Ustawa schronowa zmienia realia inwestycji. Deweloperzy muszą przygotować się na nowy standard budowy

Jeszcze kilka lat temu schron w inwestycji mieszkaniowej był ciekawostką albo elementem infrastruktury militarnej. Dziś po zmianach w Prawie budowlanym staje się realnym, projektowym i kosztowym elementem procesu inwestycyjnego. I co ważne: nie jest to już temat „na przyszłość”. Sygnał, że rynek traktuje to poważnie, płynie nie tylko z legislacji, ale także z decyzji dużych graczy. 

Międzynarodowy deweloper widzi potencjał w schronach

Fiński deweloper YIT, obecny w Polsce od dekady, oficjalnie zapowiedział rozszerzenie działalności o budowę schronów i infrastruktury krytycznej, w tym centrów danych. To nie jest przypadkowy ruch marketingowy, tylko konsekwencja doświadczeń z rynku fińskiego, gdzie schrony są integralną częścią tkanki miejskiej.

YIT działa w Polsce w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, ma za sobą ponad 30 inwestycji i kilka tysięcy oddanych mieszkań. Teraz mówi wprost: w 2026 roku chce wejść w rolę generalnego wykonawcy infrastruktury schronowej, również dla inwestycji publicznych To ważny sygnał dla polskich deweloperów: ten segment przestaje być niszowy.

Ustawa schronowa i zmiany w Prawie budowlanym - co się faktycznie zmieniło?

Od 2025 roku, a w praktyce od projektów przygotowywanych obecnie pod pozwolenia w 2026 r., projektowanie miejsc doraźnego schronienia lub schronów stało się warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę:

• budynków wielorodzinnych,
  
• budynków użyteczności publicznej. 

To nie jest „rekomendacja” ani luźna interpretacja. To twardy wymóg, który wprost wpływa na:

• koncepcję architektoniczną,
  
• układ kondygnacji podziemnych,
  
• konstrukcję,
  
• koszty budowy,
  
• harmonogram. 

Deweloper, który dziś kupuje grunt i projektuje inwestycję „po staremu”, ryzykuje, że projekt będzie do poprawki albo że utknie na etapie uzgodnień.

Finlandia pokazuje, jak to można zrobić sensownie

Warto spojrzeć na fiński model, bo właśnie na nim opiera się doświadczenie YIT. Według danych fińskiego MSW:

• schrony zapewniają miejsca dla ok. 4,8 mln osób,
  
• przy populacji 5,6 mln mieszkańców. 

Kluczowe nie są jednak liczby, tylko funkcja. Schrony w Finlandii:

• działają na co dzień jako boiska, baseny, parkingi, zaplecza techniczne,
  
• mają stałych zarządców,
  
• są utrzymywane w dobrym stanie,
  
• w razie potrzeby w ciągu 2-3 dni zmieniają funkcję na ochronną. 

To dokładnie ten kierunek, w którym zmierza ustawa schronowa w Polsce: schron ma być elementem infrastruktury użytkowej, a nie martwym, zamkniętym bunkrem.

Dlaczego to jest realny problem (i szansa) dla deweloperów

Dla wielu inwestorów temat schronów brzmi jak kolejny „obowiązek narzucony przez państwo”. Tyle że w praktyce:

• schron wpływa na PUM, a więc na rentowność,
  
• zmienia konstrukcję garaży i piwnic,
  
• wymaga wcześniejszego zaangażowania projektantów branżowych,
  
• może stać się atutem sprzedażowym, jeśli zostanie dobrze zaprojektowany. 

Duzi gracze już to widzą. Mniejsi deweloperzy często jeszcze nie.

Rekomendacje dla deweloperów

1. Uwzględniaj schron już na etapie analizy gruntu
   Jeśli działka ledwo „spina się” pod względem PUM i parkingów, obowiązek schronu może całkowicie zmienić wynik finansowy inwestycji.
2. Nie traktuj schronu jako kosztu, tylko jako funkcję
   Schron zaprojektowany jako siłownia, sala sportowa, magazyn czy część garażu ma zupełnie inną ekonomię niż „betonowa dziura”.
3. Angażuj konstruktorów i projektantów wcześniej
   Budowa schronu to nie jest detal architektoniczny. To konstrukcja, instalacje, wentylacja, zasilanie. Im później temat wejdzie do projektu, tym drożej.
4. Śledź praktykę rynkową, nie tylko przepisy
   Wejście takich firm jak YIT w segment schronów pokazuje, że rynek będzie się profesjonalizował. Za chwilę standardem będą gotowe rozwiązania, a nie improwizacja.
5. Przygotuj się na rozmowy z klientami
   Kupujący będą pytać, czym jest „miejsce doraźnego schronienia” i jak działa. Deweloper, który potrafi to jasno wyjaśnić, buduje zaufanie.

 

Partner Zostań Deweloperem