REITy – podejście trzecie
Projekt Ministerstwa Finansów dotyczący wprowadzenia nowego rodzaju podmiotów gospodarczych - spółek rynku wynajmu nieruchomości. Przy trzeciej wersji ustawy pojawiła się w końcu możliwośc inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe, ale nadal jest dużo wątpliwości technicznych. Co to ma być i właściwie dla kogo?
Projekt ustawy o polskich REITach pojawił się jesienią zeszłego roku, ale zapowiedzi wykorzystania tego typu rozwiązań do finansowania budowy nowych mieszkań były już w lipcu 2016 roku - w Narodowym Programie Mieszkaniowym. Ministerstwo Finansów pokazało i konsultowało na początku czerwca trzecią wersję projektu, do której wciąż są pytania i wątpliwości związane z terminologią, definicjami i lukami podatkowymi. Zainteresowani utworzeniem takich spółek sa przede wszystkim duzi gracze rynku nieruchomości biurowych i centrów handlowych; nieruchommości mieszkalne, które skalą pasowałyby do tak konstruowanych REITów, jeszcze właściwie nie istnieją.
Spółki typu REIT mają być dużymi instytucjami, z przynajmniej trzema dużymi budynkami i kapitałem zakładowym 50 mln złotych. Budynki muszą w całości być wynajmowane, jak na razie nie mogą to być elementy infrastruktury (np. wiatraki, parkingi, maszty telefonii komórkowej), przynajmniej 70% aktywów musza stanowić nieruchomości, a 90% zysku miełoby być wypłacane akcjonariuszom w formie dywidendy. W założeniu miałby to być stosunkowo bezpieczny instrument inwestowania długoterminowego, ale bardzo płynny, z możliwością wycofania się inwestorów z dnia na dzień.
W dyskusji o zastrzeżeniach do przedstawionego kształtu ustawy podnoszone kwestie bardzo techniczne: czy 90% dywidendy ma być wypłacane z dochodu księgowego czy kasowego, co stanowi znaczącą róznicę przy zmianie wartości nieruchomości lub kursu PLN/EUR (kredyty i czynsze są w euro), że proceduralnie trudno jest kupić nieruchomość bez żadnych wpisów w księdze wieczystej (jeśli poprzedni właściciel miał jakikolwiek kredyt bankowy), jak będzie opodatkowane te 10% zysku pozostawione w spółce i czy wystarczy na utrzymanie nieruchomości? Czy możliwa będzie tylko struktura dwustopniowa i dlaczego wykluczone są spółki komandytowe, i w końcu czy pierwszeństwo będzie miała wypłata dywidendy czy spłata kredytów.
Ciekawostką były w dyskusji głosy na temat tego, do kogo kierowany byłby taki produkt. Z jednej strony miałby to być sposób na przekierowanie przynajmniej części gotówki płynącej od osób fizycznych na rynek nieruchomości, ale od razu też zaznaczano dużą potrzebę finasowania bankowego na początku działalności REITów i klientów w postaci dużych funduszy inwestycyjnych, emerytalnych i innych instytucji. Problemy z pozyskaniem indywidualnych inwestorów przez Griffin Premium RE.. zdają się potwierdzać tezę, że indywidualni inwestorzy mogą nie być zainteresowani taką konstrukcją finansową do czerpania zysków. Bardzo przekonująca może być jednak kwestia opodatkowania: jedynie 8,5% od zysków przekazanych do wypłaty dywidendy i zwolninie dla udziałowców z podatku od zysków kapitałowych. Na ile "oskubana" z podatków zaawansowana konstrukcja instrumentu finansowego, jakim będą REITy, wzbudzi zaufanie i ściągnie pieniądze klientów na razie inwestujących bezpośrednio w nieruchomości - dopiero się okaże. Wiele do zrobienia w zakresie edukacji i wytłumaczenia takich instrumentów będą miały firmy, które zechcą przekonać potencjalnych inwestorów. A rynek najmu będzie rósł nadal, bo popyt w największych miastach wciąż jest wielki.
Hanna Milewska-Wilk
