„Bezpieczny Kredyt 2%”

To planowana odpowiedź rządu na wyzwania związane z aktualną dostępnością oraz kosztami kredytów mieszkaniowych. Program ten – celowany w drugą połowę 2023 roku – dedykowany jest osobom do 45. roku życia, które nie mają i nie miały mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Gorące dyskusje na temat tego programu, jego plusów i minusów czy szans i zagrożeń, zdają się jednocześnie przysłaniać widoczność aktualnej sytuacji  na rynku kredytów mieszkaniowych. A co mówią o niej liczby?

Dane Biura Informacji Kredytowej pokazują jak trudna jest aktualnie i dla kredytobiorców, i kredytodawców, sytuacja dotycząca rynku kredytów mieszkaniowych:

1. Liczba osób indywidualnych wnioskujących o kredyty mieszkaniowe (popyt) spada od prawie dwóch lat, z pojedynczym wybiciem na koniec marca 2022 roku (najprawdopodobniej mającym na celu otrzymanie kredytu mieszkaniowego jeszcze na „starych zasadach” obliczania zdolności kredytowej). W tym okresie miał miejsce spadek z ponad 50 tysięcy do ok. 13 tysięcy wniosków kredytowych miesięcznie i liczba taka utrzymywała się  przez kilka ostatnich miesięcy. Z opublikowanych niedawno lutowych danych Biura Informacji Kredytowej wynika jednak, że liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe zaczęła w końcu rosnąć. Niestety na dzień publikacji tego artykułu nie wiadomo jeszcze ile z zawnioskowanych w lutym 2023 roku kredytów zakończy się ich faktycznym udzieleniem.

 

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej

 

2. Liczba osób indywidualnych otrzymujących kredyt mieszkaniowy (podaż) spada od ponad roku, od momentu pierwszej podwyżki stóp procentowych w październiku 2021 r. W tym okresie (z pojedynczym wybiciem w marcu 2021 r.)  nastąpił spadek z ok. 25 tysięcy do ok. 7 tysięcy udzielanych kredytów mieszkaniowych miesięcznie. Po zakończeniu spadku, 6-7 tysięcy udzielanych kredytów mieszkaniowych utrzymuje się stabilnie na takim poziomie już kilka ostatnich miesięcy.

 

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej

 

3. Luka kredytowa kredytów indywidualnych, czyli różnica między zawnioskowanymi oraz otrzymanymi kredytami mieszkaniowymi, spadła (z pojedynczym wybiciem w marcu 2021 r.) do ok. 6 tysięcy miesięcznie, która to liczba także utrzymuje się stabilnie na takim poziomie już przez kilka ostatnich miesięcy.

 

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej

 

Natomiast gdyby spojrzeć na te dane w sposób skumulowany, można by zauważyć, iż przez ostatnie niezwykle dynamiczne prawie 3 lata, kredytów mieszkaniowych mogło nie dostać już łącznie prawie pół miliona wnioskodawców.

 

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej

 

Powyższe informacje mogą sugerować, że polski rynek kredytów mieszkaniowych mógł już osiągnąć swoje dno w tym cyklu podwyżek stóp procentowych. Na horyzoncie nie widać za bardzo przesłanek mogących spowodować  dalsze spadki ani liczby osób wnioskujących o kredyt, ani podaży kredytów mieszkaniowych. Miesięczna luka kredytowa wydaje się być jednocześnie stabilna oraz niska – od paru miesięcy bardzo zbliżona liczba wnioskujących nie dostaje kredytu mieszkaniowego. Równolegle, skumulowana liczba osób, które nie otrzymały kredytu mieszkaniowego (a mogą nadal być tym zainteresowane), daje nadzieję na zbliżające się ożywienie zakupów na rynku nieruchomości.

Można zatem przypuszczać, że przy braku istotnie negatywnych wydarzeń na rynku pracy czy kapitału trudno będzie rynkowi kredytów mieszkaniowych o dalszy spadek. A mając na uwadze kumulację występujących w podobnym czasie:

1. redukcji z 5% na 2,5% bufora dla kredytów mieszkaniowych przez Komisję Nadzoru Finansowego (uwolnienie podaży kredytów),
2. finalizowania projektów wsparcia rządowego dla rynku mieszkaniowego, jak na przykład Bezpiecznego Kredytu 2% od Ministerstwa Rozwoju i Technologii (uwolnienie popytu na kredyty),
3. braku deklaracji dalszych podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (wysoki, ale nierosnący już koszt pieniądza kredytowego),

sugerować to łącznie może, że miesiące nieprzerwanych wzrostów czynszów wynajmu oraz dalszego wzrostu popytu na wynajem (napędzanego również rosnącą luką kredytową) mogą powoli zbliżać się do końca.

Z pewnością warto uwzględnić to w swoich  projekcjach inwestycyjnych mieszkań na wynajem. Podobnie jak ewentualną możliwość zwiększania przez banki relatywnie niskich aktualnie marż kredytów mieszkaniowych, gdy popyt na takie kredyty zacznie znowu rosnąć.

 

Autor: Dawid Michna, główny analityk stowarzyszenia.