To już bańka czy nie? XIV Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych
Na przełomie listopada i grudnia o rynku nieruchomości mieszkaniowych i jego finansowaniu rozmawiali bankowcy i zaproszeni goście – między innymi Robert Kuliga, wiceprezes Mieszkanicznika. Kongres odbywał się pod hasłem „Zmiany, zmiany, zmiany…” i właśnie o tych licznych możliwościach i tendencjach rozmawiali i specjaliści od polityki mieszkaniowej, instrumentów finansowych i oceny ryzyka dla banków i klientów. Było interesująco i bardzo konkretnie.
Jednym z głównych tematów dla branży bankowej była ocena efektów wejścia w życie przepisów o kredycie hipotecznym. Dokładne informowanie klientów stało się obowiązkiem, który może opóźniać wydawanie decyzji przez banki. Jak na razie banki testują sam początek procesu, ale już przygotowują się na sytuacje określane jako restrukturyzacja i dobrowolna sprzedaż nieruchomości. Ciekawą kwestię podniosły panie arbiter bankowe: jak przepisy o restrukturyzacji kredytów hipotecznych i dobrowolnej sprzedaży nieruchomości będą działać w przypadku też nowych przepisów o upadłości konsumenckiej. Nie ma wyjaśnień, trzeba poczekać na praktykę.
Akcja kredytowa, mimo rosnącej ilości transakcji gotówkowych, nie zmniejsza się. Ciekawa była jednak dyskusja o kredycie o stałej stopie procentowej lub, jak to określali dyskutujący, „kredyt o rzadko zmiennej stopie”. Przywołano obecnie obowiązujący model kredytu konsumenckiego, gdzie rzeczywiście jest z góry określona stawka, a kwota kredytu jest już czasem wystarczająca do kupna niewielkiego mieszkania. Model kredytu konsumenckiego jest zrozumiały, mimo to kredyty hipoteczne o stałej (okresowo stałej) stopie nie cieszą się praktycznie wcale zainteresowaniem. Zmienić się to może, kiedy stopy, po już dość długim okresie stabilności, zaczną rosnąć, i klienci pierwszy ras od kilku lat doświadczą wzrostu rat, i to prawdopodobnie nie jednorazowego.
Jeden z paneli dotyczył również dyskusji o programach oszczędzania na mieszkanie, bo jest to cel bardzo motywujący. Nikt nie kwestionował potrzeby edukowania klientów i stwarzania takich produktów, dyskutowano jedynie samą konstrukcję: czy oszczędności maja być premiowane i kiedy, czy kredyty mieszkaniowe mają być udzielane przez instytucje organizujące oszczędzanie, czy ma to się odbywać jak do tej pory – banki stworzą jedynie konta mieszkaniowe.
Większe emocje wzbudził oczywiście program Mieszkanie+, ale już ustalenie wspólnej dla wszystkich definicji okazało się trudne. Wsparcie mieszkalnictwa i umożliwienie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych coraz większym grupom jest konieczne, znów jednak podważano, czy rzeczywiście sprzedaż, nawet w modelu wieloletniego dochodzenia do własności, jest dobrą opcją, bo jednak znów zmniejsza zasób mieszkań dostępnych o niskim czynszu. Pochwalono propagowanie najmu jako elastycznego sposobu na mieszkanie, występujący w panelu Włodzimierz Stasiak rozwiał również wątpliwości odnośnie najmu okazjonalnego, jako jedynej drogi do realizacji najmu na przewidzianą skalę i sposobu na ściągnięcie inwestorów.
Kontynuacją rozważań o samym najmie był panel poświęcony ładowi mieszkaniowemu, od jego początków w latach ’90, poprzez wiele zaniechań i porażek, aż do obecnych problemów z planami zagospodarowania, rozlewaniem się miast, dzielnicami o jednej funkcji. Piotr Styczeń postulował powrót dodatków mieszkaniowych w rozsądnej wysokości, które pozwoliłyby na odmitologizowanie najmu socjalnego, zapobiegły tworzeniu gett i budynków socjalnych lub komunalnych, i dawałyby dobrze zaadresowaną czasową pomoc. Pozostali specjaliści biorący udział w dyskusji nie mieli zastrzeżeń.
W kuluarach również toczyły się ciekawe rozmowy, padło też pytanie o bańkę na rynku nieruchomości mieszkaniowych, dyskutowano o brytyjskim standardzie mieszkaniowym, o nowych technologiach w budownictwie, o kosztach postępowań komorniczych… Jest bańka? Jeśli sporo mieszkań jest kupowanych za gotówkę, a wymagania kredytodawców rosną, to chyba nie ma sztucznego napędzania rynku? Deweloperzy zgłaszają również problemy z zakupem działek pod zabudowę mieszkaniową, odkąd agencje i spółki państwowe wstrzymały sprzedaż, a popyt nie spada. Raczej nie będzie dużo taniej, ale potrzeba, żeby również sposób korzystania z mieszkań dopasował się do naszego szybkiego i elastycznego stylu życia, w którym planowanie na 20-30 lat do przodu jest nierealne. Więc najem lub bardzo elastyczna własność.
Na mieszkania i budownictwo mieszkaniowe potrzeba bardzo dużych nakładów finansowych, a ponad połowa gospodarstw domowych nie jest w stanie całkowicie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania. Potrzebne są odpowiednie instrumenty finansowe i dla korzystających z mieszkań, i dla tych, którzy uważają je za dobrą i stabilną inwestycję. Nie da się budować bardzo szybko, nawet z wykorzystaniem nowych technologii, i dlatego trzeba planować w długim terminie, uwzględniając również założenia systemu emerytalnego, potrzeby rynku pracy, komfort najróżniejszych użytkowników mieszkań. Nawet zmiany trzeba umiejętnie planować, szczególnie w mieszkaniach.
Hanna Milewska-Wilk
