Rękojmia, wspólnota i przeciekający garaż – co wyrok NSA oznacza dla deweloperów

Najnowsze orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego dotyczące obowiązku wspólnot mieszkaniowych w zakresie napraw balkonów i usuwania przecieków w garażu podziemnym wywołało duże poruszenie wśród branży nieruchomości. Na pierwszy rzut oka to sprawa techniczna, dotycząca kompetencji wspólnot i zarządców, ale w rzeczywistości dotyka ona samego sedna odpowiedzialności dewelopera po przekazaniu inwestycji. W dobie coraz większej świadomości właścicieli mieszkań i profesjonalizacji wspólnot mieszkaniowych, temat rękojmi oraz obsługi reklamacji staje się jednym z kluczowych obszarów zarządzania ryzykiem w firmach deweloperskich.

Wyrok NSA: Wspólnota naprawia, deweloper może zapłacić

NSA jednoznacznie wskazał, że elementy takie jak balkony czy garaże podziemne, jeśli stanowią integralną część konstrukcji budynku i nie mogą być użytkowane w oderwaniu od części wspólnych, należą do nieruchomości wspólnej, a więc ich remont jest obowiązkiem wspólnoty. Na tym jednak odpowiedzialność się nie kończy. Jeśli wady, które ujawniły się po czasie, wynikają z błędów projektowych lub wykonawczych, wspólnota może dochodzić zwrotu kosztów od dewelopera w ramach przepisów o rękojmi. Innymi słowy – wspólnota naprawia, ale rachunek może trafić do inwestora. To ważny sygnał dla całej branży: rękojmia nie kończy się w momencie sprzedaży, a odpowiedzialność dewelopera trwa jeszcze długo po przekazaniu kluczy.

Rękojmia, czyli 5 lat odpowiedzialności po sprzedaży

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, rękojmia obejmuje odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne i prawne rzeczy przez okres pięciu lat od dnia wydania lokalu. W kontekście inwestycji deweloperskich oznacza to, że jeśli po dwóch, trzech czy nawet czterech latach od oddania budynku ujawni się wada konstrukcyjna balkonu, tarasu, elewacji lub instalacji w garażu, a biegły wykaże, że wynikała z błędu wykonawczego, deweloper może zostać zobowiązany do jej naprawy lub zwrotu kosztów poniesionych przez wspólnotę. Dla wielu firm to zaskoczenie, bo w praktyce oznacza ono, że etap posprzedażowy jest równie ważny jak sam proces inwestycyjny.

Rosnąca świadomość wspólnot i brak procedur

Jak wskazuje mecenas Magdalena Zając-Dobrowolska z kancelarii DMP Legal, specjalizująca się w obsłudze inwestorów i firm deweloperskich, coraz więcej wspólnot korzysta z profesjonalnego wsparcia prawnego, a poziom świadomości właścicieli znacząco wzrósł. „Wspólnoty dysponują dziś opiniami technicznymi, zdjęciami i analizami konstrukcyjnymi, które potrafią precyzyjnie wykazać, że wada istniała już w momencie odbioru. W takich sytuacjach kluczowe jest, aby deweloper miał odpowiednią dokumentację – od protokołów odbioru po raporty z budowy – oraz jasno określoną procedurę reakcji na zgłoszenia.” – podkreśla prawniczka.

Właśnie brak takich procedur jest dziś jednym z najczęstszych źródeł sporów. Wspólnota wysyła reklamację, deweloper zwleka z odpowiedzią lub odsyła pismo do wykonawcy, a po kilku miesiącach sprawa trafia do sądu. Tymczasem często wystarczyłoby szybkie działanie – wizja lokalna, sporządzenie protokołu i podjęcie decyzji, czy zgłoszenie podlega rękojmi, czy nie. Profesjonalne podejście do reklamacji to dziś nie tylko obowiązek, ale element budowania zaufania do marki. Na konkurencyjnym rynku mieszkaniowym reputacja dewelopera to waluta, która decyduje o sprzedaży kolejnych projektów.

Obsługa posprzedażowa jako przewaga konkurencyjna

Wyrok NSA przypomina, że odpowiedzialność dewelopera nie kończy się w dniu podpisania aktu notarialnego. To dopiero początek etapu, który w dłuższej perspektywie weryfikuje jakość całej inwestycji. Rękojmia, obsługa posprzedażowa, komunikacja z mieszkańcami i zarządcą – to obszary, które wymagają systemowego podejścia. Deweloperzy, którzy już dziś inwestują w procedury reklamacyjne, centralne rejestry zgłoszeń i dedykowane działy serwisowe, zyskują nie tylko przewagę wizerunkową, ale też finansową. Każda sprawnie obsłużona reklamacja to uniknięty spór, a często także zadowolony klient, który poleci kolejną inwestycję.

Nie bez znaczenia jest też kontekst makroekonomiczny. W okresie rosnących kosztów budowy i coraz bardziej wymagających regulacji technicznych, liczba roszczeń z tytułu rękojmi rośnie. Wspólnoty są coraz lepiej przygotowane, a firmy budowlane coraz częściej przerzucają odpowiedzialność na deweloperów. Dlatego wiedza o tym, jak interpretować przepisy, jak udokumentować odbiór inwestycji i jak reagować na reklamacje, staje się dziś kluczowa.

Jak zarządzać rękojmią w praktyce? Akademia Dewelopera 5.0

I właśnie o tym szeroko rozmawiamy podczas Akademii Dewelopera 5.0, która startuje już 13–15 stycznia 2026 roku w hotelu Bacówka Radawa & SPA. To największe w Polsce wydarzenie edukacyjne dla branży deweloperskiej, skupiające praktyków z całego kraju. W trakcie siedmiu zjazdów omawiamy kompleksowo cały proces inwestycyjny — od koncepcji, przez finansowanie, aż po obsługę posprzedażową. Wśród prelegentów znalazła się m.in. mecenas Magdalena Zając-Dobrowolska z kancelarii DMP Legal, która podczas Akademii prowadzi moduł poświęcony rękojmi, gwarancji i odpowiedzialności dewelopera po sprzedaży lokali. To właśnie ona, w oparciu o najnowsze orzecznictwo (w tym omawiany wyrok NSA), pokazuje, jak praktycznie zabezpieczyć się przed roszczeniami wspólnot i jak budować procedury, które pozwolą działać skutecznie i zgodnie z prawem.

Akademia Dewelopera 5.0 to nie tylko teoria, ale przede wszystkim praktyka – case studies, przykłady z inwestycji, warsztaty i sesje networkingowe. To przestrzeń, w której wiedza spotyka się z doświadczeniem. Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak skutecznie zarządzać rękojmią i zyskać przewagę w relacjach z klientami, to właśnie tam znajdziesz odpowiedzi.

Partner Zostań Deweloperem

Podobne wpisy:

Krótki najem w rozkroku Licytacja komornicza krok po kroku. Przewodnik inwestora bez prawniczego żargonu WZ w pułapce czasu – odwołania, terminy i milionowe transakcje. Inwestorze, uważaj! Ceny mieszkań znów idą w górę — czas, by deweloperzy zrobili krok naprzód