Narodowy Program Mieszkaniowy ? co ciekawego dla Mieszkaniczników?
Do 20 czerwca konsultowane są założenia do Narodowego Programu Mieszkaniowego – wyznaczającego główne zadania z zakresu mieszkalnictwa i sposoby realizacji Programu Mieszkanie+. Co ciekawego dla posiadaczy mieszkań na wynajem? Niewiele, ale są dobre sygnały.
Przejrzyjmy: http://mib.bip.gov.pl/budownictwo-legislacja/projekty-uchwal-budownictwo.html
Dokument rozpoczyna się dość dużą częścią analityczną, skupiającą się na szacowaniu niedoborów w ilości mieszkań, przeludnienia istniejących zasobów, ich nieodpowiednich parametrów energetycznych i związanych z tym wysokich kosztów utrzymania, wreszcie niedostatecznego standardu i wyposażenia w instalacje. W analizie struktury własnościowej zasobów mieszkaniowych (str. 14 dokumentu) wskazane jest, że „mieszkania na wynajem oferowane na warunkach komercyjnych stanowią ok. 5,1% całości i ok. 5,4% zasobu ze zidentyfikowanym właścicielem mieszkania.” Niestety autorzy analizy powtarzają wciąż stare i nieprawdziwe już przekonanie, że „bardzo często umowa najmu zawierana jest w szarej strefie i nie są odprowadzane podatki do budżetu.” Co ciekawe, uzasadnione to jest przepisami o ochronie lokatorów, zwiększającymi ryzyko właściciela wynajmowanego mieszkania. Dane podawane przez Ministerstwo finansów jednak nie potwierdzają tezy o powiększaniu ryzyka przez właścicieli, 571 tysięcy podatników wykazywało za rok 2014 przychody z najmu, podnajmu i dzierżawy, co raczej daje większość z 643,1 tys. lokali należących do osób fizycznych (dane z NSP 2011, str. 13 dokumentu).
W opracowaniu zwraca się uwagę, że ogólna struktura własności, a szczególnie niewielki odsetek mieszkań na wynajem zarówno komercyjny, jak i społecznie wspierany, odbiega od państw w Europie Zachodniej, i może ograniczać dostępność mieszkania dla gospodarstw o niskich i przeciętnych dochodach, lub sprzyja ich nadmiernemu zadłużaniu kredytem hipotecznym. Dlatego niezbędne jest rozwijanie całego sektora mieszkań na wynajem, i rynkowego, i społecznego.
Co w takim razie jest planowane w ramach wspierania najmu rynkowego mieszkań? Pośrednio jest to zobowiązanie gmin do podniesienia stawek najmu w lokalach komunalnych do poziomu rzeczywistych kosztów utrzymania, czyli kilkunastu złotych. Da to czynsze niewiele niższe od rynkowych w mniejszych miastach, czyli około 12-18 zł/m2 w ośrodkach poniżej 100 tys. mieszkańców i 15-20 zł/m2 w ośrodkach powyżej 100 tys. mieszkańców. W Warszawie cena najmu rynkowego to około 40 zł/m2, więc nawet znaczące podniesienie stawek w mieszkaniach komunalnych (obecnie przeciętnie 4,69 zł/m2 w całym kraju) nie zasypie różnicy. Druga opcja to zmiany w ustawie o dodatkach mieszkaniowych, czyli uwzględnienie faktycznych wydatków gospodarstw domowych na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, czy to będą koszty utrzymania mieszkania, czy też wydatek na rynkowy czynsz najmu. Na razie brak szczegółów dotyczących planowanych zmian, ale poza wysokością wydatków gminy przy przyznawaniu dodatków mieszkaniowych będą też prawdopodobnie brać pod uwagę strukturę gospodarstwa i inne parametry, np. lokalną dostępność mieszkań komunalnych i wysokość obowiązujących tam czynszów. Zapowiadane są „zmodyfikowane i nowe instrumenty wsparcia gospodarstw domowych w pokrywaniu zobowiązań czynszowych” (str. 51 i 76).
