Czy czynsz najmu można negocjować?

Jak najemców postrzegają wynajmujący? Co trzeba zrobić, a czego nie, żeby zapunktować u właściciela mieszkania i wytargować niższy czynsz?

Na rynku najmu mamy gorący okres. Do miast akademickich ściągają studenci, a więc szukają mieszkań. Ubiegły rok 2020 niewątpliwie należał do osób, które chciały nająć mieszkanie. Pandemia, zajęcia zdalne na uczelniach sprawiły, że wiele lokali na wynajem stało pustych. Łatwiej więc było przekonać właściciela mieszkania, by dał zniżkę. Ten rok 2021 i 2022 zapowiada się w miarę normalnie.

Ja natomiast postanowiłem sprawdzić, jakim trzeba być najemcą, żeby wygrać casting na upatrzone mieszkanie oraz żeby wynegocjować z właścicielem mieszkania atrakcyjną stawkę czynszu.

Rozmawiałem o tym z Jackiem Kusiakiem, ekspertem od inwestowania w nieruchomości, najmu i remontów. Pan Jacek związany jest ze Stowarzyszeniem Mieszkanicznik, jest współzałożycielem i Prezesem. To społeczność zrzeszająca 20 000 członków i sympatyków w 20 oddziałach – osoby wynajmujące mieszkania. Jednym z głównych celów Stowarzyszenia jest cywilizowanie umów najmu i relacji na linii najemca – właściciel.

Ta społeczność odpowiada za blisko 80 000 mieszkań wynajmowanych na polskim rynku. Jaka to część całości? Trudno o precyzyjne dane. Z danych pochodzących z zeznań podatkowych wynika, że ok. 700 000 osób płaci podatek ryczałtowy od najmu, a ok. 200 000 rozlicza się na zasadach ogólnych. Z kolei z szacunków Stowarzyszanie Mieszkanicznik wynika, że ok. 100 000 osób wynajmuje lokale w szarej strefie, a więc bez formalnej umowy i podatków.

Mówimy więc o milionie właścicieli mieszkań, co nie pokrywa się oczywiście z liczbą wynajmowanych mieszkań. Bo są tacy, którzy mają więcej niż jedną nieruchomość na wynajem. Agencja nieruchomości Mzuri szacuje, że takich mieszkań jest w Polsce w sumie ok. 1,2 mln, według Mieszkanicznika – nawet 1,5 mln( 1.5 mieszkania na osobę w tej branży).

Cechy dobrego najemcy

Jest więc w czym wybierać, choć ten wybór robi się węższy, jeśli upatrzymy sobie mieszkanie w popularnej lokalizacji, dobrej cenie i standardzie. W mediach społecznościowych śledzę kilka stron, na których ogłaszają się właściciele warszawskich mieszkań i osoby szukające lokum.

Jeśli chodzi o tych drugich, często zamieszczają mapki Warszawy z zaznaczeniem, które dzielnice ich interesują. Najczęściej wskazują Mokotów, Centrum, Żoliborz czy Ursynów. Rzadko szukają mieszkań w Ursusie, Włochach czy w prawobrzeżnych dzielnicach stolicy. W niektórych dzielnicach konkurencja wśród najemców jest więc spora, co oznacza, że tu zasady dyktuje wynajmujący.

Jacek Kusiak zdradził mi kilka cech najemcy, któremu chętniej niż innym kandydatom wynająłby mieszkanie i byłby też skłonny obniżyć czynsz. Zdradził też, jakie cechy i zachowania od razu dyskwalifikują kandydata.

Najemca świadomy swoich praw i obowiązków

Przed rozmową o cechach „dobrego najemcy” Jacek Kusiak zadał mi pracę domową. Poprosił, bym zapoznał się z Kodeksem Etyki Mieszkanicznika oraz wskazówkami na temat tego, jak powinna być sformułowana umowa najmu – jakie zapisy powinny się w niej znaleźć, a jakie nie. Początkowo nie wiedziałem czemu to ma służyć. Okazało się, że wiedza na temat specyfiki najmu, praw i obowiązków właściciela mieszkania i najemcy, to pożądana cecha dobrego najemcy.

„Jeżeli najemca jest świadomy tych praw, ale też obowiązków, chętniej wynająłbym mu mieszkanie. Wolę, jeśli najemca wie czym są tzw. drobne naprawy, co to jest kaucja, w jaki sposób obsługiwać mieszkanie, jak wysyłać korespondencję, za co właściciel może nałożyć kary. Jeśli umowę podpisano w ciągu 5 minut, to raczej najemca nie zadał właścicielowi wielu istotnych pytań”- mówi Jacek Kusiak. Brak tej wiedzy może prowadzić później do nieporozumień. Bo za chwilę może się okazać, że najemca nie wie, co mu wolno, a czego nie, nie wie, jak segregować śmieci, co z internetem itd. Umowa najmu powinna być umową partnerską, dlatego świadomy najemca jest mile widziany.

