. Zwrot z inwestycji to nie tylko nadwyżka z czynszu najmu ponad bieżące koszty utrzymania nieruchomości, ale też długoterminowa stopniowa aprecjacja cen mieszkań, chroniąca zainwestowany kapitał przed inflacją. Poza Polską w nieruchomości mieszkalne inwestują najczęściej fundusze emerytalne.
Polskie wyróżniki
Polskim wyróżnikiem rynku najmu jest jego duże rozdrobnienie i niedostatek odpowiednich rozwiązań prawnych, chroniących i interesy prywatnych właścicieli i uczciwych najemców. Ponieważ właścicielami są głównie osoby fizyczne, nie dysponują odpowiednimi narzędziami do wpływu na istniejący stan prawny. W sytuacji najbardziej sprzyjającej rynkowi najmu prawa obu stron transakcji są chronione w podobnym stopniu: właściciel może odzyskać mieszkanie od najemcy nie wywiązującego się z warunków umowy w przewidywalnym i dość krótkim czasie, a najemca ma zapewnioną na lata stabilność zamieszkania i przewidywalną wysokość czynszu. Niestety jak na razie mamy prawnie skonstruowane dwie skrajności: albo najem "zwykły" z pełną ochroną lokatorów, albo umowy najmu okazjonalnego, wyłączające większość przepisów chroniących lokatora.
Innym czynnikiem wyróżniającym polski rynek jest długość najmu: najemcy traktują swoją sytuację jako przejściową, nie ma raczej umów na 5, 10 lat – przeważają umowy na rok lub nawet rok akademicki – 9 miesięcy, co znacząco podwyższa koszty obsługi najmu i utrzymania standardu, zwiększa też ryzyko pustostanów. Zakładana przez najemców tymczasowość pobytu nie sprzyja integracji z miejscem – sąsiadami, lokalnymi inicjatywami, dbałością o otoczenie. Swoboda kształtowania umów najmu jest w Polsce wysoka, niestety trudno jest z niej korzystać osobom nie mającym podstawowej wiedzy dotyczącej najmu. Pośrednicy na rynku nieruchomości też specjalizują się raczej w obrocie, a nie w obsłudze najmu, i znalezienie wyspecjalizowanego w tej dziedzinie agenta to wciąż wyzwanie.
Rola Stowarzyszenia "Mieszkanicznik"
Z myślą o tym, aby stworzyć forum wymiany doświadczeń i poszerzania wiedzy właścicieli mieszkań na wynajem powstało Stowarzyszenie "Mieszkanicznik". Jego misją jest edukacja stron umowy najmu, rozpowszechnienie standardów etycznych i dotyczących konstrukcji umów, również budowanie wizerunku najmu jako sposobu na długoterminowe i elastyczne mieszkanie bez kosztownych zobowiązań kredytowych. Przy Stowarzyszeniu uruchomiony został sąd arbitrażowy, do którego mogą się odwoływać wynajmujący i najemcy w celu szybkiego rozstrzygania sporów. Oferuje też ciągle rozbudowywaną bazę wiedzy dla właścicieli, cyklicznie organizowane ogólnopolskie i regionalne spotkania praktyków najmu, wsparcie dla najemców w postaci użytecznych poradników i standardów umowy. "Mieszkanicznik" wspiera i promuje firmy zajmujące się obsługą najmu w jego poszczególnych aspektach, jak też całościowo; wspomaga tworzenie spółek i innych instytucji mających inwestować w budynki na wynajem większy kapitał.
Polski rynek najmu mieszkań szybko dojrzewa, a dość stabilne w ostatnich latach ceny nieruchomości pozwalają dostrzec nowe możliwości dla inwestorów i prognozować większą wygodę dla najemców.
