Poziom rynkowy czynszów, czyli jaki?

Zakończyły się kolejne konsultacje w sprawie zmian dotyczących między innymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Mieszkanicznik również wziął w nich udział, ale wciąż cała uwaga i proponowane zmiany są skierowane przede wszystkim na uelastycznienie zarządzania zasobem komunalnym. Rynek najmu pojawia się w jednym punkcie, i okazuje się być wielką niewiadomą.

Zmiany dotyczące kilku ustaw, ale bardzo powiązane tematycznie z problemami mieszkaniowymi, zebrano w jednym projekcie: od tworzenia noclegowni, poprzez najem socjalny, mieszkania komunalne i procedurę weryfikacji majątku ich najemców, aż po budowę nowych zasobów gminnych w różnych formułach prawnych i ze wsparciem finansowym BGK. Największe emocje budzi jak zwykle zmniejszenie ochrony lokatorów, ale już wycofano się (po jesiennych konsultacjach) z usuwania katalogu osób uprawnionych do najmu socjalnego, nie zostały także zmienione terminy związane z możliwością wypowiedzenia umowy w związku z niewnoszeniem opłat za media dostarczane najemcy. Dla rynku najmu wciąż zmienia się bardzo niewiele, ale może się zmienić dużo statystycznie. 

Zdaje się, że prawodawca zastawia na siebie pułapkę. Otóż zgodnie z sugestiami z jesiennych konsultacji – nie tylko ze strony Mieszkanicznika – gmina nie będzie musiała od razu wypowiadać umów najmu osobom, które stały się „zbyt bogate” na pomoc mieszkaniową, ale może podwyższać im czynsz. Warunki i mechanizm tych podwyżek już budzą sprzeciwy, ale najciekawsze z rynkowego punktu widzenia wydaje się określenie do jakiego pułapu ten czynsz za mieszkania komunalne może być podnoszony. Bardzo enigmatyczne jest sformułowanie ustawy: „Czynsz po podwyższeniu o kwotę nadwyżki nie może przekroczyć czynszu, jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu właściciel takiego lokalu, gdyby lokal ten nie wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy.” (punkt 16 projektu, str. 32, proponowane brzmienie art. 21b pkt. 3) Od lat już ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami nakłada na zarządców obowiązek raportowania stawek najmu mieszkań, ale ten obowiązek nie jest w żaden sposób egzekwowany i tzw. lustro czynszowe w Polsce nie istnieje. Kto wie, jaki czynsz mógłby otrzymać właściciel za lokale w takich miejscach i w takim standardzie, jak oferują gminy?

Rynek najmu mieszkań w Polsce nie jest praktycznie w ogóle badany, statystyki pokazują szacunkową skalę najmu, ale bez żadnych dodatkowych danych: realnej wysokości czynszów najmu (bez kosztów utrzymania i mediów), stopnia rozdrobnienia rynku lub zasięgu profesjonalnej obsługi, brak również danych w kontekście geograficznym – w których gminach jest dużo mieszkań na wynajem, a gdzie praktycznie w ogóle ich nie ma. Wprowadzanie regulacji i jakichkolwiek wymogów dla rynku najmu jest w takiej sytuacji sporym wyzwaniem, podobnie jak działania, które miałyby ten rynek uzupełniać i wspierać najemców. Możliwe, że w większym zakresie wykorzystana będzie baza Centrum AMRON, z której nawet obecnie korzystają analitycy NBP przy podawaniu średnich cen transakcyjnych m2 mieszkań w 17 miastach w Polsce.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik będzie śledzić wszelkie zmiany i w razie potrzeby wypowiadać się na temat projektowanych rozwiązań dla rynku najmu detalicznego. Naszych członków i powiązane z nimi osoby prawne zachęcamy do współpracy z Centrum AMRON przy tworzeniu pierwszego w Polsce lustra czynszowego – mamy nadzieję, że to pokaże również stopień zorganizowania i profesjonalizacji rynku najmu, a wszystkim na nim obecnym ułatwi orientację.

Link do opisywanego projektu i wszystkich opinii zebranych w trakcie konsultacji: http://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12291863/katalog/12388618

Podobne wpisy:

Katowice 27.10 szkolenie: Nieruchomości komercyjne – czy to dobry biznes dla mnie? – Dominik Wołowik Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku nadchodzą zmiany Bielsko-Biała 18.01.2023r. Jak nieruchomości dały mi spokój finansowy i pozwoliły budować drugi biznes Akademia Mieszkanicznika – 21.02.2023 – szkolenie online “Jak i gdzie kupić grunt, który będzie odporny na kryzys i zyska na wartości?” – Krzysztof Derdzikowski