Duże zmiany zapowiadane są w Ustawie o ochronie praw lokatorów, ale są one planowane głównie pod kątem uelastycznienia zarządzania swoimi zasobami przez gminy: określony czas najmu (1-5 lat), uzależnienie przyznania mieszkania lub przedłużenia umowy od oświadczenia o stanie majątkowym, zniesienie „dziedziczenia” umowy najmu mieszkań komunalnych, możliwość rozwiązania umowy najmu lokalu nieproporcjonalnie dużego i zaoferowania najemcy mniejszego. Nie ma w planowanych zapisach żadnych zmian w procedurach wypowiedzenia umowy najmu, zmiany stawki czynszu, jedynie usunięcie katalogu osób uprawnionych do lokalu socjalnego, co na długość procedury nie będzie miało wpływu, a jedynie mniej pewne stanie się płacenie przez gminy odszkodowania wynajmującemu. Projekt zmian w tej Ustawie ma być przyjęty w IV kwartale 2016 roku, Stowarzyszenie będzie te propozycje monitorować.
Ostatnia interesująca zmiana właściwie nie dotyczy obecnych wynajmujących swoje mieszkania, ponieważ skierowana jest do instytucjonalnych inwestorów na rynku mieszkań na wynajem. Chodzi o usunięcie podwójnego opodatkowania w ramach funduszy inwestujących w czynszówki i wypłacających udziałowcom większość zysków w formie corocznej dywidendy (REIT – Real Estate Investment Trust). W kontekście zmniejszania opodatkowania zysków z inwestycji długoterminowych udziały w REITach mogą być interesującą konkurencja dla indywidualnego zakupu mieszkania na wynajem. Planowany jest przegląd całego ustawodawstwa dotyczącego finansowania rynku mieszkaniowego, dotyczącego i osób fizycznych (kredytobiorców hipotecznych i inwestorów indywidualnych) i instytucji finansowych. Przyjęcie raportu z takiego przeglądu planowane jest na II kwartał 2017 roku.
Część właścicieli mieszkań, również na wynajem, prawdopodobnie skorzysta na zintensyfikowaniu projektów mających na celu poprawę jakości substancji mieszkaniowej, przede wszystkim w zakresie efektywności energetycznej. Uproszczenie procedur związanych z procesem budowy i zebranie ich w Kodeksie urbanistyczno-budowlanym (str. 52-55) wg założeń projektu powinno obniżyć koszty budowy nowych mieszkań dla wszystkich kupujących, zapowiadana jest zmiana prawa o spółdzielniach mieszkaniowych i ponowne dopuszczenie do budowy mieszkań lokatorskich. Wspierane mają być wszelkie inwestycje, zarówno remonty i przebudowy, jak i budowa mieszkań dostosowanych do potrzeb seniorów.
Bardzo duży nacisk jest jednak kładziony na rządowy program budowy mieszkań na gruntach przekazanych przez podmioty należące do Skarbu Państwa, obsługiwanych przez Narodowego Operatora Mieszkaniowego, z opcją dojścia do własności lub najmu. Co może być dobrym sygnałem, „zakładana wysokość czynszów, w zależności od lokalizacji i kosztu budowy, kształtować się będzie na poziomie ok. 10-20 zł/m2 w opcji najmu i ok. 12-24 zł/m2 w opcji najmu z docelowym wykupem mieszkania. Do powyższych wysokości, uwzględniających koszt sfinansowania budowy mieszkania, należy doliczyć opłaty za eksploatację budynku i media.” (str. 64). Czyli po zsumowaniu czynszu i opłat, otrzymamy mniej więcej obecne rynkowe stawki najmu: od 18 zł/m2 w mniejszych ośrodkach, do około 30 zł/m2 w największych.
Podsumowując: zauważono konieczność zmian w ochronie praw lokatora, ale proponowane zmiany jak na razie nie dotyczą w ogóle rynku najmu, prawdopodobnie zmieni się sposób przyznawania dodatków mieszkaniowych i będą uwzględniane rzeczywiste wydatki na mieszkanie, co może pomóc najemcom rynkowym, zachęcane do inwestowania w czynszówki będą specjalistyczne, duże fundusze – na początek zagraniczne, potem może zostaną wypracowane prawne możliwości dla polskich instytucji.
Hanna Milewska-Wilk