Co się dzieje w spółdzielniach mieszkaniowych?
Co się dzieje w spółdzielniach mieszkaniowych?
Na początku maja media przypomniały o problemach spółdzielni mieszkaniowych. Najpierw ukazał się w weekendowym wydaniu Gazety Wyborczej z 8 maja artykuł prof. Ewa Łętowskiej zatytułowany „Rugi spółdzielcze” pokazujący istniejący już mechanizm zadłużania i wpisywania zadłużeń do hipotek nieruchomości spółdzielczych, a w kolejnym tygodniu, w czwartkowym Pulsie Biznesu z 14 maja, bardziej szczegółowy opis sytuacji w Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Warszawie. O co chodzi? Oczywiście o pieniądze, i to duże, a może też o Twoje.
Profesor Łętowska pokazuje, jak poprzez nadużywanie istniejących regulacji prawnych przez Zarząd i Radę Nadzorczą spółdzielni, a następnie przez wierzyciela, osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może zostać obciążona długami wpisanymi na hipotekę łączną nieruchomości, w której ma mieszkanie. Może to być nawet osoba, która właśnie kupiła dane mieszkanie i w celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego chce dokonać wydzielenia własności – może ponieść solidarną odpowiedzialność za długi nieprawidłowo działającego zarządu spółdzielni, podobnie jak wszyscy pozostali właściciele w przypadku zakończenia przez sąd upadłości spółdzielni: jest już taki wyrok Sądu Najwyższego z 2014 roku.
Jak to wygląda krok po kroku?
Najpierw potrzebne są tzw. blankietowe uchwały rady nadzorczej spółdzielni, które umożliwiają zarządowi dowolne dysponowanie nieruchomościami – sprzedaż, kupno, ustanawianie obciążeń hipotecznych. Takie ogólne zgody są nadużyciem prawa spółdzielczego. Mając wolną rękę, zarząd może długi realne, a częściej wykreowane niekorzystnymi dla spółdzielni umowami, uznawać notarialnie i poddawać się aktem notarialnym egzekucji, również poprzez zabezpieczenie ich hipotekami. To też jest nadużycie prawa, profesor piętnuje takie zachowanie notariuszy, a właściwie brak reakcji przy widocznym działaniu zarządu na szkodę spółdzielni – uznawaniu długów bez próby walki w sądzie. Dalej inicjatywa jest już po stronie wierzyciela – albo windykatora skupującego tego rodzaju roszczenia wobec spółdzielni. Wykorzystując akty notarialne ze zgodą na zabezpieczenie hipoteką, windykator wpisuje swoje wierzytelności do ksiąg wieczystych, na udziale spółdzielni, ale najlepiej w budynku, gdzie jest jak najmniej lokali przekształconych w wydzieloną własność. I tutaj też powinna być zgoda mieszkańców na takie obciążenie nieruchomości wspólnej, ale znów w przypadku wielu budynków tego zabrakło.
Jak to spieniężyć?
Zacytujmy prof. Łętowską z przywołanego na wstępie artykułu w GW: „gdy na udziale spółdzielni ciąży hipoteka, wówczas w momencie przekształcenia we własność spółdzielca także zostanie tym wpisem obciążony. Jego spółdzielcze prawo do lokalu, którego zlicytować za długi spółdzielni nie można, staje się prawem otwartym na taką licytację. Powstająca tu hipoteka łączna działa jak odpowiedzialność solidarna. Właściciel mieszkania odpowiada nim zatem za cały wpisany dług spółdzielni. I od wyboru wierzyciela zależy, od którego z właścicieli objętych łączną hipoteką będzie żądał zapłaty.
„Bardzo trudno jest się bronić przed taką odpowiedzialnością za długi spółdzielni, choć prof. Łętowska wylicza podstawowe błędy popełniane i przez obecnych właścicieli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, i kupujących: „Przekształcający się nie sprawdzają, czy spółdzielnia nie ma hipotecznie zabezpieczanych długów. Prawnikom do głowy nie przychodzi, że przepisy o hipotece łącznej mogą być wykorzystywane do zabezpieczenia dętych zobowiązań i obejścia zasady ochrony mieszkania i spółdzielczego prawa do lokalu. A mnie nie przyszło do głowy, jak łatwo jest legalizować skutki przestępczej grabieży spółdzielni mieszkaniowych. Więc ostrzegam. Póki czas."
Dla wszystkich Mieszkaniczników mamy kilka wskazówek, jak pilnować swojej własności jako członek spółdzielni mieszkaniowej:
1. Sprawdzaj, czy są organizowane doroczne walne zebrania członków, z informacją o nich na co najmniej dwa tygodnie wcześniej. Spółdzielnie używają do tego nie tylko ogłoszeń w budynkach, ale i swoich stron internetowych lub nawet mailingu.
2. Porządek obrad walnego zebrania członków powinien zawierać sprawozdania Zarządu i Rady Nadzorczej, w tym sprawozdanie finansowe, które na takim zebraniu powinno być przedstawione i zatwierdzone. Walne udziela absolutorium członkom Zarządu, zwrócić trzeba tylko uwagę, aby ten punkt był po sprawozdaniach i ich zatwierdzeniu. W porządku obrad powinny się też znaleźć uchwały dotyczące nadwyżek bilansowych i niedoborów w gospodarce mieszkaniowej spółdzielni.
3. Sprawozdania, które mają być zatwierdzone na Walnym Zebraniu powinny być wyłożone do wglądu członkom spółdzielni co najmniej tydzień wcześniej. Niektóre bardziej zinformatyzowane spółdzielnie udostępniają te dokumenty zalogowanym do swoich systemów członkom spółdzielni – warto zapytać o udogodnienia, żeby łatwiej przeglądać i nawet porównywać roczne sprawozdania i okresowe obowiązkowe audyty i lustracje.
4. Pozostałe punkty proponowanego porządku obrad mogą być wskazówką, co się dzieje w okolicy: kupno i zbywanie działek spółdzielni, planowane większe remonty, decyzje w sprawie sąsiednich działek i np. planowanych na nich budów – sprawy lokalne, o których warto wiedzieć i można o nich decydować.
5. Każdy spółdzielca może zaangażować się w działalność nie tylko uczestnicząc i głosując w Walnym Zebraniu, ale też jako członek komisji czy rady nadzorczej – na zasadach określonych szczegółowo w statucie spółdzielni. Statut powinien być dostępny dla wszystkich, nie tylko członków.
6. Uchwały Walnego Zgromadzenia zawsze powinny być udostępniane do wglądu wszystkim zainteresowanym członkom danej spółdzielni. Podobnie jak ze sprawozdaniami – czasem są udostępniane elektronicznie, nie tylko w siedzibie spółdzielni.
Drodzy Mieszkanicznicy! Jako członkowie naszego Stowarzyszenia pokazujecie już swoje zaangażowanie społeczne, namawiamy Was jednak do włączania się również w działalność Waszych spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych, dzięki czemu nie tylko dopilnujecie swoich interesów, ale i będziecie mogli zdobywać nową wiedzę i doświadczenia z korzyścią dla innych.
Opracowała: Hanna Milewska-Wilk, maj'2015
