4 podstawowe kroki aby dobrze urządzić mieszkanie na wynajem
Zainwestowałeś w nieruchomość na wynajem. Prowadzisz aktywne życie zawodowe, a twoja praca jest twoja pasją lub pochłania Ci większość czasu. Nieruchomość kupiłeś, aby zabezpieczyć przyszłość swoją i swojej rodziny. Jak już pewnie wiesz, zakup nieruchomości jest dość wymagający i wiąże się z koordynacją wielu kwestii.
Zakup mieszkania, to ustalenie warunków transakcji, często przeciwności losu na wielu etapach transakcji. Z taką rzeczywistością zmagamy się kupując nieruchomość na wynajem. A to nie współpracujący pośrednik nieruchomości, a to nieustępliwy sprzedający, a to problemy z uzyskaniem kredytu na nieruchomość, a tu brak terminu u notariusza. A przecież jeszcze mieszkanie trzeba odpowiednio przygotować, wyposażyć, urządzić…. A potem jeszcze bezpiecznie wynająć.
Czy to wszystko musi myć takie skomplikowane? Jak można to ułatwić?
Jak tu nie zwariować i dobrze wyposażyć mieszkanie jednocześnie nie wydając na to fortuny?
Z pomocą przychodzi home staging. Czyli zespół technik i czynności, które sprawią, że twoja nieruchomość wyróżni się na rynku nieruchomości i będzie przyciągała odpowiednią grupę odbiorców. A to wszystko mając na uwadze twój portfel i pieniądze. Ponieważ home staging zakłada konieczność poniesienia możliwie najniższych nakładów finansowych, które zwrócą ci się bardzo szybko podczas wynajmu.
Jako Home Stager - komentuje Martyna Szczawińska, autorka tekstu - pracuję swoją autorską techniką SAPER®. To ona sprawia, że ja i moi klienci zarabiamy lepiej niż inni na wynajmach nieruchomości. To ona sprawia, że nasze nieruchomości stają się atrakcyjniejsze w oczach najemców niż nieruchomości naszej konkurencji. S-Strategia, A-Adaptacja, P-Prezentacja, E-EfektWOW, R-Rezultat. Na potrzeby tego artykułu omówimy sobie S-Strategia, A-Adaptacja, E-EfektWOW. Dziś zdradzę ci kilka trików, które ułatwią zaplanowanie wyposażenia i wykończenia mieszkania na wynajem.
Gotowy? Zaczynamy. O co w tym wszystkim chodzi?
- S- Strategia - grupa docelowa najemców
Na początku wybieramy odpowiednią grupę docelową najemców. Pisząc słowo odpowiednią mam na myśli, taką która najchętniej wynajmie naszą nieruchomość, a nie taką którą sobie wymarzyliśmy. Bo to nieruchomość determinuje, jakiego będzie miała najemcę, a nie odwrotnie (wbrew pozorom😉)
Mając do dyspozycji bardziej uniwersalną nieruchomość np. taką niespełna 40 m2, dwupokojową w układzie nieprzechodnim, zlokalizowaną w centrum miasta, z balkonem na niskim piętrze, z ładną klatką schodową i pięknym otoczeniem – jesteśmy w dobrej sytuacji – pula osób chętnych na wynajem takiej nieruchomości jest szeroka i to my możemy zdecydować, jaki najemca jest naszym klientem modelowym i na tej podstawie przystąpić do dalszych działań w przygotowaniu nieruchomości do wynajmu.
Niestety jeśli mamy mieszkania mniej uniwersalne, położone na wysokim piętrze, w mniej chodliwej lokalizacji i o sporej kubaturze – może okazać się, że parametry mieszkania na tyle determinują potencjalnych najemców, że musimy się temu podporządkować i na tej podstawie przygotować wnętrze właśnie dla tej grupy docelowej.
