RentalCal – Inwestycja w działania zwiększające efektywność energetyczną w nieruchomościach na wynajem
Projekt RentalCal koncentruje się na ocenie możliwości poprawy efektywności energetycznej w sektorze mieszkaniowym, a konkretniej - w sektorze wynajmu lokali mieszkalnych. Celem projektu jest opracowanie modelowych rozwiązań biznesowych oraz narzędzia ( dalej: kalkulator RentalCal) do oceny rentowności modernizacji budynków wielomieszkaniowych i lokali mieszkalnych w celu poprawy efektywności wykorzystania energii przez ich użytkowników.
Projekt RentalCal, współfinansowany ze środków Unii Europejskiej, w ramach programu Horizon2020, jest realizowany przez 11 partnerów ? uniwersytety, instytucje publiczne i praktyków w dziedzinie gospodarki nieruchomościami, polityki mieszkaniowej i efektywności energetycznej. Partnerzy reprezentują łącznie 8 Państw Unii Europejskiej (Czechy, Dania, Francja, Niemcy, Wielka Brytania, Polska, Hiszpania i Holandia). Projekt jest realizowany w okresie 3 lat - od 2015 do 2017 roku. W Polsce partnerem projektu jest Narodowa Agencja Poszanowania Energii S.A.
Trudna decyzja: czy podejmować się inwestycji w działania zwiększające efektywność energetyczną?
Wiele osób zajmujących się branżą nieruchomości nie wie, jak ilościowo i jakościowo ocenić możliwości wykonania modernizacji poprawiających efektywność energetyczną, dlatego ciężko jest podjąć właściwą decyzję o inwestycji. Podczas gdy właściciele domów są przekonani do takich modernizacji, m.in. dzięki tanim pożyczkom lub dotacjom oraz wkładowi w ochronę klimatu, proces decyzyjny w wynajmowanych lokalach jest o wiele bardziej złożony i wielowymiarowy. Taka modernizacja musi być dosłownie "opłacalna". Wymaga to odpowiedzi na wiele pytań, które nie mogą być rozpatrywane indywidualnie. W poniższym artykule postaramy się opisać złożoność decyzji o inwestycji w efektywność energetyczną oraz przybliżymy czytelnikom zakres jaki obejmuje powstały w projekcie RentalCal kalkulator.
- Kiedy jest najlepszy czas na rozpoczęcie modernizacji energetycznej?
Pytanie to pojawia się prawie w każdej sytuacji decyzyjnej. Czy lepiej działać natychmiast czy poczekać na dalszy rozwój wydarzeń? Na przykład zmiana cen energii lub inflacja odgrywają decydującą rolę we wdrażaniu procedury modernizacyjnej. Dzieje się tak, ponieważ wpływają one m.in. na efektywność kosztową inwestycji, która jest najważniejszym kryterium decyzyjnym w przypadku najbardziej energooszczędnych modernizacji. Następnie należy zadecydować, czy renowacja energetyczna może lub powinna zostać włączona do normalnego cyklu konserwacji budynku. W wielu przypadkach korzystne może być połączenie działań i prowadzenie ich równolegle. Należy również krytycznie przyjrzeć się horyzontowi czasowemu projektu, ponieważ renowacje zwiększające efektywność energetyczną są w większości przypadków inwestycjami długoterminowymi (tj. długie okresy amortyzacji).
- Jaki powinien być zakres modernizacji energetycznej?
Zakres modernizacji energetycznych jest w praktyce mocno zróżnicowany, dlatego ważne jest porównanie kosztów i zysków. Konieczne jest zatem wyjaśnienie, która część inwestycji jest faktycznie ukierunkowana na wzrost efektywności energetycznej, a jakie działania należało podjąć bez względu na to. Kalkulator odpowiada na to pytanie nie tylko z finansowego punktu widzenia, ale również uwzględnia czynniki o znaczeniu społecznym i środowiskowym. Działania te powinny być zgodne z bieżącymi i, w stosownych przypadkach, ewentualnymi przyszłymi wymogami regulacyjnymi, aby można je było uznać za "dowód na przyszłość". Ostatecznie zakres działań zależy od zdolności finansowych inwestora i ich wykonalności. W przypadku każdej nieruchomości decyzje o wyborze, odpowiednich pod względem efektywności energetycznej, działań modernizacyjnych (dach, fasada zewnętrzna, technologia budowlana itp.) muszą być zawsze podejmowane indywidualnie.
Kalkulator Rental Cal zapewnia użytkownikowi wsparcie i pomaga przy określeniu zakresu modernizacji zwiększającej efektywność energetyczną uwzględniając jej efekty. Przy modernizacji należy wziąć pod uwagę możliwe występowanie skutków negatywnych takich jak konieczność obniżenia czynszu czy mniejsza liczba zajmowanych lokali. Podjęcie decyzji o modernizacji może też wpłynąć bezpośrednio na koszty operacyjne związane z postępem technicznym jaki zaszedł w nieruchomości co często jest związane z droższą konserwacją. Podsumowując, wiele czynników wpływa na jednoznaczną ocenę zakresu działań i wynikających z nich korzyści.
- W jaki sposób modernizacja energetyczna może wygenerować zyski?
Wiele innych czynników poza opłacalnością samego działania odgrywa ważną rolę w procesie decyzyjnym. Kalkulator RentalCal odfiltrowuje odpowiednie czynniki i prezentuje je użytkownikom jako dodatkowe korzyści. Niemniej jednak opłacalność jest wciąż decydującym kryterium wdrożenia działań na rzecz poprawy efektywności energetycznej. Kalkulator uwzględnia interesy zainteresowanych stron, tj. wynajmujących i najemców. Przyczynia się to do rozwiązania dylematu jaki stoi przed inwestorem i użytkownikiem w trakcie wyznaczania rentowność. Jednakże korzyści związane z modernizacją w znacznym stopniu wiążą się z kwestiami finansowymi. W obliczeniach prezentowanych w kalkulatorze uwzględniane są poza środkami własnymi i kredytami komercyjnymi dotacje i preferencyjne pożyczki. W razie potrzeby kalkulator daje również możliwość uwzględnienia zwiększania ceny sprzedaży nieruchomości po jej renowacji (tzw. Green Premium). Badania empiryczne pokazują, że zmodernizowane nieruchomości zmieniają swoje znaczenie na rynku. Nieruchomości takie znajdują w coraz większym stopniu uznanie w stosunku do nie zmodernizowanych, a co za tym idzie zwiększa się ich wartość rynkowa.
Rentowność finansowa modernizacji energetycznej: podejmowanie decyzji staje się łatwiejsze z projektem RentalCal
Opisane powyżej zagadnienia i inne aspekty sytuacji decyzyjnej, przygotowane w zorganizowany sposób, muszą być włączone do oceny finansowej remontu energetycznego. W związku z tym konsorcjum RentalCal przeanalizowało techniczne, prawne, instytucjonalne i finansowe warunki ramowe i w obszernych raportach opublikowało wyniki. Oprócz tych jakościowych wyników projektu opracowano również metodologię obliczeniową, która umożliwia zbieranie istotnych przy remoncie energetycznym, zmiennych wejściowych mierzonych w zorganizowanym procesie. Następnie parametry te są kompresowane w ramach matematycznych kalkulacji finansowych w taki sposób, że użytkownik uzyskuje wyraźną charakterystykę korzyści finansowych wynikających z modernizacji. Do tej pory nie było powszechnie znane oprogramowania, które wykonywało ocenę korzyści ekonomicznych takiej procedury modernizacji.
Kalkulator RentalCal w wersji beta dostępny jest już na stronie http://webtool.rentalcal.eu/ natomiast analizy, raporty i opracowania które powstały w ramach realizowanego projektu znajdą Państwo na oficjalnej stronie projektu http://www.rentalcal.eu/
Aby uzyskać więcej informacji prosimy o kontakt z Narodową Agencją Poszanowania Energii S.A pod adresem mailowym nape@nape.pl ( http://nape.pl ).
