Regulowanie czynszów najmu – w Polsce?
Hanna Milewska-Wilk
Zbliżają się wybory i tematy mieszkaniowe wracają w ramach kampanii. Program Mieszkanie Plus, z dopłatami do czynszów, plany największych samorządów co do mieszkań czynszowych budowanych w różnych modelach, a w końcu sygnały z rynków sąsiednich, co do najmu, przynoszą pytania o regulację czynszów. Jak to jest z regulacją?
Regulacja to nie limity
Czynsze najmu w Polsce są w pewien sposób regulowane: wynajmujący może wyliczać czynsz najmu uwzględniając koszt utrzymania nieruchomości, zwrot kapitału przeznaczonego na zakup - 1,5% rocznie (i remont nieruchomości - 10% rocznie), i do tego jeszcze godziwy zysk. Te zapisy są w ustawie o ochronie praw lokatorów. Regulacje dotyczą wyliczeń dla nowych umów, ale i w trakcie najmu nie jest łatwo podnieść czynsz.
Każda podwyżka czynszu musi być uzasadniona, albo nakładami na polepszenie nieruchomości, albo w ostateczności godziwym zyskiem, czyli w praktyce jest to uzasadnienie "stawki najmu w tej okolicy wzrosły". Podwyżkę w postaci corocznej waloryzacji o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS uznaje się za uzasadnioną. Jest jednak pułapka na wynajmujących na podstawie umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego: jeśli nie zawarto w takiej umowie możliwości podniesienia czynszu lub jego corocznej waloryzacji, to nie można tego robić.
Najczęściej podpisywane "zwykłe" umowy najmu umożliwiają podwyżki, ale z reguły są to też umowy na czas określony. Trudno byłoby przeprowadzać standardową procedurę podwyżki czynszu, praktyka to nowe umowy najmu z nowym czynszem.
A może jednak wprowadzić limity?
Regulacja czynszów najmu dążąca do ograniczenia ich wzrostu z reguły ma na celu zwiększenie dostępności tych mieszkań dla najemców. Można to robić na wiele sposobów, na przykład promując najem wieloletni i tak robi Nowy Jork: czynsze dla starszych osób, ale z odpowiednio długim czasem zamieszkiwania w danym lokalu przestają rosnąć. Mieliśmy nasze rozwiązanie: ulgę budowlaną dla inwestorów w budynki na wynajem autorstwa prof. Herbst z lat '90. Czynsze praktycznie nie wzrastały w tych budynkach, a najemcy w większości po 10 latach mogli je wykupić. Można po prostu dać górny limit czynszów dla rynku i go nie waloryzować przez lata - w ten sposób Wielka Brytania niemal całkowicie pozbawiła się prywatnych mieszkań na wynajem pod koniec lat '70 i do połowy '80.
Jest też inna droga: można interweniować zmniejszając ryzyko wynajmujących poprzez dopłaty do czynszu dla najemców, przez co czynsze mogą nieco spaść, a mieszkania z dopłatą są dostępne dla określonych grup. Taka polityk mieszkaniowa jest w Wielkiej Brytanii, częściowo w Niemczech, w tym kierunku zmierzają Czechy. Rozwiązania generalnie są różne, ale docierają do nas pomysły z Berlina, dotyczące prostego limitowania wysokości czynszów.
Skąd się biorą mieszkania na wynajem?
Najem wymaga dwóch stron: wynajmującego, dającego ten "wkład" w transakcję w postaci mieszkania lub innego lokalu, i najemcy, który w zamian za to, że korzysta z lokalu, płaci czynsz.
Obecnie w dużych i średnich miastach jest wciąż popyt, wiele osób przyjeżdża do pracy lub na uczelnie i najmuje mieszkania. Wg danych z podatków przybywa corocznie, od trzech lat, około 40 tysięcy lokali na wynajem długoterminowy, a wciąż nie zaspokaja to potrzeb. Nieruchomości wymagają dużych nakładów pieniężnych, z analiz kwartalnych NBP wynika, że są to w przeważającej części oszczędności. Z jednej strony dobrze, bo nie "zakredytowujemy się" i jest to bezpieczny dla całego rynku nieruchomości sposób finansowania budowy. Z drugiej strony ci z gotówką przebijają tych, którzy musieliby czekać na kredyt, i ceny rosną.
Jeśli wprowadzone zostałyby regulacje stwarzające większe ryzyko dla wynajmujących, mogą oni szukać bezpieczniejszej formy lokowania pieniędzy. To oznaczałoby mniej mieszkań na wynajem, a najemcy musieliby się jeszcze bardziej "ścigać" do tych mieszkań, które pozostałyby w najmie.
Mieszkania na wynajem budowane są również przez różne instytucje. Gminy budują bardzo mało mieszkań komunalnych, nieco więcej w ramach TBSów, jeszcze więcej jest zapowiadanych w ramach programu Mieszkanie Plus i budowane przez PFR Nieruchomości we współpracy z samorządami. Poza najmem komunalnym i socjalnym cała reszta najmu jest na zasadach bardziej rynkowych: budynek musi być utrzymywany, a kredyty na jego budowę muszą być spłacane. Do mieszkań budowanych przez TBSy, do najmu komunalnego i socjalnego kolejki są kilkuletnie. Dopłaty do czynszów najmu mają objąć jedynie najemców nowych mieszkań, budowanych na podstawie odpowiednich umów.
Wiedza podstawą
To, czego potrzeba na rynku najmu, to informacja jakie są czynsze, nie tak ogólnie, ale na tym konkretnym osiedlu. Nie ma lustra czynszowego, które właścicielom pozwalałoby przewidywać przychody, a najemcom sortować oferty i szacować koszty. Wiedza dawałaby większą przejrzystość, ułatwiała wybór. Limity lub ograniczenia mogą spowodować powrót szarej strefy, w tej chwili kilkuprocentowej, degradację jakości mieszkań, zmniejszenie dostępności najmu. Lepiej, jak najemcy mają wybór na rynku, z możliwością poproszenia państwa/ samorządu o wsparcie w trudnych sytuacjach, niż brak wyboru, ale z gwarancją niskiego czynszu.
