Rodzinnoprawny tytuł do mieszkania – co to oznacza w praktyce.
Autor: Wioletta Bielecka, radca prawny,
Zgodnie z art. 281 ustawy z dnia 25 lutego 1964 roku Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U.
z 2019 r., poz. 2086 z późn. zm. jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.
Przepis ten wprowadza tzw. rodzinnoprawny tytuł do mieszkania zgodnie z którym małżonek nie posiadający tytułu do mieszkania ma prawo do korzystania z mieszkania, do którego tytuł przysługuje drugiemu małżonkowi. Do posiadania tego prawa konieczne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek - małżeństwa oraz korzystania z mieszkania do zaspokajania potrzeb rodziny.
Przyznane art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego uprawnienie jest prawem podmiotowym, dlatego też małżonek posiadający rodzinnoprawny tytuł do mieszkania jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U.
z 2020 r., poz. 611), według którego lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
Jeśli małżonkowi przysługują tytuły prawne do więcej niż jednego mieszkania, z reguły tylko jedno z nich służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Jeżeli jednak zaspokojeniu potrzeb rodziny w określonej sytuacji służy więcej niż jedno mieszkanie, drugi małżonek, zgodnie z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jest uprawniony do korzystania ze wszystkich takich mieszkań.
Jak wskazano do posiadania rodzinnoprawnego prawa do mieszkania konieczne jest spełnienie łącznie dwóch przesłanek - małżeństwa i korzystania z mieszkania do zaspokajania potrzeb rodziny. Jednakże, jeśli odpadnie choć jedna z wymienionych w analizowanym przepisie przesłanek, uzasadniających uprawnienie drugiego małżonka do korzystania z mieszkania współmałżonka – traci on prawo do korzystania z tego mieszkania na omawianej podstawie prawnej.
Utrata tegoż prawa nastąpi w szczególności w przypadku utraty przez małżonka tytułu prawnego do mieszkania, śmierci małżonka, któremu przysługuje tytuł prawny do mieszkania i nienabycia prawa do tego lokalu w drodze dziedziczenia po zmarłym współmałżonku lub rozwiązania z nim małżeństwa przez rozwód, a także orzeczenia separacji. Dotyczy to również trwałego opuszczenia mieszkania przez drugiego małżonka, w szczególności z zamiarem porzucenia rodziny; nie traci on jednak swojego prawa w przypadku opuszczenia przez niego wspólnego mieszkania spowodowanego postępowaniem współmałżonka, który uniemożliwia lub czyni nieznośnym wspólne zamieszkiwanie, chyba że mimo ustania tych przeszkód drugi małżonek zdecydował się nie wracać do tego mieszkania. Nie traci też swojego prawa w przypadku zaprzestania zamieszkiwania w mieszkaniu przez małżonka posiadającego prawo do mieszkania.
Utrata rodzinnoprawnego prawa do mieszkania nastąpi także, gdy małżonek nieposiadający tytułu prawnego do tego mieszkania korzysta z niego w sposób naganny, sprzeczny z dobrem rodziny, a zatem jego zachowanie uniemożliwia wspólne pożycie w rozumieniu art. 23 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego prowadząc do jego rozkładu.
W przypadku utraty przez małżonka nie posiadającego prawa do mieszkania rodzinnoprawnego prawa do mieszkania małżonek taki korzysta z takiego mieszkania
w sposób bezumowny.
Tytuły prawne do mieszkania to:
1) własność,
2) prawo rzeczowe ograniczone, tj. w szczególności spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, służebność osobista,
3) tytuł obligacyjny, w szczególności umowa najmu;
Małżonkowie, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. W wypadku gdy najemcą mieszkania jest tylko jeden z małżonków, który nie wykonuje obowiązków wynikających ze stosunku najmu, drugiemu z małżonków przysługuje prawo kontynuowania najmu przez spełnienie tych obowiązków. Z art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika dla małżonka niemającego tytułu prawnego roszczenie o dopuszczenie do korzystania z mieszkania, zatem przepis kodeksu przeważa nad postanowieniami umowy najmu w zakresie np. ilości osób które będą zamieszkiwać w mieszkaniu.
4) inne tytuły obligacyjne;
Mogą one wynikać zwłaszcza z umowy użyczenia, umowy o oddanie w bezpłatne używanie lokalu niebędącego rzeczą (do której w drodze analogii stosuje się przepisy o użyczeniu oraz umowy dożywocia). Kolejnym tytułem obligacyjnym jest także spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego.