UWAGA: właśnie na tym etapie home stagingu popełnia się bardzo dużo błędów. Właściciele nieruchomości chcą na siłę wynająć nieruchomość najemcy, którego obrali sobie za najbardziej wymarzonego np. studenci, a ich nieruchomość jest zlokalizowana z dala od kompleksów uniwersyteckich i innych punktów atrakcyjnych dla tej grupy najemców. W ten sposób pozbawiają się dużej liczby najemców swojej nieruchomości. Ponieważ wyposażają taką nieruchomość z myślą o studentach, a tylko niewielki odsetek studentów będzie chciał taką nieruchomość wynająć. A Ci potencjalni najemcy, którzy normalnie wynajęliby takie mieszkanie, rezygnują z niego, gdyż wyposażenie nie spełnia ich oczekiwań. Albo właściciele w ogóle nie myślą, kto będzie jego klientem i urządzają wnętrze bez planu i konkretnego pomysłu. Efekt jest taki, że takie mieszkanie zniknie w gąszczu innych mieszkań na wynajem i nie będzie ono wyróżniało się na tle innych. Co z tym idzie, właściciel będzie musiał konkurować ceną, aby przyciągnąć najemców do swojej nieruchomości.
- Funkcjonalność nieruchomości
Kolejne zasada, jaka mi dodatkowo przyświeca planując umeblowanie i wyposażenie mieszkania jako home stagerowi, ale też inwestorowi w nieruchomości. Najemca to mój partner biznesowy, i jeśli wybiorę go z wielu kandydatów, a on wybierze moją nieruchomość – to zależy mi aby został ze mną jak najdłużej. Dlatego dbam o jego komfort, aby mieszkało mu się jak najlepiej. Stąd też bardzo ważne jest aby mieszkania były funkcjonalnie urządzone. Funkcjonalne mieszkanie to m.in. takie w którym nie ma niedoróbek i prowizorycznych rozwiązań. W którym otwierają się wszystkie szuflady. Gdzie jest swobodne dojście do szafy, gdzie jest odpowiednio rozmieszczone oświetlenie łącznie z włącznikami po który nie trzeba sięgać za komodę itd.
Mając już dobrze wybranego modelowego klienta musimy upewnić się, że znamy jego potrzeby mieszkaniowe. Bo chyba zgodzisz się, że inne potrzeby będzie miał 22 letni student niż 45 letni, rozwiedziony, aktywy zawodowo mężczyzna.
- Dostostosowanie nieruchomości do potrzeb najemcy modelowego
W tym celu warto zrobić rozeznanie czego potrzebuje nasz najemca modelowy, aby mieszkanie na wynajem było dla niego atrakcyjnie i aby pozostał w nim jak najdłużej. Wypisujemy taką listę niezbędnego wyposażenia i następnie przystępujemy do zakupów. Co na tym etapie jest ważne i jakich błędów unikać? W ten sposób dotarliśmy do STRATEGII, mamy klienta docelowego nieruchomości, znamy jej mocne i słabe strony, wiemy jakim budżetem dysponujemy.
Przystępujemy zatem do kolejnego elementu z technikaSAPER® A-Adaptacja. Czyli prawidłowe wdrożenie wszystkich założeń strategii. Przypomnę: na strategię składa się wybór najemcy modelowego, określenie słabych i mocnych stron nieruchomości obranie konkretnego planu jak zniwelować wady jak wyeksponować zalety no i określenie rozsądnego budżetu, który chcemy przeznaczyć na zmiany. Budżet to drugi najczęściej popełniany błąd przez początkujących inwestorów. Najczęściej albo nie został on w ogóle zaplanowany, albo nie został rzetelnie przygotowany. Konsekwencją tego jest albo wydanie zbyt znaczącej kwoty na zmiany, albo zaoszczędzenie w taki sposób, że niestety zaniża to wartość danej nieruchomości.
- E- Efekt WOW - wdrożenie podstawowych zasad home stagingu
Ważne jest aby wnętrze nieruchomości było zneutralizowane. Najczęściej dotyczy to koloru ścian. Dużo chętniej najemcy wynajmują wnętrza w stonowanych kolorach. Nie koniecznie musi być to kolor biały, ale unikamy raczej kolorów mocno jaskrawych. Niezbyt dobrym wyborem będą również kolory z palety żółci i czerwieni.
Następnie odgracamy wnętrze. W tym miejscu należy usunąć z mieszkania wszystkie rzeczy i wyposażenie, które jest zbędne i nie przyda się naszemu modelowemu najemcy. Osobiście jako home stager odradzam pozostawianie zdekompletowanej, zebranej z kliku źródeł zastawy stołowej. Każdy element wyposażenia musi mieć określony cel i przeznaczenie. Zdarzało mi się dokonywać zmian w mieszkaniach o metrażu niespełna 50 m2 gdzie np. stało 5 dużych foteli i które dosłownie – zagracały wnętrze optycznie je pomniejszając. Albo w mieszkaniu jest niezrozumiała ilość kanap. A to tylko dwa z wielu przykładów, które odnajduję w mieszkaniach klientów.
