Licytacja komornicza krok po kroku. Przewodnik inwestora bez prawniczego żargonu

Licytacje komornicze to jedna z kilku ścieżek inwestowania w trudne nieruchomości.
Zadłużone mieszkania, wierzytelności hipoteczne, nieruchomości z obciążeniami… każda z tych kategorii rządzi się swoimi prawami. Dzisiaj przyjrzymy się podstawom - jak przebiega licytacja komornicza krok po kroku.

Ten przewodnik to mapa etapów licytacji, od zajęcia nieruchomości po przysądzenie własności. Bez prawniczego żargonu, za to z konkretnymi wskazówkami, które pomogą Ci zrozumieć, jak działa ten mechanizm.

Jeśli planujesz zacząć swoją przygodę z trudnymi nieruchomościami, to są to podstawy, które powinieneś znać.
Przejdźmy do konkretów.

Oto poszczególne etapy egzekucji z nieruchomości:

1) Zajęcie i wpis w KW

• Komornik wzywa dłużnika do zapłaty i składa wniosek do księgi wieczystej.
• W KW pojawia się wzmianka o egzekucji.

Co to oznacza?

• Od tego momentu sprzedaż czy darowizna nieruchomości przez dłużnika nie zatrzymuje egzekucji.
  

2) Opis i oszacowanie 

• Komornik opisuje nieruchomość i przy pomocy operatu biegłego szacuje jej wartość.
• Powstaje protokół: co to za nieruchomość, gdzie się znajduje, jakie obciążenia, w czyim posiadaniu jest nieruchomość.

Na co patrzeć w protokole:

• Kto zajmuje lokal i na jakiej podstawie (to później wpływa na wejście w posiadanie).
• Jakie prawa obciążają nieruchomości i czy mogą pozostać po sprzedaży.
  

3) Obwieszczenie o licytacji – wszystkie liczby na stole

• To „karta informacyjna licytacji” — wszystko w jednym miejscu.
• Znasz termin, miejsce, cenę wywoławcza, wysokość rękojmi (czyli wadium) i czas oględzin.

Twoje ruchy:

• Zaplanuj oględziny.
• Ustal maksymalną ofertę przed licytacją (na chłodno).
• Zorganizuj rękojmię.
  

4) Warunki gry – rękojmia, cena, płatność

• Rękojmia to 10% wartości nieruchomości.
• I termin: cena wywołania to 3/4 oszacowania.
• Gdy nikt nie kupi, wyznacza się II termin z ceną wywołania 2/3 oszacowania.
• Po wygranej masz krótki termin na wpłatę ceny (zazwyczaj 14 dni; czasem uda Ci się go wydłużyć, ale nie przesadzaj z optymizmem).
• Możesz zaliczyć swoją wierzytelność na poczet ceny
  

5) Licytacja „na sali” – jak to wygląda

• Przetarg jest publiczny i ustny.
• Wpłata rękojmi najpóźniej na dzień przed licytacją.
• Podbijasz o min. 1% ceny wywołania.
• Gdy nikt już nie licytuje, pada trzykrotne obwieszczenie i koniec.
• Jeśli dług zostałby spłacony przed końcem licytacji, to egzekucja zostaje umorzona.
• Gdy nikt nie licytuje, wchodzą scenariusze: druga licytacja / przejęcie nieruchomości.

Pro tip: Nie zmieniaj strategii w drzwiach sali. Granicę ustal wcześniej.

6) E-licytacja, czyli to samo, tylko online

• Zakładasz konto w systemie.
• Rękojmia wpłacasz przelewem 2 dni robocze przed licytacją (liczy się dzień, w którym środki „dojdą” na rachunek komornika).
• Przetarg trwa 7 dni.
• „Dogrywka”: jeśli ktoś podbije na końcówce, koniec przesuwa się o 5 minut.

Pro tip: Zrób przelew rękojmi z zapasem czasu. Najczęstsza wpadka to „pieniądze nie doszły”.

7) Po wygranej – kiedy jesteś właścicielem

• Najpierw jest przybicie (sąd mówi: „ta oferta wygrywa”).
• Płacisz cenę w terminie.
• Potem przysądzenie własności – i dopiero wtedy stajesz się właścicielem (a tak właściwie, to po jego uprawmocnieniu).
• Z tym postanowieniem robisz wpis w KW i możesz domagać się wydania nieruchomości.
• Większość obciążeń z księgi znika, ale nie wszystkie. Zawsze sprawdź, co zostaje (np. niektóre służebności, a w pewnych wypadkach także hipoteki).
  

3 typowe błędy 

1. Rękojmia „nie doszła” na czas. Przelej wcześniej.
2. Liczenie na to, że „wszystko się wykreśli”. Zawsze sprawdź czy jakieś obciążenie nie zostaje.
3. Zmienianie strategii na sali. Emocje kosztują. 

Chcesz wejść w temat głębiej?

Wbijaj na darmowy webinar:
„Dług w KW, zysk w kieszeni – 4 strategie dla inwestora”
3 września (środa), godz. 19:00
Nagrania nie będzie

Pokażemy 4 realne ścieżki:

• Zakup zadłużonej nieruchomości (hipoteka / długi czynszowe).
• Zakup przed licytacją.
• Zakup na licytacji.
• Zakup wierzytelności hipotecznej.

Bonus tylko na żywo: „Schemat 4 ścieżek” – ściąga kroków do każdego modelu.

Zapis: https://webinar.akademiatrudnychnieruchomosci.pl/

Mateusz Kaczmarek,ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik