Zadatek w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Zapłata zadatku w umowie przedwstępnej
Jest zazwyczaj nieodłącznym elementem umowy sprzedaży nieruchomości, szczególnie jeżeli mówimy o obrocie na rynku wtórnym. Dla stron transakcji jest jak "opłata rezerwacyjna" gwarantująca, że zarówno kupujący, jak i sprzedający traktują poważnie zawartą umowę przedwstępną i chcą się z niej wywiązać doprowadzając do końca proces sprzedaży nieruchomości. Czym zatem jest zadatek?
Zadatek zasadniczo wywołuje taki skutek, że w przypadku niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Bez znaczenia jest tutaj wysokość zadatku - powyższe skutki nastąpią zarówno wtedy, kiedy zadatek był symboliczny (np. 1% wartości transakcji), jak i wtedy, gdy jego rozmiar był znaczący (np. 90% wartości).
Co to oznacza w praktyce?
Przykłady:
- W umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sporządzonej w zwykłej formie pisemnej zaznaczono, że "K" (kupujący) wpłacił tytułem zadatku kwotę 30 000,00 zł, a termin sporządzenia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości ustalono na datę 25 kwietnia. Jeżeli do tego dnia, pomimo wezwań ze strony "S" (sprzedający), "K" nie stawi się u notariusza na podpisanie umowy sprzedaży, "S" może już 26 kwietnia odstąpić od umowy przedwstępnej i nie ma obowiązku zwracania otrzymanego zadatku. Może również ponownie wystawić nieruchomość na sprzedaż i nie ma obowiązku obniżania jej ceny o kwotę otrzymanego wcześniej zadatku.
- W sytuacji opisanej w punkcie 1., jeżeli z umowy przedwstępnej sprzedaży nie wywiąże się "S", również "K" w dniu 26 kwietnia może odstąpić od umowy, jednocześnie żądając zapłaty dwukrotności sumy zadatku - skoro wpłacono 30 000,00 zł, "K" może żądać 60 000,00 zł. Jeśli "S" nie wypłaci tej sumy dobrowolnie, "K" może dochodzić jej zapłaty na drodze sądowej.
- "K" i "S" zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (Uwaga! Nie dotyczy to umowy deweloperskiej, w której uiszcza się cenę nabycia). W sytuacji niewywiązania się przez jednego z nich z umowy, drugi ma analogiczne uprawnienia, jak te opisane w punktach 1 i 2 ORAZ dodatkowe, wynikające z zachowania formy aktu notarialnego:
a) żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przez wniesienie sprawy do sądu - można zatem zrezygnować z praw, jakie daje zastrzeżenie zadatku i żądać zawarcia umowy sprzedaży na drodze sądowej;
b) strony w umowie przedwstępnej mogą przewidzieć rygor dobrowolnego poddania się egzekucji z art. 777 k.p.c. przez sprzedającego co do zapłaty zadatku w podwójnej wysokości, jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży nie zostanie zawarta z jego winy.
Ważne przy zapłacie zadatku jest także to, że w razie gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, druga zyskuje automatycznie prawo odstąpienia, bez żadnych wypełnienia żadnych dodatkowych obowiązków (np. wystosowania wezwania do wykonania umowy).
Jeżeli zaś umowa zostanie wykonana, zapłacony zadatek jest zaliczany na poczet ceny nabycia nieruchomości.
Niemniej jednak, kodeks pozwala stronom na pewną swobodę i dopuszcza możliwość odmiennego ukształtowania w umowie warunków zapłaty zadatku, np. dodanie obowiązku jednokrotnego wezwania drugiej strony na wykonania umowy przed odstąpieniem.
A co, jeśli strony rozwiążą umowę dobrowolnie lub żadna z nich nie ponosi winy za niedojście umowy do skutku?
Wówczas obowiązek zapłaty podwójnego zadatku (sprzedający) lub prawo jego zatrzymania (kupujący) odpada. Sprzedający zwraca kupującemu otrzymane środki pieniężne, a umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przestaje ich wiązać.
Przykład:
Wobec nieruchomości, której dotyczy umowa przedwstępna sprzedaży toczy się postępowanie spadkowe, o którym kupujący jest poinformowany i akceptuje ten fakt. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest stosunkowo odległy, tak aby sprzedający zdążył zakończyć procedury sądowe. Niestety, na skutek okoliczności, których strony nie mogły przewidzieć, i które nie wynikają z winy sprzedającego, postępowanie przed sądem wydłuża się i sprzedający nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej sprzedaży w umówionym terminie. Kupujący może w takim wypadku odstąpić od umowy, nie może jednak żądać zapłaty podwójnego zadatku, ponieważ niewykonanie umowy nie jest skutkiem winy którejkolwiek ze stron. Może domagać się wyłącznie zwrotu wpłaconych pieniędzy.
Podsumowując, zastrzeżenie zapłaty zadatku w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może stanowić wygodne zabezpieczenie dodatkowo motywujące zarówno sprzedającego, jak i kupującego do jej wykonania - czyli docelowo zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
Autor artykułu: Katarzyna Rolecka-Hillar, radca prawny, zespół KANCLEX - Partner prawny Stowarzyszenia
