• Brak produktów w koszyku.

Nie trzeba nikogo specjalnie przekonywać o tym, że nawet najlepszy produkt w najbardziej atrakcyjnej cenie sam się nie sprzeda. Potrzebny jest po pierwsze kupiec nim zainteresowany a po drugie musi mieć możliwość jego zakupu. To wszystko musi się ze sobą zgrać. Podobnie jest z inwestycjami w nieruchomości. Nie wystarczy mieć pomysł, choćby był najlepszy. Nawet najbardziej atrakcyjna inwestycja musi być kolokwialnie mówiąc - sprzedawalna. Gdzie czają się problemy dla inwestorów? Na co zwracać uwagę, by po wybudowaniu móc bezpiecznie sprzedać? Co jest ważne z punktu widzenia kupującego i banku finansującego taki zakup? To temat rzeka, ale w krótkich słowach poniżej o tym co najważniejsze.

To co ważne a zapomniane, lub niedocenianie

Podstawowe źródła problemów są czasami tak oczywiste, że aż banalne. Tym nie mniej, a może właśnie dlatego warto o nich wspomnieć, bo czasami uciekają gdzieś daleko w nawale planów o sukcesie.
Pierwszy powód to nieznajomość zagadnień deweloperskich. Trochę w myśl zasady „mierz siły na zamiary” musimy zadać sami sobie pytanie, czy po prostu damy radę. Nie zawsze same chęci i opieranie się na tym, że komuś wyszło są wystarczającymi argumentami do powodzenia inwestycji.

Kolejny to brak znajomości procedur bankowych. Nie zawsze uda się sfinansować budowę ze środków własnych, czy prywatnych inwestorów. Banki mają specyficzne podejście do finansowania inwestycji, które często nie jest zbieżne z interesem inwestorów. Powiązane to jest zazwyczaj z rozbieżnościami w rozumieniu i pojmowaniu prawa. Różne podejście do zagadnień prawnym jakie mają banki i inwestorzy położyły niejedną inwestycję.

I pamiętajmy o jednym a chyba najważniejszym. Cała inwestycja musi być zaplanowana. Nie wystarczy dobrze zacząć. Czasami spontaniczne działanie w życiu jest wskazane, ale przy inwestycjach podejście „jakoś to będzie” wskazane nie jest.

Trochę szczegółów

Wspominałem wyżej o rozbieżnościach w podejściu do zagadnień prawnych. Nie chodzi tu o licytowanie się, kto ma rację. Rozstrzyganie takich sporów może trwać dłużej niż cykl inwestycji. Znalezienie złotego środka nie zawsze jest możliwe, ale już sama świadomość, że ktoś może pojmować sprawy inaczej niż my to połowa sukcesu i niezły początek negocjacji.

Sporne kwestie dotyczą zazwyczaj:
- przeznaczenia działek
- rodzajów hipotek obciążających nieruchomość
- wzmianek widniejących w Księdze Wieczystej
- podejście do cesji praw z umów deweloperskich
- tworzenia „x-paków”

Działki – nie każda działka, na której można realizować inwestycję budowlaną jest dla banku działka budowlaną. To podstawowa zasada. Dochodzą do tego poboczne, ale nie mniej ważne zależności. Związane one są z wyznaczeniem terenów wspólnych, dróg dojazdowych i podziałem działek. O ile prawo administracyjne pozwala na podział w różnym momencie inwestycji, o tyle banki mają do logistyki tegoż często odmienne podejście.

Hipoteki – oczywistą sprawą jest, że w przypadku wspierania budowy środkami obcymi musimy liczyć się z wpisami hipoteki. Dla inwestora to zabezpieczenie pożyczanego kapitału. Przy sprzedaży i tym samym wydzielaniu KW dla poszczególnych lokali, czy domów kupujący będzie domagał się wydzielenia bez obciążeń. Gdy dawcą kapitału jest bank i to on wpisze się na hipotekę nie ma z tym problemu. Schody zaczynają się przy hipotekach poza bankowych. O ile te wpisane przez spółki prawa handlowego są do zaakceptowania przez finansujący kupującego bank (w bardzo ograniczonym zakresie) o tyle te ustanowione przez osoby prywatne są przeważnie nie do zaakceptowania. Uważajmy zatem jakim kapitałem się wspieramy.

Jak już jesteśmy przy KW – różnorakie czynności prawne powodują pojawienie się wzmianek w KW. Bądźmy czujni – nie każdy bank zaakceptuje taki stan rzeczy. Banki lubią jasne sytuacje i pełna kontrolę. Stan złożenia wniosku nie daje gwarancji dokonania wpisu przez Sąd. Przed złożeniem wniosku upewnijmy się, czy aby nie będziemy musieli czekać na dokonanie wpisu, aby bank dał zielone światło do finansowania.

Cesje praw z umów deweloperskich – o ile prawnie zaakceptuje cesje w każdym momencie, to z bankami już różnie. Sfinansowanie kredytem zakupu cesji praw w momencie, gdy deweloper dostał już pełną zapłatę za wybudowanie lokalu może okazać się problematyczne. Nie każdy bank podejdzie ochoczo do takiej transakcji.
X-paki, zwane także gotowcami inwestycyjnymi. Krótko pisząc…uważajmy. To temat na osobny artykuł.

Logistyka, dokumenty, wymagania

Każdy, naprawdę każdy inwestor wie, że bez odpowiedniej logistyki i dokumentów nic nie zdziała. Do czasu…
Zakup działki, projekt, uzgodnienia, ustalenia, czekanie….i bach..upragnione pozwolenie na budowę. Nikt nie neguje wymagań i obostrzeń.

Zupełnie inaczej wygląda to, kiedy kupujący prosi dewelopera o dokumenty wymagane prze bank do uzyskania kredytu. Często używane prze deweloperów odpowiedzi na wymagania banku to :
- po co im to?
- przecież dałem, jak to nie ważne (stare)?
- to niezbędne? Przecież to kosztuje?
- nikt tego wcześniej nie chciał

No cóż. Miejmy trochę pokory. W końcu chcemy zarobić, więc powyższe koszty materialne i czasowe wrzućmy po prostu w założenia kosztów i tyle. Każdy ma swoje wymagania – urzędy, banki, kupujący.

Tak w wielkim skrócie wygląda zagadnienie, którego wstępny tytuł rozwinę dłuższą formę „Jak inwestor musi przygotować sprzedaż, gdy kupujący się kredytuje”. Więcej o tych sprawach było niedawno na webinarze w „Akademii Mieszkanicznika”. Zapraszam do odsłuchania materiału w celu głębszego poznania zagadnienia. W razie pytań pozostaję osobiście do dyspozycji.

Autor:

Krzysztof Iwan z doradca kredytowy z Guru Group.
X