Dobry początek i koniec – krótko o umowie najmu. Mieszkanicznik dla Najemców
Hanna Milewska-Wilk
Umowa jest podstawowym dokumentem w najmie mieszkania, ale zawsze trzeba ją dopasować do wymagań obu stron i samego mieszkania. Powszechne przekonania o najmie mogą nie być do końca zgodne z obowiązującym prawem. Jak to jest z naprawami i wypowiedzeniem?
Umowa najmu
Bardzo skrótowo to umowa, w której spisujemy strony, opisujemy przedmiot i warunki najmu. Niby prosto, ale szczegóły sprawiają, że umowa ma około 4-6 stron. Do tego można mieć umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Wymagają one dodatkowych oświadczeń podpisywanych u notariusza, ale najpopularniejsze są "zwykłe" umowy najmu, tylko pomiędzy wynajmującym i najemcą. Przypominamy: wynajmujący wydaje mieszkanie w najem, a najemca je bierze w zamian za świadczenie, czyli czynsz najmu. Obie strony, samo mieszkanie i wszystkie płatności powinny być w umowie dokładnie opisane. Zadbajmy już na samym początku, żeby zapisy były zrozumiałe. Ważne aby jasno określone były płatności i sposób ich dokonywania. Z kolei do wszelkich rozliczeń wykorzystywane były dokumenty, np. ze spółdzielni, od dostawców mediów. Jasne zasady ułatwiają wykonywanie postanowień umowy i sprzyjają dobrej atmosferze.
Miesiąc wypowiedzenia?
Umowa może być na czas określony lub nieokreślony, i ma to wpływ na możliwość jej wypowiadania. Tych na czas określony, znów najczęściej spotykanych, nie da się tak po prostu zerwać przed ich upływem, czyli mieć zapisu o miesiącu wypowiedzenia. Można w umowie opisać okoliczności, kiedy któraś ze stron mogłaby się przed czasem wycofać. Jeśli ich nie ma, to pozostaje jedynie negocjować rozwiązanie za porozumieniem stron.
Umowy na czas nieokreślony są rzadkością i to one właśnie mogą mieć zapis o miesięcznym, a właściwie i zgodnie z przepisami trzymiesięcznym okresie wypowiedzenia ze strony najemcy. Panuje jednak powszechne przekonanie, że wypowiedzenie może być zawsze wpisane do umowy, a niestety tak nie jest. Zawsze można rozwiązać umowę za porozumieniem stron. Taki dokument podpisany przez te same strony, co umowa, może określać, kiedy najemca się wyprowadzi, ile i czy w ogóle zapłaci za wcześniejsze wyjście z umowy, czy może znajdzie kogoś na swoje miejsce, jak strony rozliczą sobie media i inne nakłady na lokal.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Przejmując mieszkanie, z reguły po podpisaniu umowy i wpłaceniu kaucji, spisujemy dokładnie jego stan i wyposażenie. Opisujemy, czy jest czysto, czy okna i drzwi do pomieszczeń są sprawne i umyte, jakie meble i sprzęty są w lokalu i czy działają. Do tego spisuje się jeszcze stan liczników. Czasem od razu zgodę wynajmującego na instalację kablówki lub internetu. I to jest dopiero pierwsza część tego dokumentu.
Drugą część protokołu, lub drugi protokół, wypełnia się na koniec najmu, kiedy wynajmujący przejmuje lokal od najemcy. I znów sprawdzamy, czy są te meble i sprzęty, które były w pierwszym spisie, czy ściany, okna, drzwi, podłogi i kratki wentylacyjne są czyste? I tutaj z reguły jest pewien problem, bo nie wszyscy wiedzą, że jednak najemca na koniec najmu powinien posprzątać i nawet pomalować mieszkanie, żeby było czyste. Tak, nawet pod pralką i w środku lodówki. I znów: sprzęty powinny być sprawne. Różnie może być, bo jednak urządzenia mają swój czas użytkowania, a potem się psują. Generalnie, jeśli było sprawne na początku najmu, to powinno być sprawne na koniec. O kosztach wymiany lub naprawy można rozmawiać - najlepiej jednak wcześniej.
Trudne zakończenie
Najlepiej na każdym etapie najmu rozmawiać i pytać o najróżniejsze rzeczy. Przy poszukiwaniu mieszkania jak najwięcej się dowiedzieć o najmie. Przy umowie dokładnie pytać o zapisy i ich konsekwencje. W trakcie najmu na bieżąco reagować na usterki i ogłoszenia. Przed zakończeniem ustalać, czego oczekuje wynajmujący, szczególnie co to znaczy czyste mieszkanie, bo tutaj każdy może mieć inną definicję.
