Coraz więcej właścicieli mieszkań korzysta z możliwości wynajęcia całej nieruchomości firmie, która potem podnajmuje ją dalej na pokoje lub na krótkie terminy. Kiedy mamy podnajem, a kiedy po prostu usługę zarządzania najmem? I jak to wygląda od strony finansów? Wyjaśniamy.

Kiedy wynajmujemy swoją nieruchomość, najemca w zamian za ustalony czynsz najmu ma prawo dysponować nasza nieruchomością w określony w umowie sposób: jeśli są to cele mieszkalne, to może tam zamieszkać lub pozwolić zamieszkiwać swoim bliskim, firma może zakwaterować swoich pracowników, a nawet część lub całość wynająć kolejnemu najemcy. Jeśli nie zawrzemy w umowie zakazu podnajmu jest to jedna z prawnie dopuszczalnych form korzystania z nieruchomości. Czy to dobrze czy źle? Nie ma prostej odpowiedzi, czasem na pewno jest to bardzo wygodne – ale nie ma obowiązku korzystać z podnajmu lub jego zakazu.

Kiedy podnajem jest wygodny?

Coraz popularniejsze są na portalach ogłoszeniowych i ogólnie na rynku najmu oferty pokoi dla studentów lub młodych pracujących, najczęściej prosto umeblowanych i w jasnej kolorystyce. Takie oferty cieszą się sporym powodzeniem, bo niewielu młodych ludzi stać na wynajęcie kawalerki, a pokój w takim mini-akademiku to również dostęp do odpowiednio wyposażonej kuchni i łazienki. Na pokoje z reguły wynajmowane są większe mieszkania i domy: dużo łatwiej znaleźć kilku klientów poszukujących pokoju niż jednego chętnego na najem całego domu.

Podnajem jest bardzo wygodną opcją dla właścicieli, którzy nie mają czasu i wiedzy niezbędnych do obsługi najmu na pokoje. Najemca – z reguły firma, bo takie są wymogi podatkowe – zobowiązuje się do regularnego płacenia  czynszu najmu właścicielowi mieszkania, bez względu na to, czy ma swoich podnajemców czy też nie. Dzięki temu właściciel może mieć wieloletnia umowę najmu, nie wymagającą częstych rozliczeń i dodatkowych dokumentów, bo z reguły media przepisuje się też wtedy na najemcę, a w umowie określa jego obowiązki odnośnie regulowania wszelkich opłat, utrzymania stanu technicznego mieszkania a nawet remontów i możliwych lub oczekiwanych ulepszeń.

Zysk firmy-najemcy wynika z różnicy w stawkach czynszu najmu: za poszczególne pokoje. Sumarycznie kwota przychodów będzie większa, niż wynikający z umowy najmu czynsz dla właściciela za całe mieszkanie. Pamiętajmy jednak, że wymaga to pracy i dbałości o brak pustostanów i dobry standard nieruchomości jako całości. Regularna praca dotyczy nie tylko comiesięcznego rozliczania zużycia mediów, ale i utrzymywania dobrych relacji z podnajemcami i pomiędzy nimi, ponieważ podnajemcy mogą się często zmieniać i nie zawsze dostosowywać do obowiązujących w danym miejscu reguł i zwyczajów.

Kiedy lepiej jest zakazać podnajmowania?

Przy podnajmie tak naprawdę nie mamy żadnego wpływu na to, kim są osoby mieszkające w nieruchomości. Powinny się one oczywiście stosować do ogólnych zasad współżycia społecznego i lokalnych regulaminów np. wspólnot, ale nie mamy na te osoby bezpośredniego wpływu, chociaż możemy naszemu najemcy wypowiedzieć naszą umowę najmu lub wezwać go oficjalnie do egzekwowania ogólnych zasad na podnajemcach. Na szczęście takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko.

Drugie zagadnienie to problem z wypowiedzeniem umowy przez właściciela mieszkania przed upływem terminu, na jaki została zawarta. O ile z osobą prywatną można przeważnie łatwo dojść do porozumienia w sprawie rozwiązania umowy, to przy podnajmie jest dużo trudniej: najemca ma swoje umowy i zobowiązania, często też dokonał określonych nakładów finansowych na przygotowanie i wyposażenie mieszkania, co może znacznie wydłużyć proces opróżniania i przekazania mieszkania właścicielowi z powrotem.

Jeśli wynajmujemy mieszkanie lub dom osobom prywatnym, to lepiej jest wpisać w umowę zakaz podnajmu, bo dzięki temu będziemy wiedzieć, kto jest lokatorem i sytuacja będzie jasna – dla obu stron umowy.

Podnajem czy zarządzanie?

