Nie tylko klucze i czynsz – kulisy życia z najmu

Wiele osób chce kupić swoje pierwsze mieszkanie na wynajem, by generowało pasywny dochód. Sam też kiedyś zaczynałem z takim założeniem – i wiem, ile pojawia się wtedy pytań i wyzwań. Od czego zacząć? Jak radzić sobie z problemami?

Chciałbym podzielić się kilkoma kluczowymi aspektami, które są efektem moich doświadczeń oraz pracy mojego zespołu. Mam nadzieję, że pomogą Ci rozpocząć przygodę z najmem – a jeśli już wynajmujesz mieszkania, być może uporządkujesz pewne sprawy lub znajdziesz inspirację, jak coś poprawić.

Najem to nie tylko pasywny dochód – ale relacja i zarządzanie

Wynajmowanie mieszkania brzmi jak świetny sposób na dochód pasywny – i rzeczywiście może nim być, ale tylko pod warunkiem, że podejdziemy do tego profesjonalnie. Przekonałem się na własnej skórze, że rzeczy, które wydają się banalne, potrafią zaskoczyć – i to nie zawsze pozytywnie. Dlatego warto dobrze się przygotować, by uniknąć późniejszych nerwów.

Umowa najmu – moja pierwsza linia obrony

Zawsze zaczynam od dobrze skonstruowanej umowy najmu. To ona chroni mnie jako właściciela, ale też uczciwego najemcę. Dzięki konkretnym zapisom mam narzędzia do działania, gdy coś idzie nie tak – a niestety, zdarzały się sytuacje z groźbami, szantażem czy niszczeniem mienia. Dobrze przygotowana umowa to moja tarcza. Obowiązkowo zabezpieczam się kaucją, czasem poręczeniem lub wekslem, a także ubezpieczeniem, które wykupuje najemca.

Dobór najemcy – zaufanie tak, ale z rozsądkiem

Mój zespół i ja zawsze podchodzimy ostrożnie do wyboru najemcy. Nauczyłem się, że pierwsze wrażenie potrafi być mylące. Dlatego każde spotkanie zaczynam już przed budynkiem – przy bramie – co daje mi czas na swobodną rozmowę i zadawanie pytań. Pytam, dlaczego dana lokalizacja, jakie mają plany, czy to coś tymczasowego czy na dłużej. Jeśli coś mi nie gra – odpuszczam. Wolę poczekać na właściwą osobę.

Jasne zasady i asertywność od początku

Od pierwszego dnia stawiam jasne zasady. Ustalam godziny kontaktu, sposób zgłaszania usterek i jestem konsekwentny w kwestii terminów płatności. Wiem, że bycie „za dobrym” na początku kończy się tym, że najemca zaczyna testować granice. Raz przymkniesz oko na spóźniony czynsz, drugi raz zignorujesz wymówkę – a potem staje się to normą. Dlatego od początku działam stanowczo, ale uprzejmie.

Trudni najemcy? Spokój i procedury

Była sytuacja, gdzie najemca zażądał nowej pralki, bo „ta śmierdzi”. Po wizycie okazało się, że pralka była zaniedbana, a pojemnik na proszek pokryty pleśnią. Gdy zaproponowaliśmy, by ją po prostu wyczyścił – odmówił i wstrzymał płatność. Przeszliśmy na kontakt mailowy, wysłaliśmy wezwanie do zapłaty i wypowiedzieliśmy umowę zgodnie z zapisami. Finalnie – mieszkanie zostało oddane w idealnym stanie, a nasz opiekun dostał… kwiaty. Morał? Spokój, konsekwencja i trzymanie się procedur naprawdę działają.

