Jak zmieniał się rynek najmu dla studentów w ostatnich latach?
Student to taki najemca, który od zawsze istnieje w świadomości właścicieli mieszkań na wynajem. Każdy chyba spotkał się ze stwierdzeniem „w najgorszym wypadku wynajmę studentom” albo „studentom nie wynajmuję”. Ale czy rzeczywiście ten student to taka ostatnia deska ratunku i najgorszy najemca, najemca, który wynajmie wszystko? Nasze doświadczenie jako zarządcy mieszkań na wynajem, w tym mieszkań studenckich pokazuje, że stereotypowy wizerunek studenta najemcy często mija się z realiami, a niedopasowanie oferty do tej grupy to częsty błąd wynajmujących. Świadomość zmian, jakie na rynku najmu studenckiego zachodzą jest kluczowe, aby na tym rynku operować z sukcesem.
Przede wszystkim począwszy od roku akademickiego 2006/2007 obserwujemy wyraźny spadek liczby studentów. Jak donosi GUS w roku 2005/2006 mieliśmy w Polsce 1 953 832 studentów, a w roku 2018/19 na polskich uczelniach wyższych nauki pobierało już tylko 1 230 254. Tabela GUS poniżej pokazuje, jak ta liczba rozkłada się na poszczególne województwa.
Źródło: GUS
Zaskoczenia nie ma – najwięcej studentów mamy w województwie mazowieckim , potem małopolskim i wielkopolskim. Najmniej osób studiuje w województwie lubuskim i opolskim.
Warto jeszcze zwrócić uwagę na dwie rzeczy w tej tabeli – liczbę osób studiujących stacjonarnie (65,8%), bo to oni są główną grupą najemców przy najmie studenckim oraz fakt, że kobiety stanowią 58% studentów. Ten ostatni fakt będzie rzutował na preferencje co do standardu lokalu.
Ważne zmiany zachodzą również w segmencie samego zakwaterowania studenckiego. Możemy tu wyróżnić 3 główne typy lokum: akademik państwowy, akademik prywatny i mieszkania należące do prywatnych właścicieli. Badania Savills wskazują, że liczba państwowych akademików maleje głównie z powodu rosnących wymagań studentów co do standardów lokum. Z drugiej strony rośnie liczba miejsc w akademikach prywatnych – Savills szacuje je na 6500 miejsc i przewiduje prężny rozwój tego sektora (do 2021 roku może przybyć nawet 10 tys. miejsc). Co do liczby mieszkań prywatnych przeznaczonych dla studentów to ciężko ją jakkolwiek oszacować, natomiast z całą pewnością możemy mówić o rosnącej podaży mieszkań na wynajem ogólnie.
Zmieniają się również preferencje najemców. Niezmiennie lokalizacja i bliskość uczelni wraz z niską ceną są kluczowe dla większości, ale już wymagania co do warunków mieszkaniowych są wyższe niż klika, kilkanaście lat temu. Jak pokazuje nasze doświadczenie zarządcy najmem student nie poszukuje już przysłowiowego byle czego. Szybciej znajdują najemców ładne mieszkania w dobrej lokalizacji, nawet jeśli są droższe. Mieszkania czy pokoje urządzone rodem z PRL-u, „po babci” nie są rozchwytywane. Powód jest bardzo prosty – mieszkań na wynajem w największych miastach w Polsce ciągle przybywa, jest w czym wybierać. My już od kliku lat obserwujemy, że ładniejsze mieszkanie, w lepszym standardzie nawet nie tak blisko uczelni (ale sensownie z nią skomunikowane) wygra z lokum w lepszej lokalizacji, ale w gorszym standardzie. Studenci chcą mieszkać ładnie (w końcu 58% z nich to kobiety 😉) i jak się okazuje nie musi już być wcale tanio.
Najlepszym wyrazem tych zmian preferencji jest powstawanie luksusowych prywatnych akademików, o których jeszcze kilka lat temu na polskim rynku nikt nawet nie myślał. Tymczasem krakowski LivinnX, który od września 2019 r. oferuje 710 łóżek w 290 konfiguracjach mieszkalnych (każdy z własną kuchnia i łazienką) w pakiecie z siłownią, salą do jogi, sauną, jacuzzi na dachu, pralnią, rowerownią, ścianką wspinaczkową, pracownią artystyczną cieszy się dużym zainteresowaniem pomimo dość wysokich cen. Miejsce w takim akademiku waha się od 1000 zł/ miesiąc (studio dwuosobowe) do 2000 złotych za studio jednoosobowe.
Z prywatnymi akademikami mogą konkurować, zarówna ceną jak i standardem, tylko prywatne mieszkania. Oficjalnych statystyk co do najmu studenckiego i czynszów nie ma. Nasza baza danych z Wrocławia i Krakowa pokazuje nam, że ceny mieszkań i pokoi dla studentów w ostatnich 5 latach pozostają na mniej więcej tym samym poziomie. W tych miastach pokoje wynajmują się średnio po 800 – 1000 zł dla studentów krajowych i 1000 – 1300 zł dla studentów zagranicznych (głównie dla uczestników programu Erazmus).
Natomiast rosnąca podaż i malejący popyt sprawiają, że mieszkania wynajmują się wolniej. Kluczowa jest nie tylko znajomość oczekiwań najemców i odpowiednie wyposażenie i przygotowanie mieszkania, ale również moment kiedy nasza oferta trafia na rynek i gdzie można ją zobaczyć. Ma to jeszcze większe znaczenie, jeśli chcemy wynająć studentom zagranicznym, bo o ile student polski z reguły szuka mieszkania w okresie letnim na cały rok akademicki, to studenci tzw. Erazmusi wynajmują już tylko na 1 semestr.
Rynek najmu studenckiego to jak się okazuje rynek niezwykle dynamiczny w ostatnich latach. Zmienia się liczba zainteresowanych takim najmem oraz ich oczekiwania co do standardu. Podaż stara się nadążać za zmianą preferencji studentów – mamy mniej miejsc w akademikach państwowych i rosnący sektor akademików prywatnych oraz mieszkań prywatnych. Przysłowiowy „biedny student” jak się okazuje wcale nie jest taki biedny, coraz częściej stoją za nim bogatsi rodzice (zamożniejsze społeczeństwo) lub sam pracuje. Rynek stawia też nowe wymagania właścicielom mieszkań i zarządzającym najmem takich mieszkań - żeby operować na nim z sukcesem nie wystarczy tylko mieć „mieszkanie dla studenta”. To mieszkanie trzeba jeszcze odpowiednio przygotować, wyposażyć; być otwartym i wiedzieć jak pozyskać najemcę w postaci studenta zagranicznego. Dodatkowo ostatnie wydarzenia związane z pandemią COVID-19 stawiają kolejne wyzwania operującym na rynku najmem, ale to już osobny temat.
Autor: Anna Grybel - Kloc. Simproperty.
