Dodatki mieszkaniowe zamiast regulacji czynszów?
W związku z powołaniem i zapowiedziami tematów, którymi będą się zajmować ministrowie zasiadający w Radzie Mieszkalnictwa znów wrócił temat Mieszkania+ i znaczących zmian w dotychczasowych założeniach tego programu. Dotacje do czynszu czyli czego możemy się spodziewać?
Mieszkanie+ to miał być jeden z filarów większego założenia, Narodowego Programu Mieszkaniowego. Z całego wachlarza rozwiązań największą nowością miało być właśnie to: tani najem z dojściem do własności. Poza tym miały działać inne, już sprawdzone programy: preferencyjne kredyty dla TBSów, całkiem komercyjny Fundusz Mieszkań na Wynajem, instrumenty poprawy efektywności energetycznej budynków. I właśnie ten jedyny nowy element nie zadziałał: grunty zostały zgłoszone, nabór pracowników do instytucji się rozpoczął, ale poza listami intencyjnymi z gminami nic dalej nie wyszło. Budują się jedynie Mieszkania dla Rozwoju, czyli o czynszach całkiem komercyjnych. Dlaczego?
Polski Związek Firm Deweloperskich dokładnie wyliczył, że przy stawkach czynszów z projektu rozporządzenia budowa Mieszkań+ się zupełnie nie kalkuluje. Deweloper zbyt długo czekałby na zwrot zainwestowanego kapitału, a ewentualny zysk byłby uzależniony od decyzji politycznych i rozporządzeń limitujących stawki czynszu. Zbyt duże ryzyko, a nawet nie wspomnieliśmy jeszcze o kredytach i ich oprocentowaniu. Ścisłe regulacje czynszów mają najczęściej taki efekt: zniechęcenie inwestorów. Skarb państwa pozostał więc jako jedyny inwestor, a zapowiadanej skali też nie jest w stanie osiągnąć.
Jak zapewnić niski czynsz najemcom, a jednocześnie nie obciążać deweloperów i inwestorów? To wykorzystanie mechanizmów rynkowych do budowania i utrzymywania znaczącego zasobu mieszkań na wynajem i bezpośrednie dopłaty do czynszu dla osób spełniających określone kryteria. Tak dokładnie wygląda polityka brytyjska, gdzie gminy nie mają swojego zasobu, a zachęca się prywatnych inwestorów do finansowania budowy. Wspiera się jedynie mieszkańców – najemców i właścicieli – w opłacaniu wszelkich należności. Dzięki temu ryzyko dla uczestników rynku jest mniejsze i czynsze nie muszą go uwzględniać i są niższe. Doświadczenia z regulacją Brytyjczycy mają – złe. Czy to dobre rozwiązanie, czy „wyrzucanie pieniędzy”?
W modelach polityki mieszkaniowej, gdzie najważniejsze są właśnie dodatki do czynszu i pomoc w utrzymaniu mieszkań podkreśla się to, że pomoc trafia wyłącznie do tych, którzy jej potrzebują i jest ograniczona w czasie – można znów złożyć wniosek o wsparcie na kolejne pół roku lub rok i dopłaty znów będą – jeśli spełnia się warunki określone w przepisach. Wymaga to oczywiście okazania umowy najmu, urzędy zachowują i przetwarzają informacje o czynszach, a same pieniądze są często kierowane bezpośrednio na wskazany w umowie rachunek. Dzięki takiemu mechanizmowi właściciele nie boją się wynajmować mieszkań i domów rodzinom, a najwyższe czynsze mają imigranci, którzy tym wsparciem nie są jeszcze objęci – jako grupa najbardziej ryzykownych najemców. Niewątpliwą zaletą dla samorządów jest finansowanie wyłącznie bieżących potrzeb, bez inwestowania w nieruchomości na całe lata, konieczności ich remontowania i problemów z zarządzaniem.
Jak to będzie wyglądać w Polsce? Na razie nie wiadomo. Ogólnie, dodatki mieszkaniowe są zabezpieczeniem dla wszystkich uczestników rynku: najemcy w przypadku kłopotów mają wsparcie, wynajmujący nie martwią się o rosnące należności; najemca może zostać w miejscu, gdzie toczy się życie rodziny. Eksmisje dotyczą wyłącznie przypadków drastycznego naruszania umowy, nie z powodów wyłącznie finansowych. W mniejszych miastach i gminach może się jednak pojawić problem braku dostępnych mieszkań, dlatego polityka mieszkaniowa nie może ograniczać się do samych zasiłków, ale i ułatwiać i wspierać budowanie mieszkań, choćby poprzez plany zagospodarowania, jasne procedury dotyczące budowy, wskazówki co do jakości i dobrych standardów mieszkań.
Na razie zostaje czekać na konkrety i projekty prawne, na razie mamy wyłącznie zapowiedzi i wywiady w mediach. Jeśli wrócą konkrety dotyczące REITów jako narzędzia do finansowania, pojawią się obiecywane ułatwienia dla budowy mieszkań i dodatki dla najemców potrzebujących wsparcia – może „jeszcze będzie przepięknie…”.
https://www.gov.uk/housing-benefit
Hanna Milewska-Wilk