Jak daleko do pracy

Mój rozmówca zwrócił uwagę na dość nieoczywistą kwestię – jak daleko najemca będzie miał do pracy. Można powiedzieć, że właściciela nie powinno to obchodzić. Okazuje się, że ma to znaczenie przy wyborze najemcy. Dlaczego?

„Kiedy jest ciepło, trzy przesiadki nie mają większego znaczenia. Ale gdy przychodzi zima, robi się mniej przyjemnie i często najemcy zaczynają szukać mieszkania bliżej miejsca pracy. Z zasady nie wynajmuję nieruchomości osobom, które mówią, że do pracy jeździć będą trzema środkami transportu. Dwa środki transportu to maksimum, ale musi to być metro lub tramwaj i autobus.”

Dodaje, że najemcy często nie zdają sobie sprawy jak istotne jest dobre skomunikowanie mieszkania z pracą czy innymi regularnie odwiedzanymi miejscami. Odsianie kandydata na tym etapie to de facto przysługa.

Jak długi okres umowy

Na polskim rynku zwykle umowy najmu podpisuje się na rok. Czy atutem najemcy będzie chęć podpisania umowy na dłużej, np. na dwa czy trzy lata?
„Jak najbardziej. W ogóle nie podpisujemy umów krótszych niż 12 miesięcy. Jeśli ktoś chce podpisać umowę na dłużej, to – z puntu widzenia wynajmującego - świadczy to o tym, że najemca jest ustabilizowany, wie czego chce. Dla właściciela to mniej formalności”
- przekonuje mój rozmówca.

Stabilność zatrudnienia

Ludzie, którzy szukają mieszkania, często podkreślają w ogłoszeniach, że są osobami pracującymi. I chyba dobrze robią, bo to ważna cecha „dobrego najemcy”. Jacek Kusiak uważa, że większe szanse w castingu ma student, który jednocześnie pracuje, niż taki, któremu najem fundują rodzice.

„Tacy ludzie często do najmu nie podchodzą poważnie. Jeśli pilnowanie płatności zrzucone jest na rodziców, student – najemca nie czuje odpowiedzialności za utrzymanie mieszkania. A przynajmniej nie taką odpowiedzialność, gdyby pracował, zarabiał i sam płacił za mieszkanie”
- mówi. To oczywiście nie oznacza, że takiej osobie nikt nie wynajmie mieszkania, ale większe szanse będzie miała osoba finansowo samodzielna.

Trzymiesięczna kaucja

Z pewnością właściciel mieszkania przychylniejszym okiem spojrzy na osobę, która zaproponuje wniesie np. trzymiesięcznej kaucji. To standard w Zachodniej Europie. Na polskim rynku z reguły wynajmujący wymagają zabezpieczenia w wysokości miesięcznego czynszu.

„Kiedyś miałem dylemat, czy wynająć mieszkanie obcokrajowcom. Ci ludzie przekonali mnie proponując właśnie trzymiesięczną kaucję. Taka gotowość świadczy o najemcy, że jest solidny, że mu naprawdę zależy, a wynajmującemu daje większe poczucie bezpieczeństwa. Wyższa kaucja może być solidną kartą przetargową”- mówi Jacek Kusiak. Natomiast czerwona lampka od razu się zapala (czytaj: nie wynajmuj tej osobie), jeśli kandydat na starcie zapyta o możliwość rozłożenia kaucji na raty.

„To świadczy o tym, że ta osoba nie ma płynności finansowej. Jeszcze nie zapłaciła pierwszego czynszu, a już chce rozkładać płatność kaucji na raty. Kaucji, która jest przecież zabezpieczeniem właściciela od różnego rodzaju szkód. Niezbyt dobrze to świadczy o tej osobie. W naszym Stowarzyszeniu mamy taką zasadę, że nie przekazujemy kluczy do czasu zapłaty kaucji i pierwszego czynszu.”

Wiarygodność płatnicza najemcy

Co ciekawe, dla właścicieli mieszkań na wynajem atutem będzie też to, jeśli potencjalny kandydat na najemcę przedstawi raport z Biura Informacji Kredytowej czy z biur informacji gospodarczej (BIG) lub od naszego Partnera https://simpl.rent/. Kandydat zapunktuje, jeśli z tych raportów wynikać będzie, że nie jest on zadłużony po korek i że w przeszłości terminowo regulował swoje zobowiązania finansowe.

Część właścicieli nieruchomości obowiązkowo wymaga takiego zaświadczenia, choć – jak przyznaje Jacek Kusiak – w czasie pandemii, a więc gdy najemców było mniej, zwykle odchodzono od takiego żądania.

„Jeśli miałbym dwóch podobnych kandydatów i jeden z nich pokazałby mi raport z BIK/ BIG/ https://simpl.rent/, wynająłbym mieszkanie tej osobie.”

