Zakres obowiązków a ustawy

Zakres obowiązków obu stron umowy najmu określa przede wszystkim Kodeks Cywilny (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19640160093) i Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733). Przywołane akty prawne dotyczą przede wszystkim mieszkań wynajmowanych przez gminy, ale katalog praw i obowiązków może dotyczyć też umów pomiędzy innymi podmiotami, chyba że w Umowie najmu strony określą go inaczej.

Przede wszystkim Ustawa stanowi, że Wynajmujący, przez cały czas trwania najmu, jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem i umożliwiających korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1/ utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2/ dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń związanych z budynkiem oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemców obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z ich winy;
3/ dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
- napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
- wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Powyższa lista powstała oczywiście dla zasobów gminnych lokali mieszkalnych, w przypadku najmu mieszkania na rynku większością wymienionych problemów zajmuje się zarządca budynku (spółdzielnia, wspólnota), lub inny dostawca mediów.

Na wypadek zaistnienia sytuacji nagłej, kiedy takie naprawy są niezbędne, Wynajmujący powinien w Umowie najmu podać numer telefonu lub inny sposób szybkiego kontaktu, i ustalić z Najemcą sposób postępowania w takich sytuacjach. Jeśli jednak kontakt z Właścicielem jest niemożliwy, a sytuacja wymaga natychmiastowej interwencji, Najemca może dokonać większych napraw, a następnie na podstawie odpowiednich dokumentów dochodzić zwrotu kosztów od Właściciela.

W związku z możliwością zaistnienia sytuacji wymagających większych napraw, a mogących wystąpić niezależnie od stron Umowy, Stowarzyszenie zaleca Właścicielom ubezpieczenie wynajmowanej nieruchomości od zdarzeń losowych w odpowiednim do Umowy zakresie, łącznie z ubezpieczeniem OC dla Właściciela.