Relacja z Kongresu Mieszkaniowego we Wrocławiu
6 października we Wrocławiu odbyło się jednodniowe spotkanie przedstawicieli deweloperów, kilku TBSów i samorządów, ekspertów analizujących rynek i politykę mieszkaniową państwa, oraz przedstawicieli rządu i jego agencji. Zaproszenie do uczestnictwa dostali również przedstawiciele Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
Kongres otworzyły dwie prezentacje, prof. Marka Bryxa z SGH i Kazimierza Kirejczyka z REAS, współautorów raportu „Stan i kierunek rozwoju polskiego mieszkalnictwa”. Prof. Bryx przedstawił wypracowane przez wielu naukowców i lata praktyki podstawy i narzędzia polityki mieszkaniowej, a także jej podstawowe założenia: że interwencje państwa nie mogą być sprzeczne z obowiązującymi zasadami działania gospodarki, a ich finansowanie musi być efektywne, transparentne i proste do zrozumienia i wykorzystania dla obywateli. Kazimierz Kirejczyk przedstawił część analizującą obecną sytuację deweloperów i możliwe warianty rozwoju wydarzeń, z uwzględnieniem zmian demograficznych, znacznego wzrostu liczby mieszkań oferowanych przez sektor publiczny i zmian w relacji zarobków do kosztów nabycia mieszkania.
Głównym pytaniem pozostaje wciąż to o przekonania Polaków co do najmu: najmniej mobilni są najemcy lokali komunalnych, a jeśli najem mieszkań w programie rządowym będzie z opcją wykupienia, to czy będzie to sprzyjało mobilności czy może przywiąże tych lokatorów do jednego mieszkania? Czy najem – i być może wykup – mieszkań budowanych w określonych limitach cenowych będzie atrakcyjną ofertą i jak wpłynie na rynek całkowicie komercyjny? Czy dzięki mieszkaniom o niskim czynszu Polacy staną się bardziej mobilni i będą mieli więcej dzieci?
Jakie są zapowiedzi rządowe? Okazuje się, że dla rządowych agend prostszy ma być sam proces przygotowania inwestycji, uproszczone procedury zapowiadane są w Kodeksie Budowlanym. Przedstawiciele deweloperów sugerowali podobne rozwiązania dla wszystkich budujących mieszkania. Burmistrz gminy Kobyłka zaprezentował efekty w postaci budynków mieszkalnych z parterami na usługi prowadzone przez gminę, zbudowanymi w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, w taniej i szybkiej technologii. Mirosław Barszcz, prezes zarządu BGK Nieruchomości, podpisującego już pierwsze umowy z samorządami w średnich i mniejszych miastach, mówił o programie Mieszkanie+ jako rozszerzeniu dotychczas prowadzonego Funduszu Mieszkań na Wynajem: cały program, po udostępnieniu gruntów, dzięki niskim kosztom budowy, ma się dalej finansować już dzięki wpłatom najemców. Sygnałem dość niepokojącym było jednak zaznaczenie podczas ostatniego panelu dyskusyjnego, że wszelkie problemy z płatnościami czynszu będą rozwiązywane jedynie eksmisją – prawdopodobnie do mieszkań socjalnych lub komunalnych gmin. Pod kątem uelastycznienia zarządzania mieszkaniami gminnymi będzie nowelizowana ustawa o ochronie praw lokatorów, z proponowanymi umowami na 2-3 lata. Takie rozwiązania nie będą raczej sprzyjać stabilności najmu i dobremu postrzeganiu takiego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Rozmawiano o TBSach, które bardzo aktywnie korzystają z uruchomionych w tym roku funduszy, o możliwościach, jakie mogą dostarczać fundusze typu REIT w sektorze mieszkaniowym, o możliwości emitowania obligacji dla osób prywatnych pokrywających finansowanie programu mieszkaniowego, o technologiach umożliwiających tańszą i dużo szybszą budowę, o problemach z infrastrukturą i rozlewaniem się miast.
Kongres był raczej rozmową przedstawicieli środowiska deweloperów z przedstawicielami rządu i samorządu: o problemach lokalnych i proceduralnych, o wyzwaniach w związku z planowanym znacznym zwiększeniem liczby budowanych mieszkań i sposobach realizacji tego programu. Nie było praktycznie wypowiedzi dotyczących zarządzania substancją mieszkaniową – czy to należącą do gmin, czy do planowanego Narodowego Operatora Mieszkaniowego, pojawiały się jedynie pytania o kwalifikowanie potencjalnych najemców Mieszkań+ i mieszkań komunalnych. Miejmy nadzieję, jeśli deweloperzy będą zleceniobiorcami przy budowie mieszkań+, to również podmioty rynkowe będą nimi potem zarządzać – promując najem i odpowiednie standardy wobec najemców.
Referat: Hanna Milewska-Wilk