Następnie depersonalizujemy, co oznacza, że zabieramy z mieszkania wszystkie możliwie osobiste akcenty, w postaci zdjęć z naszym wizerunkiem, rekwizytami mający charakter religijny. Zabieramy wszelkie akcesoria osobistego użytku typu szczoteczka do zębów, czy maszynki do golenia.
Następnie dokładnie sprzątamy wnętrze. Ten punkt wydaje się na tyle oczywisty, że pewnie niektórych zaskoczy. Ale jemu poświęcę klika zdań. Otóż moi drodzy, mój mąż prowadzi w Toruniu firmę Metr Kwadratowy Nieruchomości sp. z o.o., która oprócz tego, że pomaga inwestować innym w nieruchomości, to opiekuje się i zarządza mieszkaniami na wynajem. I uwierzcie mi mieszkania są pokazywane nam przez wynajdujących na bardzo różnym poziomie czystości. Często w WC jest kamień, krany i sanitariat również jest niedoczyszczony, okna nieumyte – pomyślcie sobie, jak potencjalny najemca ma się poczuć dobrze w takim brudnym wnętrzu? No chyba, że szukamy najemcy, który nie grzeszy czystością i odpowiada nam to, że ma wątpliwe poczucie estetyki. Pisze o tym ponieważ po pierwsze czystość lokalu świadczy o nas jako wynajmujących, po drugie mimo wszystko determinuje nieco klienta, który je wynajmie a po trzecie po prostu wpływa to na szybkość wynajmu (inaczej pisząc na pieniądze, które z niego otrzymamy i w jakim czasie to nastąpi).
Wyżej pisałam już o funkcjonalności, więc tu krótko uzupełnię, że ważne jest by mieszkanie było zaopatrzone we wszystkie meble i wyposażenie potrzebne najemcy. Warto zadbać o miejsce do przechowywania takich akcesoriów jak odkurzacz, deska do prasowania czy suszarka na pranie czy wiadro z mopem. Szafa – im bardziej pojemna tym lepsza, ale uwaga musi jej wielkość być również dostosowana do gabarytów wnętrza, aby nie zagracić nią optycznie przestrzeni i tu poruszam kwestię zasady proporcji. Wybierając łóżko, warto postawić na wygodę najemcy – oczywiście zachowując rozsądek cenowy. Pisząc wygoda mam na myśli to, aby zadbać np. o wygodny materac, czy wygodny sposób jego rozkładania (jeśli taka czynność będzie miała miejsce codziennie).
Musimy zadbać również o odpowiednią wizualność w mieszkaniach, o ich odpowiedni marketing, aby je dobrze wynająć i zwiększać bezpieczeństwo wynajmu. To kolejne elementy TechnikiSAPER®. (P- prezentacja, R-Rezultat). Dziś jednak skupiliśmy się na przygotowaniu mieszkania do wynajmu zanim jeszcze „ujrzy ono światło dzienne” i ukarze się na widok publiczny.
Jeśli prawidłowo wdrożysz opisane przeze mnie kroki i zasady zyskasz czas i pieniądze. Po pierwsze będzie to ciebie dzwonił i umawiał się na późniejsze spotkania klient modelowy, a przecież mieszkanie spełnia właśnie jego oczekiwania, więc telefonów i spotkań będzie miał mniej, ale już z ludźmi praktycznie gotowymi wynająć. Skrócisz czas wynajmu właśnie przez to, że twoje mieszkanie będzie wyróżniało się na tle innych i będzie spełniało wymagania swojego najemcy. Najemca będzie chętniej zostawał z tobą na dłużej, co nie tylko oszczędza ponownie twoje pieniądze na poszukiwania na nowego najemcę, ale twój czas, czasu nie da się dokupić, możesz go spożytkować na zarabianie w innych materiach lub po prostu odpoczynek. Życzę Ci przemyślanych działań i intratnego, bezproblemowego wynajmu.
Powodzenia,
Martyna Szczawińska Home Stager: Partner Stowarzyszenia Mieszkanicznik, lider oddziału toruńskiego Stowrzyszenie Miaszkanicznik, Mentor Stowarzyszenia Mieszkanicznik. . Propagatorka dobrych standardów wynajmu. Inwestorka na rynku nieruchomości. Autorka pierwszej papierowej książki o home stagingu napisanej przez home stagera w Polsce.
