Czy to koniec wzrostów cen mieszkań? Jak naprawdę wygląda rynek? Prasówka Nieruchomościowa Marzec 2025

Autor: Artur Kucharzyk, praktyk najmu, właściciel Develocus - zarządzanie najmem nieruchomości

Materiał opracowany na danych z dnia: 1.04.2025

Na rynku nieruchomości nie brakuje emocji – zarówno wśród inwestorów, jak i w nagłówkach medialnych. „Bańka pęka”, „ceny lecą w dół”, „krach na rynku nieruchomości” – to hasła, które mają przyciągać uwagę, ale rzadko opierają się na twardych danych. W Develocus, podejmując decyzje inwestycyjne, bazujemy na faktach – nie na clickbaitach. Dlatego w tej analizie dzielę się moim podejściem do aktualnej sytuacji rynkowej.

Jeśli chcesz, całą analizę możesz posłuchać tutaj: https://youtu.be/xXQshuPgqAE?si=w23PS3qE3n3nFM8R 

Ceny mieszkań – czy naprawdę spadają?

W marcu 2025 odnotowano spadek średniej ceny mieszkań na rynku pierwotnym o 0,24% miesiąc do miesiąca – drugi taki przypadek w ciągu dwóch lat. Czy to oznacza odwrócenie trendu? Moim zdaniem – nie. Mówimy raczej o trendzie bocznym, czyli chwilowej stabilizacji po długim okresie wzrostów. Ruchy rzędu 0,2–0,3% m/m nie są sygnałem zmiany kierunku, ale normalną zmiennością w danych.

Dodatkowo – wciąż obserwujemy wzrost cen w ujęciu rocznym, przekraczający 8%. Najsilniejszą dynamikę widać w aglomeracji śląskiej, Bydgoszczy i Wrocławiu. Spadki w Trójmieście, Warszawie czy Wrocławiu – owszem, wystąpiły – ale często powodowały natychmiastowy wzrost sprzedaży, co sugeruje, że rynek reaguje bardzo szybko i racjonalnie.

Rynek wtórny – więcej elastyczności, ale bez paniki

W lutym i marcu 2025 roku aż 87% mieszkań na rynku wtórnym zostało sprzedanych poniżej ceny ofertowej. W co dziesiątej transakcji różnica sięgała nawet 20%. Co to oznacza?

Nie dramat, ale racjonalizację oczekiwań. Sprzedający – dotychczas przywiązani do poziomów z 2022 roku – zaczęli akceptować realia. Równocześnie różnica między ceną ofertową a transakcyjną rośnie. To dobra wiadomość dla inwestorów – oznacza większą przestrzeń do negocjacji.

Raport NBP i rzeczywista dynamika cen

Dane z raportu NBP za IV kwartał 2024 roku potwierdzają spadek cen na rynku wtórnym (w Warszawie aż o 6% kw/kw). Jednak w ujęciu rocznym dynamika realna wciąż była dodatnia. Na rynku pierwotnym – wzrosty nadal występują, ale ich tempo wyhamowało.

Wnioski? Nie należy mylić spadku dynamiki wzrostu ze spadkiem cen. To subtelna, ale kluczowa różnica dla każdego, kto inwestuje na podstawie danych, a nie nastrojów.

Czynniki psychologiczne i emocjonalne – nadal silne

Rynek nieruchomości nie działa w próżni – kształtują go również emocje. Z jednej strony kupujący wstrzymują się z decyzjami, licząc na programy dopłat i obniżki stóp. Z drugiej – sprzedający, szczególnie prywatni, mają tendencję do „zakotwiczenia” w przeszłych poziomach cenowych. To właśnie tutaj najbardziej widać różnicę między rynkiem a narracją medialną.

Stopy procentowe – szansa na nowe otwarcie

Zapowiedzi RPP wskazują na możliwe cztery obniżki stóp w 2025 roku, które mogą sprowadzić główną stopę referencyjną do poziomu 4,75%, a w 2026 r. nawet do 3,5%. Już teraz banki dostosowują oferty kredytowe, zwiększając dostępność finansowania.

To dobra wiadomość – zarówno dla inwestorów indywidualnych, jak i deweloperów. Ożywienie popytu jest możliwe, ale będzie wymagać aktywnej polityki kredytowej i stabilizacji makroekonomicznej.

Jawność cen transakcyjnych – więcej przejrzystości (i pytań)

Planowane zmiany zakładają m.in. publikowanie cen mieszkań przez deweloperów oraz upublicznienie rejestru cen transakcyjnych. Transparentność z pewnością ukróci część spekulacji, ale jednocześnie może stać się narzędziem przygotowującym grunt pod wprowadzenie podatku katastralnego.

To ruch, który trzeba uważnie obserwować – potencjalne konsekwencje mogą sięgać dalej niż tylko rynku pierwotnego.

REIT-y – szansa na cywilizację rynku najmu?

Zapowiedzi legalizacji REIT-ów w Polsce to temat, który warto śledzić z uwagą. Możliwość inwestowania w nieruchomości bez konieczności ich fizycznego zakupu może otworzyć rynek dla mniejszych inwestorów i ucywilizować sektor najmu, szczególnie w segmencie instytucjonalnym.

Regulacje unijne – kotły gazowe pod ostrzałem

Temat mniej „medialny”, ale istotny: unijny zakaz montażu kotłów gazowych w nowych budynkach od 2040 roku (a w niektórych przypadkach wcześniej). To decyzja, która może wymusić duże zmiany technologiczne i kosztowe na inwestorach – szczególnie tych działających w segmencie budownictwa mieszkaniowego. Należy brać to pod uwagę przy planowaniu projektów z dłuższym horyzontem czasowym.

Podsumowanie

Rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w fazę bardziej zrównoważoną. Obserwujemy raczej korektę oczekiwań niż realny spadek wartości aktywów. To czas, kiedy inwestorzy powinni szczególnie uważnie śledzić dane, a nie nagłówki.

Jeśli miałbym coś doradzić – to jedno: nie ulegajmy emocjom. Fakty są naszym największym sojusznikiem.

Chcesz omówić strategię inwestycyjną na najbliższy kwartał?
Zostaw kontakt – chętnie podzielę się swoim podejściem - https://develocus.pl/obsluga-inwestora/ 

 

Artykuł oparty na poniższych źródłach:

• Na rynku mieszkań więcej obniżek cen niż podwyżek DO ARTYKUŁU
• Na rynku mieszkań już widać zmianę. Oto co dzieje się z cenami DO ARTYKUŁU
• Na to czekali Polacy. Ceny mieszkań spadły w największych polskich miastach. Jest raport NBP DO ARTYKUŁU
• Takie mieszkania zaczynają gwałtownie tanieć. Wrócimy do cen z 2020? DO ARTYKUŁU
• Zwrot ws. podatku od nieruchomości. Przełomowy wyrok DO ARTYKUŁU
• Nowy projekt ustawy przycisnął deweloperów. Jest kolejny pomysł na ujawnienie cen mieszkań DO ARTYKUŁU
• Kiedy zaczną się obniżki stóp procentowych? Prognoza DO ARTYKUŁU
• Stopy procentowe w dół? Już widać ruch w bankach DO ARTYKUŁU
• Rząd pozbawił Polaków złudzeń. Zmiana na rynku mieszkań DO ARTYKUŁU
• Rząd ma plan na inwestowanie w nieruchomości. Skorzystać mają drobni gracze DO ARTYKUŁU
• Unia ogłasza całkowity zakaz. Jakie konsekwencje dla właścicieli nieruchomości? DO ARTYKUŁU