Mile widziany najemca bez zwierzaka

Część najemców chciałaby się wprowadzić do mieszkania z psem lub kotem. Moi znajomi, którzy mają zwierzaki, nie mieli problemów z najmem mieszkania, choć słyszałem, że niektórych właścicieli trzeba było do tego przekonywać.

Jacek Kusiak przyznaje, że właściciele wolą najemców bez zwierząt. Nie wynika to z tego, że nie lubią psów czy kotów (często sami je mają). Chodzi o alergie, na które cierpi wielu ludzi. Trudniej wynająć mieszkanie, w którym zamieszkiwały zwierzęta, ponieważ potencjalny nowy najemca może być uczulony.

Mieszkanie dla singla czy dla grupy przypadkowych osób?

Zapytałem też mojego rozmówcę o to, komu wolałby wynająć mieszkanie: jednej osobie, parze, małżeństwu czy grupie osób, które mniej lub bardziej się znają. To zresztą model często praktykowany przez studentów.

Zdaniem Jacka Kusiaka, to nie ma większego znaczenia, jeśli umowa najmu będzie dobrze sformułowana. W przypadku grupy najemców zwykle jest tak, że jest najemca, nazwijmy go liderem/kierownikiem grupy, który odpowiada m.in. za to, by czynsz był regularnie płacony, nawet jeśli ktoś postanowi się wyprowadzić. Wówczas to w interesie najemcy – lidera będzie znalezienie nowego lokatora, a więc mniej pracy dla właściciela.

Plusem najmu mieszkania dla grupy osób są też kwestie ekonomiczne – czynsz na osobę wychodzi niższy. Teoretycznie bezpieczniej jest wynająć większe mieszkanie za 3000 zł trzem osobom (po 1000 zł „na łebka”) niż singlowi kawalerkę za 2000 zł.

Najemca godny zaufania

Mój rozmówca zwraca też uwagę na tzw. pierwsze wrażenie.

„Umawiam się z potencjalnym najemcą na obejrzenie mieszkania. Ta osoba jest punktualna, wcześniej potwierdza obecność albo powiadamia mnie, że się spóźni. Dzięki takim drobnym gestom dostaję sygnał, że mam do czynienia z osobą poważną, obowiązkową, z którą nie będę miał problemów komunikacyjnych w przyszłości. Oczywiście, pozory często mylą, ale to też jest ważne przy wyborze najemcy” - mówi Jacek Kusiak.

Mieszkanie nie dla członków rodziny

Wydawać by się mogło, że komfortową sytuacją jest, kiedy wynajmujący zna najemcę, jest nim np. ktoś z rodziny. Można łatwiej się dogadać, powierza się mieszkanie w dobre ręce, ta osoba przecież nie oszuka. Ale z punktu widzenia mojego rozmówcy wcale tak nie jest.

„Najemcy z rodziny, właśnie dlatego, że są bliższą czy dalszą rodziną, pozwalają sobie często na więcej niż wynika to z zasad ustalonych w umowie. Przekraczają terminy płatności, nie informują o aktualnej sytuacji, np. że do mieszkania wprowadziła się nowa osoba. A robią to, bo wydaje im się, że właściciel, np. wujek, przecież się nie obrazi i nie wyrzuci z mieszkania” - mówi Jacek Kusiak, który zapewnia, że lepsze interesy robi się z dobrymi najemcami spoza rodziny. Relacje rodzinne powinny być tu wyłączone jeżeli chodzi o biznes i rozliczanie się za najem.

Na jaką zniżkę może liczyć dobry najemca?

Podsumujemy. Szukam mieszkania, mam stałą pracę, do której nie będę miał daleko. Proponuję wniesienie trzymiesięcznej kaucji, deklaruję, że chcę mieszkać dłużej niż rok, nie mam psa ani kota, pokazuję kwity, z których wynika, że nie jestem zadłużony po uszy, znam dobrze swoje prawa jako najemca. Czy i w jakim stopniu te atuty mogą przełożyć się na obniżkę czynszu?

„Jeśli kandydat na najemcę pokaże, że mu zależy i zaproponuje coś w zamian, np. będzie gotowy podpisać umowę nie na rok, a na dwa lata albo wniesie wyższą kaucję, dobry właściciel też powinien ustąpić. Myślę, że bez problemu powinien obniżyć czynsz o 10% w porównaniu z ofertą wyjściową” - mówi ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Z drugiej strony, na spalonej pozycji będzie osoba, która na starcie zrobiła złe wrażenie, bo np. spóźniła się na spotkanie, a pierwszym jej pytaniem będzie: „o ile da się obniżyć czynsz?”

Jacek Kusiak - Współzałożyciel i Prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik
20 000 członków, 20 oddziałów, 80 000 zarządzanych nieruchomości