Najemca-widmo, który wrócił jako… kandydat do pracy

Jedna z historii, którą długo będę pamiętać: najemca zniknął, zostawiając dewastację i długi. Kontakt się urwał, zgłosiliśmy sprawę na policję. Rok później… ten sam człowiek wysłał do nas CV, aplikując do pracy w naszej firmie zarządzającej najmem. Nie muszę chyba dodawać, że rozmowa kwalifikacyjna nie doszła do skutku. Choć przez chwilę zastanawialiśmy się, czy to jakiś żart. CV było prawdziwe, dane się zgadzały, a on – jakby nigdy nic – ubiegał się o stanowisko opiekuna nieruchomości.

Z tej sytuacji wyciągnęliśmy jeszcze jeden wniosek: świat najmu jest mniejszy, niż się wydaje, a reputacja – czy to najemcy, czy właściciela – naprawdę potrafi zatoczyć koło. Dlatego warto działać fair, zgodnie z procedurami i zawsze mieć wszystko na piśmie. Bo nigdy nie wiesz, gdzie i kiedy dana historia do Ciebie wróci.

 

Piękne historie, które nie zawsze są prawdziwe

Kiedyś mój zespół uwierzył studentce, która płakała, że mama ją samotnie wychowuje, straciła pracę i potrzebuje miesiąca na uregulowanie zaległości. Po naradach - zgodziliśmy się. Po miesiącu – cisza. Wysłaliśmy wezwania do niej i do jej mamy – poręczycielki. Okazało się, że mama co miesiąc przelewała pieniądze, a córka zatrzymywała je dla siebie. Od tamtej pory wszystkie faktury trafiają bezpośrednio do rodziców. Efekt? Zero opóźnień.

Druga szansa – czasem warto

Nie każda historia kończy się źle. Mój zespół wynajął mieszkanie młodemu małżeństwu – sympatyczni, pracujący, wszystko w porządku. Po pół roku – problemy z płatnościami. W rozmowie wyjaśnili, że on stracił pracę, a ona była na zwolnieniu. Zamiast od razu wypowiadać umowę, zaproponowaliśmy aneks z harmonogramem spłat. Umówiliśmy się, że jeśli będą kolejne opóźnienia – kończymy współpracę. Efekt? Wszystko spłacili i przez kolejne trzy lata byli idealnymi najemcami. Na koniec wręczyli podziękowania za okazane zaufanie. To nauczyło mnie, że warto czasem zaufać – ale tylko wtedy, gdy mamy zabezpieczenia i działamy rozsądnie.

Na koniec – moje złote zasady

1. Inwestuj w wiedzę – czytam, uczę się, pytam praktyków.
   
2. Umowa i zabezpieczenia to podstawa – żadnych ustnych ustaleń więcej metod zabezpieczeń.
   
3. Intuicja nie zawodzi – jeśli coś czujesz, zaufaj temu.
   
4. Stawiaj granice – miły nie znaczy naiwny.
   
5. Działaj według procedur – papier i konsekwencja dają spokój. 

Zarządzanie najmem to nie tylko przekazanie kluczy i odbieranie czynszu. To praca z ludźmi, codzienne decyzje, odpowiedzialność. Czasem jest zabawnie, czasem absurdalnie, bywa trudno. Ale jeśli podejdziesz do tego z głową, zasadami i spokojem – poradzisz sobie z każdą sytuacją. Ja i mój zespół jesteśmy tego najlepszym przykładem.

Chcesz zacząć żyć z najmu? Naucz się tego od praktyków!

Jeśli myślisz poważnie o dochodzie pasywnym z wynajmu mieszkań i chcesz nauczyć się jak zbudować niezależność finansową dzięki nieruchomościom, zapraszam Cię na moje szkolenie:

Żyj z Najmu – RENTIER

📅 Najbliższa edycja: 14–15 czerwca 2025
📍 Miejsce: Łódź

➡️ Dowiedz się więcej i zarezerwuj miejsce: robertjarczynski.pl/rentier

To nie teoria – to konkretne rozwiązania oparte na moim doświadczeniu i realnych przypadkach. Dołącz do grona inwestorów, którzy nie tylko marzą o wolności finansowej – ale realnie ją budują.

 

Strategiczny Partner Stowarzyszenia Mieszkanicznik - Robert Jarczyński