Zdarzają się jednak sytuacje, które strony mogą interpretować na różne sposoby. Jeśli podpisujemy umowę z firmą, która gwarantuje nam określone roczne wpływy z najmu, to nie musi to być wcale umowa najmu z tą firmą – może to być wyłącznie zarządzanie daną nieruchomością w określonym, związanym z najmem zakresie. Najczęściej takie wątpliwości zdarzają się w przypadku przekazywania mieszkań do najmu krótkoterminowego: i tu rzeczywiście trzeba uważnie rozgraniczyć, czy wynajmujemy danemu podmiotowi mieszkanie, czy też oczekujemy usługi polegającej na pośredniczeniu w poszukiwaniu klientów i przekazywaniu od nich opłat.

Przy umowie najmu lokalu najemca płaci nam czynsz na ustalonych zasadach niezależnie od tego, czy w ogóle lub w jakim stopniu korzysta z nieruchomości. Najemca w takiej sytuacji ponosi ryzyko: jeśli nie będzie klientów, i tak musi zapłacić określony czynsz, a jeśli będzie dobre obłożenie lub uzyska wyjątkową cenę – ma więcej pracy przy obsłudze i również więcej zarabia.

Zarządzanie najmem lepiej się sprawdza przy najmie długoterminowym – również na pokoje – kiedy nie ma ryzyka dużej zmienności przychodów. Niezbędna jest osoba z odpowiednimi pełnomocnictwami, żeby zająć się wszelkimi bieżącymi drobiazgami – dopilnowaniem płatności, sprawdzeniem salda we wspólnocie, zgubieniem kluczy itp. Zakres takiej usługi, z punktami dotyczącymi szczególnie okresów pustostanów i poszukiwania najemców i opłat za taki czas, powinniśmy dokładnie opisać w umowie o zarządzanie. Zarządcy najmu z reguły otrzymują znacznie niższe wynagrodzenia, jeśli mieszkanie jest puste, co ma obie strony upewniać, że mają zbieżne interesy: dobrych, długoterminowych najemców i brak pustostanów. Zarządcy jednak nie dają gwarancji najmu i przychodów.

Podnajem instytucjonalny

Najemcy, którzy chcą podnajmować dalej nieruchomości z reguły powinni prowadzić zarejestrowaną działalność gospodarczą. Ze względu na łatwość rozpoczęcia takiej działalności i niewielkie początkowe nakłady finansowe, podnajem jest obecnie coraz popularniejszy. Pojawił się również projekt Społecznych Agencji Najmu, czyli osób prawnych zakładanych przez organy samorządowe, mających pozyskiwać mieszkania od prywatnych właścicieli, a przeznaczać je dla osób wskazanych jako najemcy przez gminy, potrzebujących pomocy mieszkaniowej przez dość krótki czas. Stowarzyszenie Mieszkanicznik wspiera ten projekt, bo jest to szansa dla właścicieli, którzy nie ufają najemcom z rynku lub mieli z nimi duże kłopoty. Społeczne Agencje Najmu będą miały gwarancje wypłacalności od gmin, a najemcy będą objęci również profesjonalnym wsparciem pracowników socjalnych.

Podatki, interpretacje i opłacalność

Problemem w podnajmie mogą być interpretacje skarbowe, ponieważ może być naliczany podatek VAT od czynszu najmu płaconego właścicielowi nieruchomości przez firmę podnajmującą dalej mieszkanie.

Przy wynajmie nieruchomości dla firm zajmujących się usługami hotelowymi, lub chociażby przy umowie na takie usługi w naszym mieszkaniu, wkraczamy już w usługi obłożne podatkiem VAT, bo najem krótkoterminowy nie jest z niego zwolniony podmiotowo, tak jak najem na cele mieszkalne – powyżej 30 dni.

Przy podnajmie – na cele mieszkalne – pojawiają się już jednak spore rozbieżności i w opiniach doradców podatkowych i w interpretacjach. Mimo, że finalnie najem jest na cele mieszkalne, to jednak firma podnajmująca nie wykorzystuje nieruchomości w ten sposób. Dlatego bardzo ostrożni doradcy sugerują jednak wystąpienie z prośbą o indywidualną interpretację, jeśli chcemy mieszkanie lub dom wynająć komuś, kto dalej będzie podnajmować – żeby nie było wątpliwości odnośnie podatku VAT. Takie środki ostrożności i możliwość opodatkowania VAT-em w wysokości 23% przychodów z najmu mogą znacząco zmniejszyć opłacalność podnajmu – dla właściciela nieruchomości.

Podsumowanie

Podnajem może być bardzo wygodnym rozwiązaniem, ale jak zawsze – nie dla wszystkich i nie w przypadku każdej nieruchomości. Przeanalizujmy najpierw własne potrzeby i plany dotyczące nieruchomości, sprawdźmy opłacalność i sprawy podatkowe, i oczywiście partnerów, z którymi umowy najmu z możliwością podnajmu chcielibyśmy podpisywać. A potem dokładnie przedyskutujmy warunki, jeśli podnajem jest dla nas dobrym wyjściem.

Opracowanie: Hanna Milewska-Wilk