Czym są wierzytelności hipoteczne?

Nie bój się! Wyjaśnię Ci, skąd się biorą wierzytelności hipoteczne i jak na nich zarobić 

W branży deweloperskiej mamy zastój. Pośrednicy nieruchomości częściej przygotowują prezentacje, niż podpisują umowy. Licytacje komornicze przestały być okazją do kupna nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Flipowanie również nie jest już tak prostą i szybką metodą pomnażania kapitału, jak jeszcze kilka lat temu. 

Zastanawiasz się więc pewnie: w co inwestować w nieruchomości, żeby było bezpiecznie i nadal z zyskiem? 

Mam dla Ciebie odpowiedź: wierzytelności hipoteczne. 

Czym są wierzytelności hipoteczne? 

Dla tych, którzy jeszcze nie wiedzą — krótkie wprowadzenie. 

Wyobraź sobie kredytobiorcę, który zaciąga kredyt hipoteczny w banku i zabezpiecza go hipoteką na nieruchomości. Jeśli wszystko idzie zgodnie z planem, a raty są spłacane terminowo — bank i klient są zadowoleni. 

Ale życie pisze różne scenariusze. Utrata pracy, wypadek, problemy rodzinne czy przeszacowanie swoich możliwości finansowych mogą sprawić, że kredyt przestaje być regulowany. 

Na początku bank próbuje pomóc: restrukturyzuje wysokość rat lub wydłuża okres spłaty. Jeśli to nie przynosi efektu, wypowiada umowę kredytową i żąda zwrotu całej pozostałej kwoty — razem z odsetkami i ewentualnymi karami umownymi. 

Co dzieje się dalej? 

Oczekiwanie, że osoba, której nie stać na spłatę jednej raty, nagle znajdzie całość zadłużenia, jest nierealne. Bank kieruje więc sprawę do sądu, by uzyskać tytuł egzekucyjny umożliwiający ściągnięcie należności z majątku dłużnika — przede wszystkim z nieruchomości, ale także z innych składników majątkowych. 

Tak powstaje wymagalna wierzytelność hipoteczna — czyli prawo banku do dochodzenia należności, zabezpieczone hipoteką w księdze wieczystej. Hipoteka ta daje bankowi pierwszeństwo przed innymi wierzycielami w trakcie egzekucji komorniczej. 

Dlaczego banki sprzedają wierzytelności?

Jeszcze niedawno banki mogły szybciej odzyskiwać długi, korzystając z Bankowego Tytułu Egzekucyjnego (BTE). Dziś nie mają już takiej możliwości — muszą dochodzić roszczeń przed sądem, co oznacza czas, koszty i niepewność. 

Dlatego wiele z nich woli sprzedać wierzytelność za niewielką część należnego kapitału (czasem 5–10%, najczęściej 10–30%), niż latami czekać na zwrot pełnej kwoty. 

Banki obracają pieniędzmi swoich klientów, więc muszą zabezpieczać się rezerwami na niespłacane kredyty. Dodatkowo jako spółki giełdowe — nie chcą pokazywać przeterminowanych zobowiązań, które psują ich obraz w oczach inwestorów. Szybka sprzedaż wierzytelności to dla nich po prostu korzystniejsze rozwiązanie. 

Co to jest saldo wierzytelności? 

Podczas zakupu wierzytelności mówimy o tzw. saldzie, czyli: 

• pozostałej do spłaty kwocie kapitału, 
• należnych odsetkach (wynikających z umowy kredytowej), 
• ewentualnych karach umownych, 
• kosztach banku związanych z dochodzeniem roszczeń. 

To właśnie na podstawie salda prowadzi się negocjacje dotyczące zakupu wierzytelności. Czy każdy może kupić wierzytelność? 

Zazwyczaj banki nie sprzedają wierzytelności indywidualnym inwestorom. Wolą „spakować” wiele niespłaconych kredytów i sprzedać je hurtowo — funduszom inwestycyjnym lub firmom windykacyjnym. 

Ale to nie znaczy, że nie da się wejść w ten rynek. Można znaleźć okazje i nabywać wierzytelności na podstawie umowy cesji. To temat, który omówię szerzej w kolejnych wpisach. 

Chcesz wiedzieć więcej o tym, jak zarabiać na wierzytelnościach hipotecznych? Zostań z nami — już wkrótce kolejne materiały!

Partner Stowarzyszenia Mieszkanicznik - Marek Wiśnioski